公攤面積，要消失了！

作者 :正文注明 2024-08-15 20:35:06 圍觀 : 次評論

作者：子木
來源微信公眾號：子木聊房
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這絕對是最大的樓市巨變——中國房地產(chǎn)歷史性頑疾“公攤面積”，將從2024年開始，名存實(shí)亡。

雖然官方?jīng)]有下達(dá)明確指示，但實(shí)際上開發(fā)商已經(jīng)開始積極執(zhí)行了，具體信號就是：

100%得房率。

今年全國各地出現(xiàn)了大量新盤，都在宣傳“100%得房率”。

要知道這在過去屬于“違規(guī)偷面積”，被發(fā)現(xiàn)了要挨批挨罰，嚴(yán)重還要停業(yè)整頓。

而現(xiàn)在，光明正大宣傳，實(shí)際上背后已經(jīng)有確切的文件在支持：

5月，深圳《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》修訂內(nèi)容，避難層、機(jī)房等兩大部分公共空間列為“不計(jì)容面積”。在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6m增加至0.8m，“飄窗”面積將可加大一圈。

惠州規(guī)定，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％。

珠海更夸張：滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺可以不限制進(jìn)深、配建設(shè)施不計(jì)入項(xiàng)目總計(jì)容建面等。

還有廣州、佛山、肇慶都出臺了“不計(jì)容面積”的相關(guān)規(guī)定，變相提高得房率到100%。

而在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的另外一個(gè)地方，江浙地帶，近期也紛紛推出新政：

“戶屬空中花園不計(jì)入建筑面積和容積率，不參與相關(guān)配套指標(biāo)計(jì)算，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積”的政策。而傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)里，空中花園被視作陽臺，一般打5折計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。

紹興、溫州、金華、湖州、義務(wù)等地，把新規(guī)后的房子，稱之為“第四代住宅”。

名字倒是玄乎，實(shí)際上就是贈送更多面積建陽臺和共享平臺做空中花園，重慶那邊早有了。

產(chǎn)品不重要，但贈送多了就直接提高了得房率，據(jù)統(tǒng)計(jì)，浙江新建住房的得房率普遍超過100%，甚至是120%……

中部城市長沙，在上半年也加入了陣營，在一系列修訂后，房屋的累計(jì)贈送面積最大可以做到套內(nèi)建筑面積30%左右，也超過了100%。

得房率≥ 100%，相當(dāng)于變相取消了公攤。

而廣東、江浙、長沙，這些全國房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟和前沿的地方，率先推出新政，邏輯上，就是在做試點(diǎn)研究，一旦方案可行，將推行到全國各地。

那么問題來了，幾十年都解決不了的頑疾，為何在當(dāng)下這個(gè)節(jié)骨眼上出現(xiàn)了顛覆性改變？

我認(rèn)為有兩方面：

一方面是，房子出現(xiàn)了“結(jié)構(gòu)性過剩”。

剛剛國統(tǒng)局公布最新數(shù)據(jù)，7月末，全國商品房待售面積達(dá)到73926萬平方米，同比增長14.5%。其中，住宅待售面積增長22.5%。

這個(gè)數(shù)值已經(jīng)超越了2015年，登上歷史頂峰。

事實(shí)上，“過剩”主要集中在低能級城市和剛需住房層面。也就是說，核心一二線城市，改善性住房還是相對稀缺的。

稀缺怎么辦？那就放心大膽地造。

所以在2023年-2024年的大小會議中，都特別強(qiáng)調(diào)了，未來要造“好房子”，滿足高端居住需求。

什么是好房子？

第一要素就是“高得房率”，充足的空間才能發(fā)揮出人居設(shè)計(jì)的想象力。

另一方面就是最實(shí)際的情況——

房子賣不出去，地方想讓開發(fā)商變相取消公攤，來吸引購房者。

在多地出臺新規(guī)、贈送面積的文件中，并沒有對房子大小和類型做限制，也就是說，接下來剛需房也可以贈送面積，也可以100%得房率和取消公攤。

而且提高得房率，在明面上，還能進(jìn)一步降低單價(jià)，吸引購房者上車。

但這也會對市場競爭格局，造成沖擊。

比如未來很多購房者都會去買100%得房率的新盤，對低得房率的新盤，嗤之以鼻，甚至對二手房老產(chǎn)品也不會在意了。從而導(dǎo)致，低得房率產(chǎn)品流動性縮減，拉低房價(jià)。。。

不過這也要看地段。當(dāng)下核心一二線城市的主要地段，土地基本都開發(fā)結(jié)束了，新房基本都在外環(huán)和郊區(qū)，即使這些新房取消公攤，也無法對綁定核心城市資源的房子造成沖擊。

總之，100%得房率是未來新盤的主流趨勢，在房價(jià)回歸居住屬性后，“好房子”也會遍地開花。

公攤面積這玩意發(fā)明出來就是“反人類”，全球任何一個(gè)國家或者地區(qū)都沒有這個(gè)東西，香港那邊也早就取消了，沒想到我們這邊能堅(jiān)持到現(xiàn)在……

甚至上半年還能看到，有人買了100平米的房子，實(shí)際使用面積只有50平米……買了一套住宅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是個(gè)單間公寓。

之前行情好，人們還能忍，現(xiàn)在這行情，還敢這么做的開發(fā)商，只能是自尋死路。

當(dāng)初內(nèi)地從香港老師父那學(xué)到兩樣，一個(gè)是期房，一個(gè)就是公攤面積。

結(jié)果期房導(dǎo)致出現(xiàn)大量爛尾樓，而公攤面積，則是讓開發(fā)商、物業(yè)公司、供暖機(jī)構(gòu)等等企業(yè)，躺在上面吸血。

如果這兩大頑疾不做出改變，樓市回到正軌，依舊非常艱難。

最后只希望，在新房100%得房率成為主流后，對存量房的公攤面積也做出一些改變，平衡兩者的關(guān)系。

否則，跟存量房貸一樣，購房者都認(rèn)為被市場欺騙了，誰還愿意買房。

信心才是樓市基石，而不是買賣。

標(biāo)簽公攤

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