作者：卡夫卡很忙
來源：局外人的視界（ID：hooyar_380097485）

這幾天一直有人問我這個問題：房地產的底真的來了嗎？

到目前為止，政策底似乎已經出現了，最近到處吹的都是行業的暖風，連金融機構都開始打算在融資上給開個小口子了。

但大家要知道，能夠在銀行間市場發債融資的，那都是經營情況良好，沒有亂七八糟傳聞的企業，不信你問，如果某大，某業也被獲準發債，市場上有沒有有資金去認購？

那么大黑洞般的窟窿在那里，請問有哪個敢隨便跳過去，空手接原子彈？

那些最缺錢的企業已經暴雷的，只能自救，賣賣資產，挺不挺得過去，要看自己的硬核實力了。

我記得在2019年寫過一篇關于房地產的文章，當時我就提出一個觀點：

地產暴漲或者暴跌都不是管理層想看到的結果，管理層希望房價能維持在一個穩定的區間里，因為過去漲太多了，所以最好還能微跌一點，用CPI的上漲，拿時間換空間，對沖掉房價過高的風險。

我還在文章里告訴大家，最后多半大部分房企都會改成國有企業了。

2018年一波去杠桿，其實就已經有很多企業開始出不好的苗頭了。

我還記得當時有朋友專做房地產企業的商票，某大的回購利率年化已經去到了接近20%，這已經是很高了。

假如你們有關注過房地產企業的毛利率，就該知道這個價格，以性價比著稱的某大已經是在賠本貼吆喝了。

19年政策稍微寬松一點，各種扶持實體經濟的資金又開始蠢蠢欲動了，什么經營貸之類的，直接把熱點地區的房地產又給搞得熱火起來了。

但如果你們的眼睛沒有一直盯著那些一線新一線，看看廣大三四線城市，有恢復元氣嗎？

以中國如此龐大的人口規模，只要給出一個核心地區一直有投資價值的估值模式，不管房價被炒到多高，都會有源源不斷的接盤俠，你為的是求一屋安身，人家要的是資產保值，甚至連增值都沒太高的要求。

只要能維持賬面價格不跌，自然有大把人愿意來買。

就好像股市里的茅臺酒，屌絲看茅臺跟那些藏滿屋子茅臺的人看茅臺的價值，那是兩個估值體系。

但真正的估值是拿錢買出來的，屌絲沒有錢，所以也輪不著他們去定價。

市場上的白酒多如牛毛，但能吸引富裕人群的只有茅臺，這是價值極度集中，因為集中所以不停產生溢價空間。

但即便是了不起的茅臺，也會遇到被大客戶拋售引發暴跌的情況。

很簡單，當酒的價格高到一定程度，酒的產量達到一定程度，那么越來越多的酒就會成為投資品被收藏，隨著時間流逝，藏品越來越多，到達某個峰值以后，它的投資屬性就會逐漸減弱，然后拋盤大量出現，慢慢的酒喝不炒，直到喝酒的人越來越多，收藏品越來越少，才有可能再開啟下一波的炒作。

當然，你拿茅臺酒去搞金融運作比較難，畢竟這年頭造假的手段越來越多，越來越復雜，大批量的貨敢接盤的人少。

房子跟酒又不一樣，在搞金融運作的時候拿房產來作抵押，那是非常容易辦的，所以對于那些非常富裕的階層來說，房地產的用途更多了，可以加入到各種資本化游戲里來。

很難用最底層的住房需求去定義頂層的買房理由，最頂級的豪宅已經跟普通人的生活拉開了距離。

08年次貸危機爆發，美國的房子都跌得慘不忍睹，然而紐約中央公園的富豪區價格依然堅挺。

但我們看市場能只瞄準頂級的那一小圈層嗎？

三四線城市的上漲其實在18年就已經止住了，這幾年絕大多數城市早就已經進入了漫長陰跌的階段，去化率變慢，二手房掛出來很難成交，市場參考價毫無意義。

可以說疫情后由資金炒作需求推動起來的這波地產牛市只能叫點狀牛，豪宅、熱點和學區，除此之外，就叫玩了個寂寞。

政策大棒殺一下那些不知天高地厚，帶著杠桿想撬動地球的瘋狂資本們，這是為了金融安全的大局考慮。

市場上沒有大主力集體坐莊去炒，沒有充沛的資金給杠桿來加油，對于房地產這種大件商品，其實是很難支撐起從前的那種漲幅。

現在政策的威力大家也看到了，自以為聰明的，膽大的那些，一個個趴窩歇菜了，想不老實也不行了，政策的目的就達到了。

說到底，調控的目的不是為了把房價給砸穿了，那樣做結果就是把中國整個資產估值體系都砸漏了，到時候就該討論金融安全問題了。

所以最近政策對房地產行業出現前所未有的溫柔。

相信我，這不是為了拯救土地財政，大家看看數字人民幣發行已經越來越近了，就該知道以后的財政靠的還是稅收。

引入區塊鏈技術的數字人民幣會讓每一筆資金的進出都變得異常清晰，以后再想“聰明”的避稅，那可太難了。

打個比方，當汽車時代到來，你去討論怎么讓馬車跑的更輕快有意義嗎？

但無論如何，固定資產是一比非常龐大的財富，讓它就這樣大幅縮水，無論對國家還是個體來說，都不是件令人愉快的事情。

所以房地產露出要拉胯的苗頭，管理層的懷柔政策當然會一點點的釋放。

但是，你別以為政策底一出，市場底就來了。

老股民都知道，哪怕是股市這種流動性賊拉好的產品，哪怕是4萬億出來刺激，市場都會做個雙底回踩一把。

再看看房地產的政策出來以后，房價有被瞬間控制住嗎？大資金，固定資產，想都不用想，慣性都能帶著跑上一年半載。

再說了，對房地產企業溫柔一點意義有多大？

你就問問重點調控地區市場評估價有沒有上調？對經營貸違規進入房地產市場的查出有沒有放松？

一樣商品，價格炒上去以后，對接盤資金的需求是呈幾何級數增加的，現在金融層面并沒有超預期的資金被放進房地產市場里，你來個現有的存量博弈，能暫時盤住就已經算是萬幸了。

做股票多了，久盤必跌這個說法該知道吧，打破久盤必跌魔咒的唯有增量資金入場。

來來來，你告訴，哪里有增量資金？

政策底出來是告訴大家，打壓到此為止，除非你們再來作妖。

你以為就地產商急？上下游、金融機構卷進去的個個都捉急。

給個穩住的喘息機會，剩下的交給市場。

大家不妨去看看阿里上的法拍房，今年到現在為止已經超過了160萬套，每個法拍房背后都有一串悲傷的故事。

普通人的生活，多的是不能承受之重，你以為人人年薪百萬？實際上月薪到手過萬的工薪階層占比不到總人口的1%。

當房子占據了生活中的主要開支，你就別跟人談什么消費了，是不想嗎？是不敢，是無能為力！

所以也別指望房價能反彈，腦殼該彈彈，豪宅們不受地心引力掌控，可以隨便耍，但普通住宅多半會陷入到一個漫長的陰跌狀態中，二手房交投冰封會成為一種常態。

市場被透支太多了，需要時間來慢慢修復。

讓凍住那是在保護資產，這里的良苦用心別不領情。

房住不炒，你如果真的有需求買入，在自己能負擔得起，輕松無壓力的狀態下，啥時候買都無所謂，否則我勸你還是慎重。