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注意,開始搞事了!

作者 :正文注明 2025-02-27 08:50:11 圍觀 : 評論

作者: 子木
來源微信公眾號:子木聊房
已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載

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近期樓市,暗流涌動。
坊間小作文傳出,一線城市將馬上解除限購。同時(shí)場外,跟國內(nèi)房地產(chǎn)沒有利益綁定的高盛也稱:

在即將到來的3月5日兩會前后,北京、上海、深圳等一線城市將釋放出前所未有的政策紅利。

北京五環(huán)外、上海外環(huán)外有望解除限購,而深圳則可能全面解除限購!
很多人問我怎么看。

其實(shí)按照正常情況,我認(rèn)為一線解限購,可能性不大,因?yàn)楸鄙蠌V深從去年10月份出臺政策后,行情很好,一路向上,呈現(xiàn)翹尾趨勢。

盡管2月的官方數(shù)據(jù)尚未出爐,但不妨礙好消息先至。

比如北京:2月10日-2月16日,北京二手房網(wǎng)簽2923套,環(huán)比上漲153%。

上海:2月10日-2月16日,上海鏈家二手房成交量環(huán)比增長190%。

深圳:2月10日-2月16日,二手房(含自助)成交量達(dá)到1261套,與前一周相比增長了53%,基本恢復(fù)到了節(jié)前水平。此外,1月深圳全市預(yù)售新房共成交4343套,環(huán)比回升41.1%。

按照目前情況,即使不出任何政策,一線城市都會迎來小陽春行情,穩(wěn)步回升。

但問題來了,這是政策調(diào)控者想看到的嗎?

事實(shí)上,許多人已經(jīng)對一線城市的好消息,脫敏了,局部的轉(zhuǎn)暖,并未帶來信心的修復(fù)。所以,小作文背后有一種猜想是,上面認(rèn)為這樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

而且去年大小會議,對房地產(chǎn)再三強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是:

止跌回穩(wěn)。

但目前來看,“止跌回穩(wěn)”僅出現(xiàn)在頭部城市,其他城市回穩(wěn)能力有限,更多呈現(xiàn)“有價(jià)無市”的漫漫陰跌行情。

所以為了讓全國性都“止跌回穩(wěn)”,再啟動一線城市這把利器,是完全有可能的。

沒辦法,一線城市是全國樓市風(fēng)向標(biāo),房價(jià)情緒和信心的“錨點(diǎn)”。

只有一線城市房價(jià)“大漲”,才會帶來市場緊迫性,強(qiáng)行注入信心,促使人們考慮在二線城市買房,然而再傳遞情緒,帶動三四線交易。

這跟股市的操作邏輯一樣。

龍頭股慢漲,帶動不了大盤節(jié)奏,但龍頭股一旦暴漲出圈,傳導(dǎo)的情緒,就會影響大盤走勢。會引發(fā)更多人的恐慌情緒,從而追趕。

那么很多人又問了,為什么一定要啟動房地產(chǎn)?難道科技不能替代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)嗎?

當(dāng)然可以,科技是未來,經(jīng)濟(jì)引擎,潛力天花板是無法想象的,而且現(xiàn)在國內(nèi),無論是人工智能、機(jī)器人,還是新能源汽車、無人機(jī),都處于全球第一梯隊(duì)。

但問題是:

科技需要時(shí)間沉淀,而目前的規(guī)模,無法對全國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)拉動。而且科技具有集中性和分化性,非常吃人才資源,那么這也意味著,國內(nèi)除了頭部城市具有科技產(chǎn)業(yè),絕大部分三四線城市跟科技距離非常遙遠(yuǎn)。。

所以,科技完全到來之前,國家需要一個(gè)“過渡經(jīng)濟(jì)”做支撐,我想更多是“房地產(chǎn)回穩(wěn)和兩新消費(fèi)(家電、家具、裝修等大件)”,合力后,爆發(fā)的巨大沖量。

說白了,需要房子帶動的百業(yè),再拉經(jīng)濟(jì)一把。同時(shí)還有一個(gè)非常重要的作用,就是在新一輪中美貿(mào)易戰(zhàn)前夕,把國內(nèi)有錢人的財(cái)富留在國內(nèi)。

其實(shí)這些猜想,并不是靠小作文傳的解限購政策,而是已經(jīng)在偷偷摸摸行動了。

拿上海來講,2月20日,上海2025年第一批次土拍共有4宗涉宅用地出讓,總起始價(jià)119.24億元。最終4宗地塊均溢價(jià)成交,總成交金額高達(dá)159.26億元。

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這些地塊都是城市極其稀缺的“壓箱底”地段,容積率大幅度降低。

其次拿地的開發(fā)商,大多是國資背景。

國資買稀缺土地,抬高溢價(jià)率,是什么意思?

沒錯(cuò),故意制造“新地王”。

每一輪房地產(chǎn)周期的開始,都要靠地王,提高整個(gè)板塊的房價(jià)指數(shù),同時(shí)給投資市場注入信心。

而且最近,還有深圳、南京、長沙等城市,陸續(xù)出現(xiàn),為了制造地王而改變土地用途的現(xiàn)象,從商辦用地直接改成低容積率住宅用地等。

第二個(gè)信號是,棚改貨幣化正在加速。

棚改貨幣化,并非消失,反而正在加速。

繼續(xù)拿上海來講,這幾天,上海市浦東新區(qū)99個(gè)重大民生項(xiàng)目集中開工。其中,城市更新安排了10個(gè)項(xiàng)目、總投資約238億元。

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浦東今年計(jì)劃啟動3個(gè)城中村整體改造項(xiàng)目,新增受益居民1.5萬戶。這都是定向創(chuàng)造的購買力。

所以上海在本就行情不錯(cuò)的基礎(chǔ)上,故意創(chuàng)造“新地王”,加速棚改化,背后深意,其實(shí)都是在刺激房價(jià)邏輯。

還有深圳,前段時(shí)間市委常委會,直接在開年會議中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào):

要推動房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長。

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當(dāng)然這里的鼓勵(lì)投資,并不是指投資客,而是鼓勵(lì)資本拿地,投資開發(fā)新樓盤。

但問題來了,什么情況會刺激投資呢?

并不是靠喇叭號召,而是實(shí)打?qū)嵤袌鰪?fù)蘇,房價(jià)上漲,購房者需求爆發(fā),讓資本認(rèn)為房地產(chǎn)有利可圖,兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),還是回歸到房價(jià)如何增長上。

所以現(xiàn)在想達(dá)到“止跌回穩(wěn)”,靠常規(guī)手段根本行不通,必須給出三倍劑量,下猛藥,才能對沖,房地產(chǎn)硬著陸+大疫三年,引發(fā)的悲觀預(yù)期。

而這個(gè)猛藥,一定是:

極低的購房利率
極寬松的購房門檻
極龐大的資金注入
極合理的租金回報(bào)率(大于銀行存款)
房價(jià)上漲帶來的信心和預(yù)期
破釜沉舟的勇氣和決心
以上6條,缺一不可。

今年小陽春意義非凡,是否再啟動房地產(chǎn),3月初,兩會將會給出準(zhǔn)確答案,接下來,我們將一起見證。頭部城市的購房者,要提高警惕了。

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