原創： 一棵青木
來源公眾號：遠方青木
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2021年下半年，恒大的流動性出現了巨大問題，資金鏈斷裂，隨后被政府接管。但當時我分析過，恒大自然要完，但完蛋的大型房企應該僅僅恒大一個，恒大一倒下政府就會救一下市場，緩和一下情緒。壓制房價上漲，確保中國的房地產泡沫軟著陸是政府的主要工作目標，要完成這個目的，既不允許房價漲，也不允許房價跌，更不會允許房企大面積暴雷導致出現金融系統性風險。但2022年2月9日的時候，恒大總裁許家印發表講話，說：“任何時候都不能賤賣公司資產，要注意防范資產處置過程中的漏洞問題。不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。”
這句話到底啥意思，這都被接管了還說絕不賤賣資產去還債務究竟是啥意思？根據公開資料，恒大的總資產是2.38萬億，總負債1.97萬億，凈資產約4100億。別說賤賣，就算打個八折出售，整個恒大就灰飛煙滅了，從流動性危機直接變為資不抵債。中國的金融系統做過壓力測試，最多可以承受全國范圍的房屋均價下降30%，但恒大不行，最多承受20%。更離譜的是，恒大的1.97萬億負債是實打實的負債，但2.38億總資產可不是實打實的資產。假定恒大拿了一塊地，搞到了預售證，每套房標價1000萬，但暫時還沒賣掉，囤在手里。沒錯，答案是1000萬，按預售證上的價格算，雖然還沒賣掉。恒大的2.38萬億總資產，就是這么算出來的，把還沒賣掉，也沒建好的無數套房子直接按市場標價算入總資產。如果賣不掉呢？如果以標價賣有困難呢？如果你壓根建不成呢？牛市的時候，你把預售證上批的價格直接乘以還沒賣掉的商品房面積來算你的資產，這不過分，畢竟那個時候買房都要掏茶水費，不存在房子賣不掉的情況。把沒賣掉的東西假定可以隨時高價賣掉，甚至把還沒造出來也還沒賣掉的東西假定可以隨時高價賣掉。現在還這么算賬，得出一個2.38萬億總資產，這不合適吧。根據2020年的半年報，恒大共擁有儲備土地項目817個，規劃土地總面積2.4億平方米，平均樓面價為3711元/平方米。按這個公告算，土地儲備總共8904億，這才是真正的資產。把這些土地全部變成房子，再賣成錢，恒大才能把這8904億放大成2.38萬億，才能在還清負債后還有的剩。保交樓是正確的，因為只有保交樓，恒大才能把自己真正的資產放大成賬面上的資產，只有保交樓才能符合政府的期望，讓政府暫時給自己緩口氣。2019年，恒大實現1.3萬億銷售額，交樓五十多萬套。2020年，恒大實現1.2萬億銷售額，交樓五十多萬套。目前恒大資金鏈已經斷裂，資金周轉困難，這種情況下要保交樓60萬套，超過自己最巔峰的時候。當然，先別管可能還是不可能，許家印敢喊這個目標，敢按這個目標去推進，那他就是目前繼續執掌恒大的最佳人選。因為政府的目標也是保交樓，保社會穩定，現在派誰去接管恒大確實都不如許家印本人繼續做最合適。許家印大概率完不成60萬套的保交樓目標，但應該比其他任何人干能交付的房子都要多。而到了2022年1月，房企暴雷有大面積感染的征兆，出現了系統性風險的苗頭。2月18日，十幾個城市出現了降首付的現象，把住房貸款的3成首付降低到了2成。100萬首付本來只能買到300萬的房，現在可以買到500萬！杠桿從3倍擴大到了5倍！2月21日，六大行聯手宣布廣州地區房貸利率降低，下調大約20個基點。擱去年，這都是極其嚴重的錯誤行為，必將迎來嚴厲問責。
但如今暖風信號卻是一個接一個，對岌岌可危的房價倍加呵護。因為壓房價很重要，但保證不出現系統性金融風險更重要，松緊有度是必須的行為。穩房價，穩房地產金融系統實在是太難了，堪比走鋼絲，需要反復權衡形勢，反復調整姿態。金融方面又開始放松，這是可以理解，也是可以預期的政策。但許家印，確實也活了，或者說是能喘口氣了，現階段政府不可能拿他怎么樣的，什么事都沒有維穩重要，沒人會去動許家印的位置，只能默認他繼續執掌恒大。如果能保交樓成功，甚至不排除許家印有絕境翻盤的可能性。如此惡劣的死局，居然能被許家印找出一絲活路，厲害，真不愧是白手起家的梟雄。但這么一來，好像所有的房地產巨頭，沒有一個付出了代價。危機爆發后，許家印變賣了個人資產，向恒大注資了70億元。以恒大完善的法律系統，公司和個人的嚴格隔離開的，公司是公司的，許家印是許家印的，法理上來說許家印沒有償還公司債務的義務。到了這種級別，已經沒人在乎錢了，大家在意的是社會地位，是掌控和調配資源的能力。對許家印這種級別的大佬而言，剝奪恒大實控權是最嚴厲的懲罰，比罰款要厲害的多。之前恒大出現危機的時候我就說過，恒大可以不破產，以保證社會穩定，但許家印的實控權必須被剝奪，做到這一步其實懲罰就已經到位了，就已經對其他房企掌舵人有足夠的警告意味了。但現在，許家印通過種種騰挪手段，保留了自己對恒大的實控權，只是付出了70億。對于普通人來說，70億很多，但對于這種級別的人物來說，70億不疼不癢。別的不談，僅僅許家印從恒大拿的分紅都遠遠比70億多。其他雜七雜八的隱形收入我都不算，僅僅這兩筆股權分紅都遠遠超過了70億。以70億的代價就保留了恒大實控權，起不到太大的警示作用。2018年的時候，萬科總裁郁亮喊出了“活下去”的口號，一時間震驚了整個中國的媒體。因為奉行活下去的口號，萬科的排名逐年下降，被人大踏步的超過。
到了恒大陷入破產危機的時候，大家一致稱贊還是萬科想得遠，想得周到。3年前就說要爭取“活下去”，結果3年之后好像誰都還沒死。2022年1月9日，萬科總裁郁亮提出房地產將進入“黑鐵時代”，談話在2月11日被曝光。郁亮說，黑鐵時代的房地產行業已經無法單憑金錢激勵出合適的人才，萬科能提供的是事業的舞臺，發展的機會，而不是單純的給錢。能把不給錢說地這么清新脫俗，以前只有馬云老師一人，現在又多了一個郁總裁。郁亮還提出，萬科要“節衣縮食、戰時氛圍”，要縮表出清，去金融化是房地產行業的大勢。聽起來好像不錯，而且確實是大勢所趨，未來確實一定是這樣。
建業集團的董事長說，不止呢，對不少房企來說比黑鐵時代還慘。但2018年萬科提出要活下去，結果3年了所有人都活著。
如今萬科提出地產去金融化，地產將進入黑鐵時代，這要誤差個幾年呢？2月19日，經濟日報發文，標題是《不要誤讀“房地產去金融化”》。然后就是十幾個城市房貸降低首付，廣州房貸降息，用實際行動來體現政府的態度。
僅從這個態度我們就可以看出，2018年萬科提出的“活下去”口號，我覺得至少得5年后才能成為事實。至于“去金融化”這個口號，我覺得至少得10年后才能成為事實。地產行業牛了20年，催生了巨大的泡沫，要想快速出清風險，肯定有很多人要付出巨大代價。但這么多大型房企，都活著，連一個付出代價的都沒有，甚至連恒大都沒有付出什么代價。這是為了預防系統性金融風險，但也代表了地產行業會從短痛變成長痛。我并不這么認為，我認為今年，乃至于明年，所有房企都不會是要么死要么活。如果恒大真的倒了，為了防止系統性風險，政府肯定要立刻救其他人，長期來看沒有出清全部風險，但短期來說其他地產商都松了一口氣，生活會暫時好起來。最多無人的時候嘆息一聲，只是可惜了許兄弟，好人啊。但現在恒大不愿意成為那個代價，不愿意一個人給所有兄弟擋刀，硬生生的拖了幾個月，真的拖到了轉機。恒大不愿意倒，國家也不想看到系統性風險，那這個代價就只能所有地產商來承受，而且是慢性承受。首先，房價是肯定不能漲的，這個是大前提，如果再上漲那就不要談什么軟著陸了，只有泡沫爆炸一條路了。中國目前的首付是一套房3成，二套房5成，還限購，這在全球范圍內都是不可思議的。歐美國家以及香港地區，那都是1成首付，也絕不限購，想買多少買多少。從3成降低到1成，同樣首付可以支付的總房價能直接多3倍，二套房直接多5倍，打開限購還能再吸引一波資金。中國目前的房貸利率，是基準利率上浮20%，利率高達5.8%左右，這在全球范圍內也是很不可思議的。美國房貸利率2~3%，歐洲直接0~1%，利息遠低于中國。即便是中國，2014年的時候房貸利率也曾經是基準利率下浮20%，利率3.8%左右，而如今是基準利率上浮20%，利率5.8%左右。哪怕是降回2014年的利率，也可以降2%，足足200個基點。打完這所有的牌，硬生生的把房價撐個八年十年不成問題。真能穩房價10年不漲不跌，經濟自然增長來個50%不成問題，那房租收益率會從1.5%提升到3%左右。這個時候再把房貸利率下降到3.5%左右，那泡沫就不大了。銀行系統不是說自己可以承受30%的房價下降嗎，10年后房價在今天的基礎上降個30%，房租收益率可以從3%提升到4%，那就一點泡沫都沒了。屆時即便有房價漲跌，也很容易穩住，不至于觸發系統性風險。雖然萬科提出的地產去金融化被立即駁回了，但提出的這個黑鐵時代我覺得還挺貼切的。恒大連破產都不愿意，整個地產行業目前無人付出代價，那萬科提出的這個黑鐵時代，持續時間會非常非常的久，黑鐵中可能連一點短暫出現的白銀渣子都不會有。未來的最大可能性我給你分析出來了，至于具體的決策，看你自己家的具體情況吧。
