作者: 虛聲
來源:虛聲(公眾號ID:lxlong20)
已獲授權轉載
實際上很多年以來,中國人的話題,除了紅彤彤的人民幣,就數房地產最熱。因為某種程度上來說,房地產就代表了紅彤彤的人民幣。狂放派磚家如北師大董教授,天天喊“房地產才是實體經濟”、“只有房地產才能救中國”、“中國房價不貴”、“炒房有功”等觀點。溫和派磚家如國家小城鎮首席經濟學家李鐵,沒事就宣揚沒有房地產就沒有實體經濟。“沒有房子,怎么買電視、洗衣機、冰箱?不可能啊,沒有房子你會買車嗎?也不大可能!”“我們有城市化的紅利期,我們還有15年到20年的紅利期?!?/section>還有激進派磚家呼吁,重啟棚戶改,推動房地產新一輪上漲。據財聯社報道:1月創紀錄的近4萬億元信貸投放,給銀行業今年的工作開了好頭。這得益于貨幣政策和財政政策靠前發力支持“穩增長”,也是實體經濟逐漸復蘇的積極信號。眾所周知,08年金融危機時,國家推出4萬億救世,直接把中國房地產從商品房產時代推到金融房產時代。那是中國房地產歷史上最為關鍵的一個拐點。所以現在大家看見4萬億就很興奮(至于這次4萬億干嘛,先不管,腥風一波先),認為另一波上車的機會來了,同時也可以刺激炒房客的欲望。鑒于這種明顯的政策松動沒有被國家制止,預期還有更多城市會采取類似的政策。如此一來,就可以讓更多的人上車買房,從而改善人們對房價的預期。簡單來說,這三大信號組成了房地產救市的動力。它們究竟會產生怎樣的效果?房地產江湖中流傳著一個觀點,就是房價這玩意,“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。3、大部分中小城市明明已經遇到人口拐點,但專家卻說城市化還有十幾年的紅利。為啥會造成這種局面呢?其實很簡單。在所謂的資本市場,能說出來的規律,基本都不是規律。這就好比各路“股神”總結的賺錢套路,跟著學必然虧損。原因很簡單,莊家也在進化,且隨時可以改變游戲規則。當然出現巨大分歧的根源還有一個,就是中國房地產體量實在是太大了,不是簡單的套路就可以救世。從長期看(單純的人口角度),房地產面臨一個歷史性前夜。因為中國人口已經到了歷史性拐點。但是就在10年前,還很少有人為中國人口擔心。因為當時的中國,不僅擁有世界第一的人口基數,而且還在執行最嚴格的計劃生育政策。
10年前的國人們都樂觀地相信,只要稍微放開計生政策,人口就會出現井噴。我還清楚地記得各路磚家的預測,和滿嘴跑火車的神棍差不多。然而現實很骨感,計生政策放開之后,人口生育率仍然一路下滑。然后那些滿嘴跑火車的磚家們搖身一變,一部分變成房地產磚家,另一部分開始為鼓勵生育搖旗吶喊。之所以出現這種局面的根源在于,大部分人以為計生政策不讓大家生娃,真相卻是計生政策不過是遮住了人口生育率下跌的本質。為什么要說這些呢?因為現在很多房地產磚家的思路和當年的計生磚家一模一樣,聲色俱厲地吶喊著、表演著;讓人認為是調控政策阻礙房地產上漲。但本質上卻是,調控政策阻礙了大家看到房價下跌的真相。所以如果真想穩住房價,就不該削減調控政策力度,反而要出更多無關痛癢的政策,喊無關痛癢的口號;如此才能讓人們繼續相信,是調控政策不讓房價上漲。磚家另一副自我安慰的藥劑是,中國城市化率為60%多,而發達國家一般會達到75%(甚至80%);并預測未來10多年還有2到3億人到城市,成為新的接盤者。現在留在農村的主體,是五零后、六零后與七零后,八零后比例已經大幅降低。如果磚家們看下人口結構,就會知道,建國后第一個生育高峰是1962年到1971年,那10年差不多出生了2.66億人,再加上72、73、74年,那波人口高峰是3億多。現在1962年出生的人口60歲,已經不可能去城市買房子。十年后,1972年出生的人口60歲,也不可能去接盤。也就是說未來十年,會有三億左右人口進入老齡化,這些人不會再為城市化接盤。與此同時,現在每年出生人口大約1000萬,十年也就1億左右。也就是說未來十年,老齡化落差會達到歷史極限,有三億人口變成老人,但是只有1億新增人口,有2億的人口落差。而磚家們口中十年以后的2億接盤者,其實就相當于那2億老齡化落差。實際上這個群體的接盤能力已經非常有限。簡單來說,長期看,不要指望依靠人口紅利拯救房地產。按照目前的趨勢來看,拯救房地產最有效的途徑,還是開動印鈔機。畢竟從短期來看,沒有什么行業危機是印鈔機解決不了的。如果要加個條件,就是一邊加碼調控(讓人以為調控政策抑制了房價),一邊開動印鈔機。比如所有城市都出指導價。如果一邊減少調控政策,一邊開動印鈔機,只會讓炒房客逃離。當然如果不想讓炒房客逃離,那就繼續加碼鎖死二手房交易市場。至于能不能印鈔救市,以及印鈔救市的后果,那屬于另外一個話題;這里暫不討論。