截至9月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)等三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企的評(píng)級(jí)行動(dòng)累計(jì)達(dá)到90余次，超過(guò)去年全年的兩倍。

中資地產(chǎn)美元債扎堆爆雷之后，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)輪番上陣，大規(guī)模地下調(diào)房企評(píng)級(jí)。

穆迪官網(wǎng)顯示，10月18-19日，多家房企遭到集中“狙擊”，評(píng)級(jí)發(fā)生變動(dòng)或有變動(dòng)預(yù)期的房企至少達(dá)到19家，包括禹洲、中國(guó)奧園、合生創(chuàng)展、綠地、陽(yáng)光城等。截至發(fā)稿時(shí)，這一數(shù)字仍在不斷更新中。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，評(píng)級(jí)出現(xiàn)“異動(dòng)”并非近期的事情。今年以來(lái)，調(diào)控政策出臺(tái)及市場(chǎng)行情遇冷，致使出現(xiàn)評(píng)級(jí)下調(diào)的房企數(shù)量激增。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)等三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企的評(píng)級(jí)行動(dòng)累計(jì)達(dá)到90余次，超過(guò)去年全年的兩倍。

不過(guò)，隨著政策持續(xù)收緊和市場(chǎng)下行，下半年的融資和銷售困難加劇使得房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)變高，評(píng)級(jí)下調(diào)行動(dòng)也因此變得更為密集。值得一提的是，10月4日花樣年宣布美元債違約是一個(gè)標(biāo)志性的事件，由于該事件的發(fā)生出乎市場(chǎng)意料，房企遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)的頻次達(dá)到了新的高潮。

19家房企評(píng)級(jí)或展望遭“唱空”

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，10月18-19日短短兩天時(shí)間，國(guó)內(nèi)房企主體或相關(guān)債券信用評(píng)級(jí)遭到了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪的集中“狙擊”，涉及房企數(shù)量至少達(dá)到19家，包括禹洲、世茂、金科、中駿、弘陽(yáng)、寶龍、融信、綠地、中梁、富力、祥生等。

穆迪的此次評(píng)級(jí)行動(dòng)基本為下調(diào)主體或相關(guān)債券信用評(píng)級(jí)，部分房企盡管評(píng)級(jí)暫時(shí)不變，但也遭到了評(píng)級(jí)展望的下調(diào)，或被列入可能發(fā)生評(píng)級(jí)下調(diào)的觀察名單，其中少數(shù)房企同時(shí)遭到了主體信用評(píng)級(jí)、債券信用評(píng)級(jí)和評(píng)級(jí)展望的下調(diào)。

以綠地為例，穆迪在10月18日下調(diào)了其旗下兩大房地產(chǎn)平臺(tái)的相關(guān)評(píng)級(jí)，包括綠地控股集團(tuán)有限公司（下稱“綠地控股”）及綠地香港控股有限公司（下稱“綠地香港”）。其中，綠地控股的主體評(píng)級(jí)即公司家族評(píng)級(jí)由“Ba1”下調(diào)至“Ba2”，而綠地香港則從 Ba2下調(diào)至 Ba3。

與此同時(shí)，穆迪將綠地全球投資有限公司的中期票據(jù)計(jì)劃的高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從“(P)Ba2”下調(diào)至“(P)Ba3”，高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)評(píng)級(jí)從“Ba2”下調(diào)至“B”；綠地香港的中期票據(jù)計(jì)劃的高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從“(P)Ba3”下調(diào)至“(P)B1”，高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)評(píng)級(jí)從“Ba3”下調(diào)至“B1”。

穆迪在其公告中補(bǔ)充道，這些評(píng)級(jí)已被同時(shí)列入進(jìn)一步下調(diào)的觀察名單，而評(píng)級(jí)被列入下調(diào)觀察名單前，上述評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，上述等級(jí)代表了房企發(fā)生債務(wù)違約的可能性，就長(zhǎng)期評(píng)級(jí)而言，穆迪共設(shè)置了9個(gè)級(jí)別，分別為Aaa、Aa、A、Baa、Ba、B、Caa、Ca和C，進(jìn)行臨時(shí)評(píng)級(jí)的中期票據(jù)則會(huì)在每個(gè)級(jí)別之前加上“(P)”。其中，Aaa級(jí)代表信用質(zhì)量最高、信用風(fēng)險(xiǎn)最低，C級(jí)為最低等級(jí)；從Aa到Caa的6級(jí)別中，還可以添加數(shù)字1、2或3進(jìn)一步顯示評(píng)級(jí)排位，1為最高，而3為最低。一般而言，從Aaa級(jí)到Baa3級(jí)屬于投資級(jí)，從Ba1級(jí)及以下則為投機(jī)級(jí)。

此外，穆迪還對(duì)信用評(píng)級(jí)給予展望評(píng)價(jià)，以顯示其對(duì)有關(guān)評(píng)級(jí)的中期走勢(shì)看法，展望分為“正面”（評(píng)級(jí)可能被上調(diào)）、“負(fù)面”（評(píng)級(jí)可能被下調(diào)）、“穩(wěn)定”（評(píng)級(jí)變動(dòng)的可能性較低）以及“發(fā)展中”（評(píng)級(jí)隨著事件的變化而變化）；而對(duì)于短期內(nèi)評(píng)級(jí)可能發(fā)生變動(dòng)的被評(píng)級(jí)對(duì)象，穆迪則會(huì)將其列入信用觀察名單。

穆迪高級(jí)副總裁曾啟賢表示，評(píng)級(jí)下調(diào)反映了穆迪認(rèn)為未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)綠地控股在融資環(huán)境偏緊和大量債務(wù)到期的情況下，公司信用指標(biāo)和流動(dòng)性可能會(huì)轉(zhuǎn)弱；此外，評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單反映了在房地產(chǎn)行業(yè)融資趨緊的環(huán)境下，綠地控股在利用運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流以大幅減少債務(wù)至可持續(xù)的水平的同時(shí)維持當(dāng)前順暢融資渠道和充足流動(dòng)性的能力存在不確定性。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱19家房企的評(píng)級(jí)報(bào)告后得知，實(shí)際上，融資環(huán)境緊張、到期債務(wù)壓頂和現(xiàn)金流緊張基本上是這些房企相關(guān)評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)展望遭到下調(diào)的原因。就最新的公司家族評(píng)級(jí)而言，這19家房企中，除了綠地屬于投資級(jí)的Ba2和Ba3，其余房企大多數(shù)被評(píng)為投機(jī)級(jí)的B1-B3。

房企債務(wù)違約致行業(yè)整體受累

實(shí)際上，評(píng)級(jí)出現(xiàn)“異動(dòng)”并非近期的事情，也并不非只有穆迪對(duì)房企展開“圍剿”。今年以來(lái)，調(diào)控政策出臺(tái)及市場(chǎng)行情遇冷，致使出現(xiàn)評(píng)級(jí)下調(diào)的房企數(shù)量激增，截至9月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)等三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企的評(píng)級(jí)行動(dòng)累計(jì)達(dá)到90余次，超過(guò)去年全年的兩倍。

隨著房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)變高，評(píng)級(jí)下調(diào)行動(dòng)在近期變得更為密集。國(guó)金證券于10月14日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，自9月份開始不到一個(gè)半月的時(shí)間，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)至少對(duì)房企進(jìn)行了25次的主體評(píng)級(jí)下調(diào)，其中部分房企被多次下調(diào)評(píng)級(jí)；如果算上10月18-19日穆迪對(duì)19家房企的評(píng)級(jí)行動(dòng)，9月迄今發(fā)生評(píng)級(jí)下調(diào)的次數(shù)至少達(dá)到44次。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，這些評(píng)級(jí)行動(dòng)主要集中在10月4日后發(fā)生，這一天也被市場(chǎng)視為一個(gè)重要的分界點(diǎn)。10月4日，花樣年公布當(dāng)天到期的2.06億美元票據(jù)未能如期兌現(xiàn)，由于直到國(guó)慶節(jié)前依然在釋放“保兌付”的信號(hào)，這一違約事件令市場(chǎng)頗為意外，并開啟了中資地產(chǎn)美元債市場(chǎng)的大幅震蕩，同時(shí)房企的信用評(píng)級(jí)亦開始集中且大規(guī)模地遭到下調(diào)。此后，新力控股、當(dāng)代置業(yè)和鑫苑置業(yè)等多家公司接連自曝潛在的違約可能，恐慌情緒持續(xù)擴(kuò)散。

“下調(diào)評(píng)級(jí)主要反映對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，具體來(lái)說(shuō)，就是到期債務(wù)的償還能力下降，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，再融資能力下降，房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。前期已經(jīng)有多家房企到期債務(wù)違約，甚至包括一些外界看來(lái)健康的企業(yè)，這類事件導(dǎo)致外界認(rèn)為房企實(shí)際償債能力可能被高估了”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

實(shí)際上，對(duì)于本次大規(guī)模下調(diào)評(píng)級(jí)，有房企感到“委屈”，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，這次下調(diào)公司評(píng)級(jí)主要受整體行業(yè)趨勢(shì)影響，“穆迪預(yù)計(jì)短期內(nèi)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，近期才對(duì)房企的評(píng)級(jí)進(jìn)行了較多調(diào)整”。

近期同樣遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)的奧園則對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱，“明白市場(chǎng)關(guān)注房企的短期流動(dòng)性及償還能力，但對(duì)標(biāo)普和穆迪的此次評(píng)級(jí)行動(dòng)，并不太認(rèn)同其依據(jù)及論點(diǎn)，奧園一直按計(jì)劃推進(jìn)業(yè)務(wù)，提前鋪排資金，主動(dòng)管理債務(wù)，持續(xù)改善信貸指標(biāo)”。

鑒于近期市場(chǎng)擔(dān)心房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情緒在擴(kuò)大，不少房企通過(guò)股東貸款和贖回美元債等方式增強(qiáng)市場(chǎng)信心，包括奧園、中梁控股、禹洲集團(tuán)、德信地產(chǎn)、金輝控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)和融信中國(guó)等。

然而，市場(chǎng)似乎并不買賬，以世茂為例，10月15日其公布完成贖回于2021年到期6.375%優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)贖回后將被注銷及除名，而此次兌付完成后，世茂將結(jié)清年內(nèi)美元債。然而，10月19日晚間，穆迪還是將世茂的公司家族評(píng)級(jí)Ba1的評(píng)級(jí)展望，由“正面”下調(diào)為“穩(wěn)定”。

此外，近期唯一一個(gè)得到機(jī)構(gòu)上調(diào)評(píng)級(jí)的中駿亦在10月19日被下調(diào)了評(píng)級(jí)。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，9月下旬標(biāo)普對(duì)中駿的評(píng)級(jí)展望由B+（負(fù)面）調(diào)整為B+，但10月9日穆迪對(duì)其B1評(píng)級(jí)展望由“正面”下調(diào)為“穩(wěn)定”。

針對(duì)近期大規(guī)模下調(diào)評(píng)級(jí)的影響，國(guó)泰君安在其報(bào)告中指出，“隨之帶來(lái)的就是債券價(jià)格的大幅度下跌，然而，更具風(fēng)險(xiǎn)的是若到期后評(píng)級(jí)仍未有所扭轉(zhuǎn)，將影響后續(xù)的債務(wù)續(xù)期，一旦中斷，將帶來(lái)較明顯的違約風(fēng)險(xiǎn)。”