大為震驚…
作者： 子木
來源微信公眾號：子木聊房
已獲授權轉載
這幾天，長沙“公寓轉住宅”的新聞，鬧得沸沸揚揚，很多讀者想讓我講一下，“商改住”會不會全國流行，公寓是不是具備了購買價值等等。
說實話，這政策剛出來的時候，我也是大為震驚。
我在很久之前，曾寫過一篇公寓的專題，分析過，公寓這種東西是“歷史夾縫中的雞肋”，不被市場認可的產物。
至于“商改住”，基本是不可能的。因為涉及到“存量搏殺”——
對于一個城市來講，即使有人口凈流入，但短期內，居住需求是一定的。
如果讓公寓有了住宅屬性，且可以落戶并享受教育資源等城市配套，那么公寓就能以低總價優勢，分流走住宅的大量需求。
那么城市的房價就會加速下滑，進而影響土地財政運轉邏輯。
所以大多數城市對公寓都進行了“封殺”，比如離譜的交易稅費、高昂的商水商電、不能上學等等。
那么問題來了，長沙明知如此，為何卻大膽放開了呢。
唯一的可能性就是，商業庫存壓力實在太大了，可能馬上要引發系統性債務風險。
我們來看一組數據：
克而瑞數據統計，2024年，長沙商品住宅庫存540萬方，去化周期20個月（約1.7年），別墅庫存23萬方，去化周期96個月（約8年），商業庫存164萬方，去化周期168個月（約14年），辦公庫存98萬方，去化周期167個月（約14年），酒店式公寓庫存367萬方，去化周期193個月（約16年）。
上述庫存均為狹義庫存,僅統計可售未售部分，并不包括待建部分及開發商被動自持部分等。且統計范圍為長沙市內五區，不含望城區，寧鄉市，長沙縣及瀏陽市。
商業去化14年，辦公14年，公寓16年……而且這是在長沙寫字樓常年空置率都在35%以上達成的。
這庫存，基本冠絕全國了。
我也不知道長沙為什么當初要規劃這么多的商業用地，是對自己的營商環境太自信了，還是想打造一個不輸于北上廣深的產業規模。。。需要用如此巨量的商業和公寓，來裝人口。
這些開發商開發公寓，都是跟銀行借的錢，如果房子一直賣不出去，就會在銀行里堆積成爛賬，爛賬多了就會觸發金融風險。
所以這次長沙“商改住”，大概率是來源于金融系統的訴求，沒辦法，壓力給到了，之前的邏輯只能改變。
可一旦這個口子打開，意味著市場供應端體量進一步放大，一些做的不錯的類住宅公寓產品，會沖擊到新房市場銷售，甚至是二手房市場。
尤其在行情走勢低谷期，對房價的影響是較大利空。
不過某種意義上，長沙好像從來沒有在乎過住宅業主的想法。
“長沙是房地產投資客的墳墓”，這句話，過去適用，未來也適用，恐怕會永遠刻在房住不炒的里程碑上。
至于其他城市是否會效仿，我認為概率不大，一是公寓庫存沒有達到壓力位，二是地方沒有動力這么做，現在都在想著如何保房價去庫存，優先級一定是住宅。
接下來再講講樓市。
有讀者在后臺跟我說，有時候看我老師的文字是悲觀的，有時候是樂觀的，到底該如何理解。
其實無所謂樂觀悲觀，我也不是美聯儲鷹鴿兩派，搞市場博弈論，混淆視聽，只是觀察事物的角度不同。
這市場，長期樂觀概率還很大，但短期內，肯定是樂觀不起來，大家都要熬。
房地產一鯨落的市場影響還未結束，生活必需品漲價，企業稅倒查，農民被上樓，都是地方找補經濟的法子。
最近網傳建行總行降薪10%，子公司降薪幅度更大，當年有多少年輕人擠破腦袋都要去銀行，可現在，一片滄海桑田。
銀行員工的主要收入是績效和獎金，工資都降了，意味著收入基本都腰斬了。而且在借貸利率不斷下行的趨勢下，銀行再也不可能像前十幾年前那樣躺著賺錢了，未來如何追債可能才是重點。
也不要抱怨和難過，體制內好歹還有個保障，體制外那才是壓力大。最后，降薪的銀行人員追著被降薪裁員的失業違約群體追債，這畫面，想想都諷刺。
除了銀行，券商、投行、私募這些曾經賺得盆滿缽滿的行業，風暴還在持續。
上午一個金融行業的朋友說，現在竟然開始強調之前工資發高了，要退回去一部分，可現在大家都把錢花了，沒錢可退，怎么辦？
沒事，銀行給貸款，甚至說還要推出“退薪貸”。這創新能力，震驚四方。
剛剛又傳出3C公司有一個女員工，沒了。這個女孩很優秀，浙大12級竺可楨學院畢業，還是浙江省級優秀畢業生。
據說是因為房貸壓力、產后抑郁和公司降薪。
前幾年金融好賺錢，年薪百萬都算低的，姑娘對未來充滿一片向往，貸款千萬買豪宅。可好景不長，疫情后房價大跌，公司降薪，入不敷出，壓力大又得了產前抑郁。
結果最近又遇到公司要第二輪降薪，還跟老公爆發了激烈爭吵，然后就直接跳了，肚子還有孩子。
這個故事告訴人們兩個道理。
即使收入再高，也不要盲目強上高杠桿買房，環境是動態變化的，可能變好，也可能變差，量力而行準沒錯。
其次……還是找個好老公吧，不要在懷孕期間和公司一起欺負你。
我一直都說，黎明前的黑暗最難熬。
有的人熬著熬著就崩了，最近身邊好幾個人都說，債務壓力太大，快繃不住了，不知道行情什么時候能好起來。
其實債務崩了還能理解，最擔心的是情緒崩了，得了抑郁癥，或者干脆不想活，去西方尋找極樂空間，丟下老婆孩子，這才是最大災難。
經濟周期就是這樣，下行期間大家日子都不好過，都很難熬，但必須挺著，保持好心態，多出去走走，健健康康，才能等到春風襲來百花開。
實在不行，就降低欲望躺平，找個三四線小城，提前進入養老生活，大多數時候，需要的其實是自我和解。
相關文章
-
陳都靈一襲綠色抹胸長裙 站在柳樹下宛若自然精靈
近日，陳都靈最新造型美照釋出，她身著一襲綠色抹胸長裙，站在柳樹下宛若自然精靈，神秘而又清新。...
2025-04-24 09:21:51 都靈站在抹胸 -
梁朝偉劉嘉玲周潤發齊聚 為杜琪峰慶生掀起回憶殺
4月22日晚，劉嘉玲于社交賬號上發布了與梁朝偉、周潤發、張叔平等好友為杜琪峰慶生的合影，畫面中眾人笑容滿面，多年情誼盡顯。劉嘉玲周潤發同框合影，劉嘉玲微卷的利落短發造型十分吸睛。...
2025-04-24 09:21:44 劉嘉玲梁朝偉杜琪 -
林心如就黃子佼事件強硬表態：對虐待及影片持有行為零容忍
臺媒消息顯示，林心如于近期就黃子佼藏匿未成年人性影像一事再度發聲。她鄭重表明立場，明確表示對虐待未成年人以及持有相關影像的行為絕無妥協余地。...
2025-04-24 09:21:41 強硬影片行為 -
-
董璇泳池旁喝椰子水好愜意 穿優雅禮裙身姿曼妙
近日，董璇在社交平臺上曬出一組寫真美照，并配文稱：“提前在廣州感受了夏日賽道。”照片中，她身著一襲優雅禮裙在游泳池旁喝椰子水，面露明媚笑容，十分愜意。...
2025-04-24 09:21:14 椰子泳池曼妙 -
-
形勢比人強，特朗普關稅戰打不下去了！
原創： 后沙來源微信公眾號：后沙已獲轉載授權昨天在短短不到6個小時之內，特朗普發動的關稅戰又變調了。北京時間0時左右，美國財政部長貝森特在摩根大通的閉門會議上，放風稱，中美之間的高關稅是不可持續的，預計會降溫。預計什么，預料到中國的態度？自己信嗎？1點左右，白宮發言人萊維特在新聞發布會上也表達了類似的態度。5點左右，特朗普親自確認，針對中國進口商品的關稅稅率不會維持在當前水平（145%），“它會大幅下降，但也不會降至零，中國將對最終的關稅稅率非常滿意”。特朗普還說了些肉麻的話，要和中國幸福地生活在一起（v...
2025-04-24 09:21:03 關稅不下去了形勢 -
-
慫是真認慫，事是真沒完！
作者：碼頭整薯條的海鷗來源：碼薯學人今天我們來聊聊服軟的特朗普。在美國時間4月22號發生了4件事：特朗普公開說開始考慮降低對華關稅稅率（強調不是0）；特朗普放出消息說中美貿易談判進展順利；特朗普表示無意解雇美聯儲主席鮑威爾，但是還是要求美聯儲降息；特朗普的財長貝森特在22號摩根大通的閉門投資會上明確表示中美貿易戰不能長期持續。這4條消息合在一起，我們可以明確一點，特朗普在釋放善意。但是，善意不代表勝利。果然，就在4月23日，美國媒體突然傳出消息說中美芬太尼談判陷入僵局。22號的宣傳口徑表明特朗普確實在認慫...
2025-04-24 09:21:01 慫是真認慫事是真 -
特朗普不想打關稅戰了，想和中國幸福地生活在一起！
原創： 一棵青木來源公眾號：遠方青木已獲轉載授權特朗普發動的關稅戰又進入新階段了，以一種你想都不敢想的方式。4月23日，特朗普公開發言稱對中國的145%關稅太高了，自己很快會大幅度降低，但不會降低到零。特朗普還說，中國將對最終的關稅稅率非常滿意，但他們必須跟美國達成協議。還有更離譜的，特朗普說：“我認為中國會很高興，我們會幸福地生活在一起”。沒錯，真的是這么說的。中文翻譯看起來非常肉麻，但原文其實更肉麻，特朗普使用的英文單詞原文是“very happily”。不僅要在一起（live together），還...
2025-04-24 09:20:59 關稅中國幸福
