疫情過后，長租公寓行業“雷”聲陣陣，行業頭部企業自如隨即開啟了系列自救行動，備受各界關注。

近期，自如在部分城市下線租金貸業務，降低自身風險。另一方面，為提振市場信心，自如還發布“暖冬守護”計劃，針對蛋殼公寓的業主和租客開展專項扶持。

不過，在中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，自如在部分城市停用租金貸應該是順應形勢的一個措施，而其“暖冬守護”計劃更多只是提振市場信心，從道義上對業主和租客的一種關懷，實際上并沒有多大的實質性作用。

柏文喜表示，對于自如來講，需要從商業模式上回歸到長租公寓原本的盈利模式上，不能再走長租公寓行業之前惡性競爭的老路，否則很容易出現問題。

長租公寓陷陣痛期，自如在部分城市暫停租金貸避“雷”

根據貝殼研究院今年1月12日發布的統計數據，2019年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等經營困境的長租公寓數高達52家，而2017年僅為4家，2018年為12家。

而在今年，新冠疫情更是給長租公寓行業帶來了巨大沖擊。行業頭部企業自如雖然保持了基本盤的穩定，但其經營動態依然備受社會各界關注。

11月中旬，自如官方回應網友擔心時表示，2020年的疫情的確給整個租賃行業帶來了很大影響，但截至目前，自如入住率已經超過去年同期水平，各方面經營狀態都挺好。

自如還表示，在自如租房可以使用租金貸，但其租金貸比例一直遠低于相關部門的要求。據了解，住建部等六部門在2019年12月25日印發的指導意見中也指出：住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。

在業內人士看來，租金貸的過度使用正是許多長租公寓企業陷入困境的重要原因。而據中新網報道，自如已在部分城市暫停租金貸業務。

自如APP的服務助手消息提示，簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕松付于11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。此外，如果符合輕松付申請條件，簽約和后期還款時仍可以選擇輕松付。消息還注明，北京地區簽約暫時不支持使用微眾資金端的自如分期支付。季付、年付賬單不支持使用輕松付。

自如人工客服回復表示，目前北京海燕自如分期和輕松付付款方式已下線，武漢地區的海燕計劃也無法使用分期。

在柏文喜看來，租金貸本身并沒有問題，因為有租客作為確定的還款來源，而且離散度也足夠高。但是在長租公寓的商業模式中，以及在長租公寓的競爭格局下，租金貸等于發揮了推波助瀾以及加杠桿的作用。

他表示，企業為了擴大規模提高市占率，拼命地用租金貸來加杠桿，導致長租公寓的商業模式跑偏，整體的行業競爭環境出了問題，違背了基本的商業邏輯，“你發展地越快就跑得越快，現金流的缺口就越大，就餓死的越快。”

柏文喜認為，目前租金貸受全社會以及監管部門的關注，這個時候自如在部分城市停用租金貸應該是順應形勢的一個措施。如果這個時候自如還堅持使用租金貸，可能會面臨社會輿論的壓力。

自如針對蛋殼業主和租客開展專項扶持，實質性作用遭質疑

伴隨著長租公寓行業的陣陣“雷”聲，自如除了暫停租金貸，還通過系列舉動展示自身實力，試圖化解外界對其當前處境的擔憂。

11月30日，自如正式宣布并購貝客青年精品公寓。并購完成后，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等城市運營五十余個集中式公寓項目。

自如方面稱，此次交易有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓規模，在不同目標市場落地多品牌策略，為城市青年提供更豐富和自由的房源選擇。

緊接著，自如在12月4日發布“暖冬守護”計劃，針對蛋殼公寓的業主和租客開展專項扶持。此前，蛋殼公寓風波已持續發酵近一個月，預計全國有超過40萬租客和10余萬業主受到波及。

自如表示，愿盡綿薄之力，幫助受蛋殼公寓事件影響的業主和租客共渡難關。該計劃顯示，業主和租客在與蛋殼公寓解除合約后，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內按原價可在當前房屋繼續居住，并最高減免一個月房租。據了解，該計劃將在自如開展業務的上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武漢實施。

有業內人士指出，自如此次通過分別向租客和業主提供優惠措施，不僅在一定程度上能幫助雙方各退一步達成和解，同時解決中長期的居住和收益問題，或為蛋殼問題的有效解決開辟一條新路。

不過，柏文喜認為，在蛋殼公寓的債權人債務關系沒有理清的情況下，自如提出來的暖冬守護計劃顯然無法解決業主、租客的問題，也解決不了發放租金貸的銀行的問題。自如這么做對租客、業主可能會有提升信心的作用，對于維護其市場形象有一定的正向幫助作用。

他表示，除非是目前蛋殼出事的這些房源由政府強行接管，然后托管給自如，而自如接受政府委托進行管理，那么它的“暖冬守護”計劃才可能落到實處，發揮一定意義上的實質作用。

“否則的話，自如的‘暖冬守護’計劃更多的只是提振市場信心，從道義上對業主和租客的一種關懷，實際上發揮不了太實質性的作用。”柏文喜表示。

連年虧損面臨盈利壓力，自如需摒棄惡性競爭的老路

據第一消費金融此前報道，自如在2015年、2016年和2017年累計虧損近13億元，以較高的資產負債率繼續在跑馬圈地。今年3月，軟銀向自如投資10億美元，其中有5億美元是直接投資，剩下的5億美元是從其創始人手中直接購買的股票。

據AI財經社報道，即使有資本加持，北京自如的盈利情況一直未能達到內部設定的KPI。

知情人士向透露稱，早在去年12月，自如北京公司團隊著手架構調整，原上海城市公司總經理周藝君成為新的接任者，任北京公司城市總經理。自如北京公司內部的海報一度也變更為：“牢記使命，盈利·北京”，并要求員工將其設置為手機屏保。這也在一定程度上反映著長租公寓賽道的盈利壓力。

根據貝殼找房此前提交的IPO文件，也可以看到疫情對自如的影響。招股書內容顯示，2017年到2019年，貝殼找房從自如獲得的收入分別為2.69億元、3.57億元和3.09億元，而今年一季度，貝殼找房從自如獲得的收入僅為2000萬元。

盡管長租公寓當前陷入陣痛期，但人們的租住需求其實并未減少。根據《2020中國青年租住生活藍皮書》，中國住房租賃市場整體正呈現持續上升趨勢。在需求側，預計到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達到2.4億，整體租賃市場將達5萬億的容量。在供給側，2020年存量房源預計將達到2.75億套，投入租賃市場約為0.87億套。

柏文喜也對記者表示，作為解決國民住房保障需求，尤其是流動人口住房需求的一種補充形式，長租公寓扮演著很重要的角色，尤其是在一二線城市。

他認為，長租公寓的市場需求是真實有效，需求存在市場就會存在，關鍵是要用怎樣的商業模式去運營，讓長租公寓能夠可持續、健康的、平穩地發展，“長租公寓之前的模式跑偏了，未來要回到正軌。”

對于長租公寓如何才能回到正軌，柏文喜認為，企業盈利模式要回到二房東模式，也就是以租金差為核心，然后再以增值服務作為增加收入的方式，適當地運用財務杠桿來解決階段性的流動壓力和推進發展的問題，同時適當和資本結合來加快和促進發展。

據此，柏文喜建議，自如需要從商業模式上回歸到長租公寓原本的盈利模式上，不能再走長租公寓行業之前惡性競爭的老路，比如在杠桿之上加杠桿，由資本不斷推動行業高速發展，為了擴大規模、提高市場占有率而不顧現金流等，否則企業很容易出現問題。