人生發財靠康波

俄國經濟學家尼古拉·康德拉季耶夫曾經提出一種長達五六十年的經濟周期，包含回升、繁榮、衰退、蕭條四個階段，即康德拉季耶夫周期。

這個名字特別像陀思妥耶夫斯基陛下主人公的經濟學家，在國內出名，是多虧了周金濤的介紹。他把長長的“康德拉季耶夫周期”簡稱為“康波”。按他的話說，人生就是一場康波（這倒也沒錯，畢竟一個人的一生基本上也就只能走完一個完整的康波），在一個康波中只要抓住一次周期帶來的機會，就能夠成為中產階級，即所謂的“人生發財靠康波”。

所以雖然“康德拉季耶夫周期”確實太長又難記，但一聽能發財，很多人也就啪一下打起精神，很快啊！

周金濤在2016年時說，2018年到2019年是康波周期的萬劫不復之年，1985年之后出生的人，人生機會第一次只能在2019年出現。

2018年到2019年經濟情況確實不大好，可90后老油條等啊等，等到2019年底也沒等到第一次人生大機會。

然后疫情爆發了，在全世界范圍內的蔓延持續了一年，也不知道是不是周金濤計算出了誤差，康波周期的萬劫不復之年少算了一年。

當然，機會還是有的。受到疫情影響，A股今年在春節后開始第二天就被砸到了2685.27的低點，而隨著疫情在海外蔓延，引發對世界經濟衰退的恐慌，3月19日又被砸出了2646.80的今年最低點，直到全世界范圍內都在大放水以及海外已經對疫情麻木了，股市才慢慢悠悠漲起來。雖然比不過美國大放水下的牛市，但今年也可以說是股市慢牛了。

現在不少人大概想，當初在2-3月的時候就該多買入，現在漲上來了就來不及了，錯過了低位。要知道，3月22日，中國證監會副主席李超就表示，股市估值水平處于歷史低位，總體看，外部環境影響是階段性的，不會改變資本市場平穩向好的趨勢。天天罵證監會，可證監會的話還是得聽啊。

老油條就不一樣了，過年的時候寧可少吃肉也要攢錢買股票，到年底一看，沒操作多少，在股市里算是小賺一筆。

沒有大賺，是因為從年初到年底，A股也就漲了300多點，今年這慢牛也太慢了。

而且不上杠桿，本錢本來就不多，賺的錢總歸是少的。

但還是要奉勸大家閑錢炒股，不要上杠桿，因為股市上杠桿大多是短期貸款，而股市波動性大，上了杠桿稍一不慎就能把本錢虧完還附帶讓人借錢，而短期貸款很容易就到期要還，被迫平倉，風險很大。到時候可能真要給自己想一個西藏名字，究竟是加倉嘉措呢，還是平倉也措呢？就很矛盾。

所以假如一個市場流動性沒那么大，漲勢可以預見，可以上杠桿參與而且貸款是長期貸款可以慢慢還，那這個市場可能是更好賺錢的市場。

樓市符合上述條件，而且確實幫很多人賺了錢。

一年漲了四成多

比如我們在《房地產的好日子要完了？》里提到的那次2015年開始全國普漲的大行情。

2015年初深圳房產均價28993元/平，年底漲到了41494元/平，一年時間里漲了四成多。

☉數據來源：安居客

假設有人在年初在深圳買1000萬元總價的房子，只需要付300萬元作為三成首付，如果不考慮稅費和貸款成本，一年之后房價漲四成，總價漲到1400萬元，等于用300萬元撬動700萬元的貸款，賺了400萬元，年化收益率133%。

更何況房貸是長期貸款（可能是普通人這輩子能貸到的利率最低的長期貸款），不會急著讓你還上，只需要按月償還一小部分，這就等于在這一年里貸款風險低，貸款成本也不高。

這比苦哈哈炒股，天天心驚膽戰看K線圖容易多了，也安全多了。難怪連環殺人嫌疑犯會在法庭上說：

“這二十年，我循規蹈矩，除了炒股沒有一件事是錯的。”

而且從2014年底開始的這輪房價上漲，可不是止步于深圳或是一線城市，而是蔓延到二線城市。隨著一二線城市房地產限購等措施出現，三四線城市棚改開啟，2017年房價上漲又蔓延到三四線城市。2015-2017年，實現了一輪全國房價普漲。

2016年周金濤講1985年之后出生的人，人生機會第一次只能在2019年出現。可在他講話的這年，房產漲價的資產增值好機會就來了，85后或許能從中收益，晚幾年的90后可大多數在當時沒有房產，無法從中受益。

我以前有位90后同事，就被當時的房價上漲驚呆了。

他家鄉是南方一座四線城市，照他的話說，那里有著按常理來看幾十年都賣不完的房子，沒想到2017年棚改來了，該地房子去庫存異常順利，這漲價去庫存的操作，深深震撼了他幼小的心靈。

對于90后來說更殘酷的是，2011-2016年期間年均住房增值收入顯著高于同期年均工資收入。其中北上廣深四個城市住房增值收入分別是同期職業收入的4.34、3.48、3.20、6.16倍。在最極端的深圳，假設有兩個收入相近的人甲和乙，假如甲2011年購入房產而乙什么都沒做，那么這6年里甲財富增值可比乙高六倍。

早六年買房，意義都不一樣。如果按這種方法算，2011年一個已經在深圳工作幾年的85后，靠著家人掏空錢包勉強上了車，等到六年之后，晚六年來到深圳工作的90后財富就基本上永遠也趕不上他了。

深圳乃至一線城市是特殊情況，但全國其他城市也沒好到哪里去，就連全國號稱房價控制得比較好的長沙，那六年時間里，房屋增值也比職業收入高了近四成。

☉數據來源：經濟發展特征、住房不平等與生活機會

周金濤說1985年之后出生的人，人生機會第一次只能在2019年出現，這話85后有沒有聽進去我不知道，但作為一個90后我因為沒房，完美錯過2015-2017年的一輪全國房價普漲，我是聽進去了，可等著2019年的機會呢。

然后2019年過去了，2020年也過去了，這人生大機會在哪里，我咋還沒看到呢？

哪里的房子能買

當然也不能說一點機會也沒有，比如說今年初的股市低位。事實上今年大部分時間股市位置都較低，想要在股市里長線投資的人今年應該是上車了。

但是前面也說了，股市波動比較嚇人，又不好上杠桿，收益實在很有限。

畢竟年輕人本來就沒多少資產，在資產增值的時候，確實比較吃虧。

財政部原部長樓繼偉最近就說了，很大程度上通貨膨脹表現為資產價格的上漲，而沒有表現為實物和服務的價格上漲。全球貨幣政策放了水，放出流動性，給金融機構互加杠桿提供了巨大的空間，首先表現為金融資產價格的上漲，然后就是房地產價格上漲，再加上收入分配，這種情況下收入分配差距肯定擴大。

至于沒有多少錢能夠進入金融市場的人，自然就成了受害者。

比起疫情失控，經濟出問題的其他國家，疫情控制住的中國今年放水已經比較克制了，而且盡管今年經濟增長不好看，也沒有像往年那樣重新拿出房地產這個夜壺救急，反而繼續保持對房地產業的高壓態勢，還拿出了“三條紅線”要求房企降杠桿。

自從上一輪房價暴漲后，對樓市的調控一直很嚴格，而這也有幾年過去了。

這幾年一直在醞釀著下一輪房價上漲。

今年初房價上漲已經出現在深圳，然后深圳迅速加緊了調控。

嚴格的調控，會壓制住經濟情況較差，人口增長緩慢甚至負增長的城市的房價。但對于一線城市的優質地段，盡管調控壓制較緊，但還是有可能漲房價的。

今年上海的好地段，房價已經在漲了。廣州的珠江新城，有的賣房者都開始坐地起價，黃埔科學城也成了熱點區域。

就更不用說深圳了，最近的深圳樓市都出現新房被“萬人搶房”、“眾籌打新”的事情了。

“眾籌打新”是指買新房的時候，有的人是幾個人合伙去搶房，出名額的人不是自己全部出錢；有的人是把名額借給親戚，付款的人并非本人。這就會造成出資人和所有者的錯配，存在更大的風險，牽扯更多的人就有風險擴散的可能。

最近銀保監會主席郭樹清就指出，堅決抑制房地產泡沫。這是因為房地產與金融業深度關聯。中國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

但是再怎么強調，熱點地區的房價是壓不住的。

最近發布的《中國住房總報告（2020-2021）》就提到，預計2021全年商品住房價格同比增幅維持在5%左右，明年房價有機會漲的是四類區域：

一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；

二是

三是人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；

四是擁有獨特的環境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。

重點都畫好了，明年什么地方的房子值得買，不用說了吧。

至于調控能壓住哪里的房價，《中國住房總報告（2020-2021）》里說得也很清楚，有四類風險區域：城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發達的四五線及以下城鎮、邊境偏遠城市。想要投資買房的請離開這些地方。

千座山峰化水泥

之前有讀者朋友在后臺問我要不要買房子，這個問題的最好回答就是《中國住房總報告（2020-2021）》里提到的機會區域和風險區域。

請大家對號入座。

但我在勸人買房這件事上比較謹慎，畢竟房子關乎別人的生活，是上百萬的投資，我這一兩句話總顯得輕飄飄的。

更何況美國這么放水支撐經濟，總有一天印鈔也撐不起美股，到時候經濟蕭條來臨，影響中國，又該怎么辦呢？最近上層一直在想辦法化解各類風險，較為克制地放水，還把房地產稱作是最大的灰犀牛，想來也是在為危機做準備。

我隱約覺得危機會在一年半之內來，但我也是個90后，自從我知道房價起深圳的房價就沒大跌過，所以我也不好替人做判斷。

要是在大城市能租售同權就好了。

可是正如我們之前在《租房都是人下人》里提到的那樣，如今租客連最基本的權益都無法保障，想要擁有其他權益，實在是想太多了。

蛋殼暴雷后，廣州租客鐘春源跳樓自殺。他死后一天，微眾銀行發表聲明稱，蛋殼租金貸客戶退租后，與微眾銀行簽署協議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預付租金用于抵償客戶在微眾銀行的貸款，此后銀行結清該筆貸款。可惜小鐘沒有看到這一天。

不久后的全國住房和城鄉建設工作會議上，又專門強調了租房：

假如鐘春源的死能推動租房市場的規范，甚至進一步推動租售同權，那他的名字就會像孫志剛那樣被記住。

但是租購同權難度實在太大了。

最近蘇州出臺新規，落實租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶政策，經房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區落戶。但是這樣落戶能享受到當地同等福利嗎？

換個更極端的例子，假如北京能租房落戶，我在西城區租房，孩子能上西城區的牛校嗎？

假如能的話，學區房的邏輯很容易就崩塌了，一萬匹脫韁的灰犀牛將在腦海中奔跑。

所以推動租售同權，還是要做好公共福利均等化，一座城市教育福利差出很多，在城市偏遠地區買房都享受不到好的福利，就別說租房了。

大城市想要放開落戶，好學校和好醫院等配套措施是要跟上的。這些難度都非常大。

要是租售同權真的能在幾年內落實，大城市的公共福利均等化，外地進程人口也能享受到同等福利，這就已經算是年輕人的好機遇了，畢竟我們在《最后的猛藥》里提到了，直接讓戶籍政策更自由化，那么可能會讓國民福利最高提高6.9%。

但這實在太難了，畢竟現狀仍然是“以我之身軀為階梯，以我之身軀為藩籬，陌生與敵意其中凝聚，千座山峰化水泥”。

參考文獻：

樓繼偉：通貨膨脹表現為資產價格上漲，沒有錢進入市場的人是受害者 https://www.yicai.com/brief/100874726.html

郭樹清發文：房地產是現階段金融風險最大“灰犀牛”_新浪財經_新浪網 https://finance.sina.com.cn/stock/hyyj/2020-11-30/doc-iiznctke4084105.shtml

證監會：股市估值處于歷史低位|證監會_新浪財經_新浪網 https://finance.sina.com.cn/china/gncj/2020-03-22/doc-iimxyqwa2358610.shtml

中國住房發展報告（2020-2021）發布-中國社會科學網 http://www.cssn.cn/zx/bwyc/202012/t20201222_5235452.shtml

全國住房和城鄉建設工作會議召開 明確2021年整頓租賃市場秩序|租賃住房_新浪財經_新浪網 https://finance.sina.com.cn/china/2020-12-22/doc-iiznctke7770114.shtml

10天5大城市搶人！蘇州租房落戶 什么信號|戶籍|戶口_網易財經 https://money.163.com/20/1223/09/FUH92TE800259DLP.html

“兜底”租金貸 微眾銀行還有何后顧之憂-時代財經-北方網 http://economy.enorth.com.cn/system/2020/12/09/050713565.shtml