來源:圓方你怎么看啊
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請教下,2025年下半年一線城市房價的那波暴力拉升,如果是一線非核心區的房子,會回到之前房價的歷史高位附近嗎?如果可以的話,打算趁這最后一波出掉魔都非核心的一套剛需房。之所以這位伙伴會問這個問題,是因為我有提到對于2025年中國房地產市場的判斷,我的預測:關于2025以及未來三到五年的趨勢,我個人做了一個修復時間圖:一線城市“上漲”,明年下半年,可能會迎來一次“暴力”拉升,房價很有可能會回歸到之前的歷史高位(但不太可能會超過)二線城市“趨穩”(比如鄭州,等有人口凈流入的國家中心城市),房價會慢慢修復,主城區的房價(郊區不算)甚至會慢慢跟上物價的漲幅。(可能在3年時間,會回歸到曾經的歷史高位)三線及以下城市,大概就是永久的下降……而房價大概會在五到十年,逐步“鶴崗化”,房價回歸到:這樣一個區間,你要問三線及其以下,租不出去的房子值多少錢?可能那真的就叫負資產吧……有小伙伴不太理解“房價=稅后租金/銀行的貸款利率+2%”這個是什么意思。舉個例子,就比如是三線及以下城市的的房子,如果稅后租金是2000一個月,一年大概是24000。那么這個房子的價值就大概不會高于,24000/(銀行貸款利率4%+2%)=24000/0.06=40萬三線及以下的房產,房屋價格會逐步回歸到房屋實際使用價值的層面,正所謂“房子是用來住的,不是用來炒的”。或許有小伙伴會問,既然房屋價格會回歸使用價值,落實“房住不炒”,那么為什么你還判斷一二線城市房屋價格會漲回去呢?
“房子是用來住的,不是用來炒的”的這句話,最早出現,是在2016年12月14中央經濟工作會議。原話是這么說的:促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。”但是真正讓炒房的人徹底“清醒”,不敢買房的底層原因,其實是這個會議上說的另外一句話:“要在宏觀上管住貨幣,落實人地掛鉤政策。要加快住房租賃市場立法,加強住房市場監管和整頓。”所以,我們的貨幣政策從16年到24年這8年間,都是“穩健”,直到2024年的經濟工作會議,才提到“適度寬松的貨幣政策”。而貨幣的適度寬松,一定會在之后的一到兩年傳遞到房地產市場。
再再再再說一遍,那個屬于房地產的“艮土八運”已經永遠過去了。
房地產想回到十年前那種,房子和土地價格普漲的時代,那種所有地方政府可以靠“土地財政”過活的時代,是不太可能的。所以,今天依然有人熱烈討論“房地產是否會回暖”,是因為依然有人相信,“所有房子都會有機會回到2018-2019年的價格”。希望自己終究會有解套的那一刻。因為未來,不管是做“人工智能”,“低空經濟”還是做“探索太空”,“創新藥物”的這些“新質生產力”“新貴”們,以及即將會出現的“新.金融精英”們。他們都幾乎只會在一線城市聚集,而不會再像過去那樣在二線,三線城市出現。2024年,已經有許多“新質生產力”轉化為“現金流”了,而且一旦有“現金流”產生,收入未來持續上漲的預期是很明顯的,再疊加現在買房上車的首付比例又低,貨幣政策又足夠寬松,會有不少人已經想要上車了。
而等到這一波生產力大爆發之后,“富起來”的新貴們,也一定會在這些地方買房。所以一線城市房價,估計25年就能夠快速修復。其實真正“聰明的錢”已經在行動了。2024 年 12 月,北京二手住房網簽成交量突破 2.1 萬套,環比增長 15%,同比增長 66.3%,時隔 21 個月,北京市二手住房網簽量再次突破兩萬套2024 年 12 月,上海二手房累計成交 29,711 套,環比增長 9.84%,同比增長約 98.7%,創下近三年半成交新高。2024 年 12 月,深圳二手住宅網簽量為 8282 套,環比上漲了 12% ,同比上漲約 135.67%。但是即便是一線城市,房價也會出現比之前更大的分化。“一線非核心區的房子,會回到之前房價的歷史高位附近嗎”這主要取決于這個“非核心區”有多不核心,未來,諸如北京,上海,深圳這樣的城市,住宅的價格相差10倍,都會是常態。未來,或許并不存在于“先上車”這個概念,過去買房像買債,未來買房像買股……