大潮退去，房地產行業大洗牌！

作者 :正文注明 2022-01-23 06:15:25 圍觀 : 次評論

作者：牲產隊長
來源公眾號：牲產隊

很多讀者說，央媽放水，房價又要壓不住了。

這種認知是非常膚淺的，是過去式的，是不符合當下房地產行業形勢的。在過去的30余年里，房價一路高漲，讓許多人對房價特別敏感，對“放水”特別敏感，以至于達到了“杯弓蛇影”的地步。

只要一看到“貨幣寬松”，就下意識地認為，房價的美好時代又要回來了。今天，我就來跟大家說，為什么房價不會漲？如今，中國房地產行業的現狀到底是什么樣的？

總的來說就是八個字：“優勝劣汰，平抑風險”。

國資房企作為中國房地產行業的壓艙石，在經營上，要比私營房企穩健得多。在三道紅線的監管政策下，總體上，國資房企的財務承壓能力也要強的多。

但私營房企則大多表現不盡人意。某些私營房企大規模舉債，大規模擴張，財務成本高企，杠桿率居高不下，其中的代表性房企就有恒大集團、華夏幸福、新力控股、陽光城以及融創集團等。

在高負債、高杠桿模式下，恒大集團擴張得最快，也發展得最猛，債務爆雷亦是頗為慘烈。私營房企過于追求短期擴張，成了本輪房地產調控中爆雷最大的導火線。相反，國資房企在中國房地產行業中，起著壓艙石的作用，對自身風險控制，要嚴格得多。

同時，在政策風向方面，國資房企也更早地嗅到了信號。最顯著的例子就是，在2018年的秋季例會上，萬科就喊出了“活下去”的口號。可彼時的恒大、融創等地產集團都在大舉擴張，絲毫沒有感受到凜冬將至的前兆。提前預警的萬科反而成了那一年，中國房地產行業中的另類。

事到如今，萬科成了發展最穩健的頭部房企。可恒大、華夏幸福、新力控股、佳兆業等先后遭遇財務爆雷，陷入現金流危機的泥沼。而在2022年的伊始，又一家頭部房企財務爆雷了，它就是中國奧園。

中國奧園的爆雷比恒大更干脆，更不留余地。恒大在爆雷之前，許老板還賣項目、賣股權、賣飛機、賣別墅，垂死掙扎了一把。至今，恒大也沒放棄自救。可奧園就不同了，直接宣布：已到期的美元債和未到期的美元債，統統都不還了。

奧園攤牌了，就是耍賴，沒錢了，一毛不還。在美元債爆雷之前，奧園的60億理財產品也違約了，眾多投資者都損失慘重。

2022年的開年，奧園這一個雷的出現，足以證明，中國房地產行業的風險還沒有完全釋放，房企的債務仍然承壓。

在眾多私營房企中，融創算是抗壓能力比較強的，在近期還上了42.5億元債務。這時候，還能拿得出錢還債的房企，都算是在債務危機的邊緣能撐得住的了。這筆資金的來源很可能是融創賣掉了上海和杭州的三個項目。

在這里，大家就要想了，是誰還有錢來接盤？

據傳，接盤融創上海項目的是國資遠洋集團旗下的遠洋資本，而接盤融創杭州項目的則是浙江本地國企濱江集團。此外，融創武漢兩個項目分別賣給了武漢城建和首創集團，融創文旅城昆明項目二期40%股權轉讓給了珠海華發集團。

像這樣的例子不止于融創，像恒大足球體育館出售給了廣州城投、恒大香港總部大樓擬出售給越秀集團，陽光城轉讓紹興光逸51%股權，由廈門象嶼接盤，陽光城轉讓欣宇原100%股權，由中融信托接盤......

這些項目或者股權轉讓都有一個共同的特點，即，私營房企賣資產，國資房企接盤。

私營房企現金流承壓，無力繼續開發項目，很可能帶來潛在的爛尾風險。而國資房企接盤，則能依靠自身穩健的現金流，防止項目爛尾，將風險在內部消化和稀釋。

那么，國資房企的錢是哪里來的呢？這就要說回央媽降息了。

從企業債券市場來看，獲得發債審批通過的房企已經不少了，有私營房企，也有國資房企，但總體以國資房企為主。

為什么是國資房企為主？原因很簡單，國資房企的現金流更多，財務更穩健，有國家背書，信譽更高。試想，像恒大這種債務爆雷的房企，能讓它繼續大規模發債嗎？那豈不是擴大它的債務規模？

這跟降負債、降杠桿的方針不符。

因此，誰的財務更穩健，誰的信譽更好，誰才能更容易通過發債審批。在私營房企中，成功發債的房企有碧桂園、龍湖地產、星河集團、榮盛控股等，這些房企賬上現金流都更為充裕。

國資房企發債成功的則有廈門象嶼、華僑城、深業集團、保利置業以及廣州、天津、福州等地方城投集團。

地方城投集團發債是有巨大需求的。因為各地要將房企的債務風險化解在轄區以內，比如，恒大廣州項目則主要由廣州本地化解，融創杭州項目則由杭州本地化解，上海項目由上海化解。這樣做，可以最大限度地降低風險擴大化。

這種把風險分解，再消化的方式，只最符合當下中國房地產現狀的。因為不管是恒大，還是華夏幸福，中國奧園等房企，他們的資金缺口都太大了。任何一家房企若是整體并購，一旦財務并表，兩家都完蛋。

比如，恒大2萬億債務，誰能擔得起？唯有分解，再消化，才能最大限度地稀釋風險。

同時，對于現金流承壓的私營房企，各大銀行也都為他們的債務進行了展期，也就是延遲還錢。在這個期限內，發債成功的房企手握現金流，缺錢的房企得抓緊時間把能賣的項目都賣了。等下一次債務到期時，至少資金還能填上債務的坑。

因此，我們可以看到，財務較良好的碧桂園拿出100億并購了富力物業，合生創展拿200億擬并購恒大物業部分股權，龍湖物業并購九龍倉旗下股權物業資產等。

在而今的房地產市場，簡單地說就是：“誰有錢，誰就是爸爸。”

如此，銀行信貸不會出現塌方的風險，交了錢買樓的業主也至于收不到樓。那些在盲目擴張中，賺得盤滿缽滿的私營老板們，該吐出來的還是得吐出來。這錢不是他們賺來的，都是抵押借出來的。

為什么我們總說，國資要占據國民經濟的主體地位？在這時，我們就能知道，真正能夠為老百姓兜底的，只有國資才靠譜。

許老板不是不想跑路，是有一只無形的手，不讓他跑。

寫到這里，大家就應該要明白，央媽降息，房價上漲的預期是不會出現的。貨幣寬松，不是救死扶傷，更不是讓地產老板們重新奏響高歌猛進的號角，而是平抑風險，防止信貸塌方。

房企仍需勒緊褲腰帶過日子，黎明來了，可黑暗仍未驅散。

事實上，制造業正在進行一場暗流激用的資本并購浪潮。資金大規模涌入制造業，正在真正地吹響中國制造業產業升級的號角。

標簽大潮房地產行業

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