作者： 子木
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這期聊聊山東省會(huì)濟(jì)南。

雙子星省份，一般省會(huì)都會(huì)暗淡許多，比如福州之于廈門，南京之于蘇州，石家莊之于京津。

濟(jì)南在青島光芒的壓制下，被人稱之為“鄉(xiāng)村大油條”，但說(shuō)實(shí)話，我個(gè)人還是比較喜歡這個(gè)城市的，接地氣、踏實(shí)、包容，有儒家傳統(tǒng)美德的傳承。

在大省會(huì)戰(zhàn)略之后，山東政策開始向濟(jì)南遷移，2019年，濟(jì)南正式合并了萊蕪市后，整體的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開始加速上行，穩(wěn)步扎入全國(guó)前20名。

說(shuō)實(shí)話這個(gè)階層，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。但對(duì)于濟(jì)南真正的挑戰(zhàn)的，只有合肥和福州。佛山因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)崩塌，短期失去了競(jìng)爭(zhēng)能力。

但按照濟(jì)南當(dāng)下的發(fā)展，上限最多是全國(guó)前15名。再往上就被天花板壓著了。這還是在黃河北能搞起來(lái)的基礎(chǔ)之上。

但現(xiàn)在最大的問題是已經(jīng)過了，城市擴(kuò)張野蠻擴(kuò)張的發(fā)展時(shí)代了，濟(jì)南人口1000萬(wàn)，且2024年人口流入有限，也注定了黃河北需要非常長(zhǎng)期的時(shí)間來(lái)落地。

不過只要接下來(lái)濟(jì)南，能把東強(qiáng)戰(zhàn)略繼續(xù)強(qiáng)化，把高鐵片區(qū)和孫村片區(qū)開發(fā)出來(lái)，把CBD和漢峪金谷陸續(xù)交付的寫字樓塞滿人，濟(jì)南就會(huì)穩(wěn)住起碼十年的排位。

濟(jì)南在山東的優(yōu)勢(shì)有限，而山東如果想繼續(xù)發(fā)揚(yáng)大省會(huì)戰(zhàn)略，那就只能再給濟(jì)南足夠多的資源，制造大量的就業(yè)崗位，把周邊的優(yōu)勢(shì)資源都集中在濟(jì)南。

濟(jì)南還要學(xué)習(xí)合肥的經(jīng)驗(yàn)，招商引資放低姿態(tài)，讓利于新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，讓利換取大型企業(yè)落地，讓年輕人有動(dòng)力在濟(jì)南生根發(fā)展。

濟(jì)南需要跟青島形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，借高等教育資源的優(yōu)勢(shì)，來(lái)提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的能力，然后將第三產(chǎn)業(yè)下沉，學(xué)習(xí)淄博等城市的小市民服務(wù)業(yè)，給夜市經(jīng)濟(jì)和地?cái)偨?jīng)濟(jì)大開綠燈，主打接地氣和物美價(jià)廉，做一座有人情味的城市。

最后繼續(xù)投資基建，將濟(jì)南的輻射網(wǎng)擴(kuò)大，打造一小時(shí)都市圈，將周邊弱經(jīng)濟(jì)地區(qū)人口，虹吸到濟(jì)南。濟(jì)南地理位置和城市能級(jí)，都比青島更好用于服務(wù)山東省的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展。

但說(shuō)實(shí)話，濟(jì)南虹吸山東省人口，難度較高。濟(jì)寧、棗莊、臨沂等基本都去長(zhǎng)三角發(fā)展了，濰坊經(jīng)濟(jì)尚可，被虹吸效應(yīng)較弱。煙臺(tái)、日照跟著青島走。菏澤被鄭州分化。只有聊城、淄博的部分區(qū)域、泰安、濱州和德州可以被濟(jì)南虹吸。

再來(lái)看樓市。

濟(jì)南，這些年沒有像青島那樣攤大餅，而且整體對(duì)外虹吸力有限，也沒有外地人參與房?jī)r(jià)炒作，所以整體在這波大周期中，漲跌幅度比較溫和，沒有青島那般驚心動(dòng)魄。

上一輪大周期中，房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，房?jī)r(jià)跟著大潮漲到1.9萬(wàn)/平米，后來(lái)經(jīng)過連續(xù)回調(diào)，房?jī)r(jià)一直在1.6-1.7萬(wàn)/平米之間震蕩。從2023年后，進(jìn)一步下調(diào)，跌到1.36萬(wàn)/平米左右。

跌幅為28.4%，同樣房?jī)r(jià)跌回至2016年。

這個(gè)跌幅小于青島，在全國(guó)范圍內(nèi)算是比較中性的水平，說(shuō)明上一輪房?jī)r(jià)周期，濟(jì)南泡沫有限，回調(diào)也有限。

所以在買房時(shí)機(jī)上，濟(jì)南跟青島邏輯上差不多，整體風(fēng)險(xiǎn)性還要比青島更小一些，房?jī)r(jià)比較踏實(shí)，可以上車，但未來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，分化較嚴(yán)重。

而且濟(jì)南的整體樓市的流動(dòng)性要弱一些，這也意味著絕大多數(shù)房子沒有增長(zhǎng)的潛力。這個(gè)要多關(guān)注。

我從西到東，依次考察了西客站片區(qū)、濟(jì)南老城區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、高新中心區(qū)、唐冶片區(qū)、高新片區(qū)、圣井還有章丘片區(qū)。

趨勢(shì)比過去更加明顯了。

在整個(gè)城市發(fā)展的路線上，濟(jì)南似乎已經(jīng)間接放棄了老城區(qū)的更新，全部心思專注于東部大建設(shè)。

在樓市交易上，也證明了這一點(diǎn)，西面的購(gòu)買力在萎縮，除了經(jīng)五路、大觀園、八一等老牌一線學(xué)區(qū)板塊，其他板塊的房?jī)r(jià)都已經(jīng)陷于長(zhǎng)期橫盤的境地，越來(lái)越剛需。

而東面在持續(xù)上行，越來(lái)越改善，代表著濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)高度和人居高度，快馬加鞭，集中表現(xiàn)在CBD、奧體中心、齊魯軟件園等板塊。

高新區(qū)的發(fā)展速度還是非常快的，寫字樓林立，有一種上海都市核心區(qū)的即視感，大街小巷穿梭著年輕人。

晚上圍繞著齊魯軟件園的住宅住滿了人，聯(lián)動(dòng)南部的奧體中心，呈現(xiàn)出一種欣欣向榮的姿態(tài)，可能是濟(jì)南最鮮活的生命力聚集地。

以下是濟(jì)南最真誠(chéng)的買房建議：

1、能買東就買東。因?yàn)橹挥袧?jì)南東邊更現(xiàn)代化、大城市化，產(chǎn)業(yè)企業(yè)往東邊聚集，外地不斷流入的新濟(jì)南人會(huì)優(yōu)先選擇東邊安家，這是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原動(dòng)力。

2、老城區(qū)的衰敗是必然的，全國(guó)很多發(fā)展快起步早的城市都已經(jīng)證明過，濟(jì)南不會(huì)是一個(gè)例外，大明湖的房?jī)r(jià)未來(lái)比不過孫村，時(shí)間會(huì)證明一切。東邊熱點(diǎn)樓盤每天都和趕集似的，相反老城區(qū)的房子降價(jià)都沒人去看。

3、老城區(qū)只有部分區(qū)域可買，這是對(duì)來(lái)濟(jì)南定居的新濟(jì)南人來(lái)說(shuō)的。剛需和地緣改善，親戚朋友都在身邊，可以買，只要住著方便就可以，不是所有人買房都是為了賺錢。但是東邊就是貴，貴是有錢人拿錢買出來(lái)的。濟(jì)南改善領(lǐng)頭羊，龍洞、漢峪、CBD。剛需領(lǐng)頭羊唐冶、雪山、神武，都在東部。

4、歷下區(qū)

文化教育資源豐富，旅游資源眾多，商業(yè)繁榮，集中了眾多銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)總部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。

從買房心理上看，“歷下區(qū)”是不同群體的公約數(shù)，老濟(jì)南認(rèn)可，外地人認(rèn)可，醫(yī)公教認(rèn)可，生意人認(rèn)可，公司白領(lǐng)也認(rèn)可，所以歷下區(qū)的房子流通性好一些，哪怕行情很差，它也比較抗跌。

整體看，歷下沒有明顯的短板，教育不錯(cuò)，地鐵規(guī)劃不錯(cuò)，產(chǎn)業(yè)布局不錯(cuò)，商業(yè)氛圍不錯(cuò)，自然環(huán)境不錯(cuò)，而且未來(lái)3-5年，歷下區(qū)還有很多待釋放的利好，比如CBD的投產(chǎn)，長(zhǎng)嶺高科的企業(yè)入駐，幾條地鐵線的建設(shè)等，從配套上看，歷下的土地價(jià)值還有很大的上升空間

板塊梯度

第一梯隊(duì)：中央商務(wù)區(qū)（CBD）

第二梯隊(duì)：科技城，奧體

第三梯隊(duì)：盛福，長(zhǎng)嶺山

5、市中區(qū)

市中區(qū)落后的原因是沒有發(fā)展空間，不能建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)、交通和教育配套。老城區(qū)實(shí)在拆不動(dòng)，無(wú)奈去發(fā)展了白馬山和黨家莊。白馬山位置還不錯(cuò)，但是黨家莊交通閉塞，和主城無(wú)法銜接，不具備做產(chǎn)業(yè)升級(jí)的條件，這里的房子還是謹(jǐn)慎一些

不用糾結(jié)市中有沒有產(chǎn)業(yè)，很多人都誤解了產(chǎn)業(yè)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)決定房?jī)r(jià)的下限，城市配套決定房?jī)r(jià)的上限。可以說(shuō)在市中區(qū)買房不看產(chǎn)業(yè)，你應(yīng)該關(guān)注的是教育、環(huán)境、品質(zhì)和居住圈。

市中區(qū)的發(fā)展方向，應(yīng)該是整個(gè)老城區(qū)的后花園，只要你有好環(huán)境、好學(xué)校、好房子和好圈層，那天橋槐蔭的業(yè)主但凡手里有錢，對(duì)居住有了更高的要求，就會(huì)主動(dòng)來(lái)市中換房。市中區(qū)的發(fā)展方向已經(jīng)南移，將來(lái)的中軸在英雄山立交附近，北有玉函舜耕，南有領(lǐng)秀城南北康，兩側(cè)是黨家和興隆這兩個(gè)城市節(jié)點(diǎn)。如果你的預(yù)算在200以上，還是要把選房的目光放在二環(huán)南

板塊梯度

第一梯隊(duì)：緯一路，八里洼路

第二梯隊(duì)：二環(huán)南路，英雄山

第三梯隊(duì)：王官莊，舜玉路，黨家莊

6、槐蔭區(qū)

自身的商業(yè)、交通配套比較全，但都是很基礎(chǔ)的生活配套，但凡老百姓對(duì)工作教育有更高要求，就必須換房去市中或者東邊，但是環(huán)境友好污染少，講實(shí)話特別適合養(yǎng)老。

濟(jì)南的城市框架，注定了槐蔭區(qū)在過去十年，成為“東強(qiáng)戰(zhàn)略”的犧牲品。從醫(yī)學(xué)中心到高新東區(qū)七八十里的路程，一個(gè)長(zhǎng)條形的城市，東西交通嚴(yán)重依賴工業(yè)北高架和經(jīng)十路等少數(shù)主干道。這就決定了現(xiàn)在的濟(jì)南，只能有 CBD-軟件園這一個(gè)經(jīng)濟(jì)核心。

槐蔭現(xiàn)在做了兩個(gè)與世無(wú)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)：經(jīng)開區(qū)的半導(dǎo)體小鎮(zhèn)，將來(lái)可以對(duì)接起步區(qū)；西邊的醫(yī)學(xué)中心，可以利用京滬高鐵的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，好消息是濟(jì)南的東強(qiáng)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，發(fā)展到唐冶孫村，不可能繼續(xù)向東了，接下來(lái)的戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移到北邊，如果北邊也形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)核心，就可以打破東西狹長(zhǎng)的城市結(jié)構(gòu)，以起步區(qū)為支點(diǎn)，同時(shí)鏈接西客站和 CBD 軟件園。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：和諧廣場(chǎng)

第二梯隊(duì)：西客站，十路沿線

第三梯隊(duì)：老城區(qū)

7、天橋區(qū)

天橋成在區(qū)位，敗也在區(qū)位，它位于濟(jì)南的中心地帶，北靠黃河，東西南和所有的市轄區(qū)接壤，所以非常適合做物資的集散地。

濟(jì)南不會(huì)向天橋投入更多城市資源，比如好學(xué)校，比如文體設(shè)施，還有商場(chǎng)、醫(yī)院和高附加值的產(chǎn)業(yè)。

不帶任何偏見的說(shuō)，天橋的產(chǎn)業(yè)定位，決定了居住人口的構(gòu)成，和高新歷下相比，高收入高學(xué)歷的年輕人少一些，再加上缺少城市資源，所以這里的居民一旦手頭寬裕，首先想的就是離開天橋。

天橋未來(lái)的發(fā)展軸線，是小清河+濟(jì)濼路，濼口、北湖、火車站、藥山等幾個(gè)片區(qū)可以率先承接北跨紅利。天橋的發(fā)展方向，是整合商貿(mào)物流資源，做好文化產(chǎn)業(yè)管理，提升產(chǎn)業(yè)鏈的附加值，而不是和高新歷下正面沖突，去發(fā)展IT和金融。從現(xiàn)實(shí)看，天橋走的路子很對(duì)，不要著急。

天橋區(qū)有龐大的換房需求，只是暫時(shí)被壓抑了，什么時(shí)候天橋樓市邁向正軌，還要看產(chǎn)業(yè)、配套和樓市的情況。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：北湖及小清河沿線

第二梯隊(duì)：北園大街及歷山北路

第三梯隊(duì)：天橋老城區(qū)，天橋區(qū)邊緣及起步區(qū)

8、歷城區(qū)

歷城區(qū)作為這幾年濟(jì)南城市發(fā)展的主力區(qū)域，各板塊開發(fā)速度都非常快，進(jìn)入到24年，有一半?yún)^(qū)域進(jìn)入尾聲開發(fā)基本完成，還有一半?yún)^(qū)域進(jìn)入到主力開發(fā)期。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)都已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化

板塊梯度

第一梯隊(duì)：邢村立交橋，洪樓

第二梯隊(duì)：經(jīng)十路東，華山，王舍人，唐冶，雪山

第三梯隊(duì)：濟(jì)鋼，張馬屯，神武

9、長(zhǎng)清區(qū)

位于濟(jì)南市西南部，以教育和旅游為特色，有多所高等院校和著名的旅游景點(diǎn)，如山東師范大學(xué)長(zhǎng)清校區(qū)，靈巖寺、五峰山等。旅游業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)是長(zhǎng)清區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)支柱。長(zhǎng)清區(qū)主要規(guī)劃學(xué)校，市場(chǎng)價(jià)格低，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，主要是地緣客群在支撐。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：長(zhǎng)清主城區(qū)，大學(xué)城

第二梯隊(duì)：經(jīng)開區(qū)

第三梯隊(duì)：長(zhǎng)清周邊

10、章丘區(qū)

是連接濟(jì)南市區(qū)與淄博等周邊城市的重要紐帶。章丘區(qū)是濟(jì)南市的工業(yè)重鎮(zhèn)，以高端設(shè)備制造業(yè)等為代表的第二產(chǎn)業(yè)是其經(jīng)濟(jì)支柱。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：核心城區(qū)

第二梯隊(duì)：經(jīng)十東路沿線

第三梯隊(duì)：圣井

11、濟(jì)陽(yáng)區(qū)

以制造業(yè)為主攻方向，位于濟(jì)南市北，距離主城較遠(yuǎn)。

板塊梯度

核心城區(qū)板塊：綠城荷畔春風(fēng) (別墅)，國(guó)投開元府，聞韶璽苑

次中心板塊：融創(chuàng)澄波府邸，祥生西江樾，祥生東方樾 D 區(qū)

新興發(fā)展區(qū)域板塊：綠地國(guó)際博覽城，世茂摩天城，龍港天成學(xué)府

12、萊蕪區(qū)

19年，萊蕪正式撤市劃區(qū)，歸濟(jì)南后，發(fā)展重心呈現(xiàn)向東偏北的趨勢(shì)

板塊梯度

核心城區(qū)：濟(jì)萊地產(chǎn)?鳯岐雲(yún)熙，安泰首府，東方紅城中村

次中心板塊：城發(fā)?鳳凰城，中梁魯中首府

新興發(fā)展區(qū)域：城發(fā)?和園，匯源首座

13、鋼城區(qū)

以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為支柱，近年來(lái)注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房?jī)r(jià)相對(duì)較為穩(wěn)定，與萊蕪區(qū)水平相近。

板塊梯度

核心城區(qū)：錦繡佳苑，金鼎花園西區(qū)

次中心板塊：御龍灣花園，金域華府

新興發(fā)展區(qū)域：桃花源，樂惠城