執(zhí)筆/胡一刀&小虎刀

1平方米價(jià)格10萬美元，越南胡志明市一塊土地拍賣價(jià)創(chuàng)出新高。

“要經(jīng)營什么業(yè)務(wù)才能實(shí)現(xiàn)盈利呢？”原越南國土資源部副部長在拍賣結(jié)束后，發(fā)出了這句疑問。

然而，李嘉誠要推高一個(gè)城市的房價(jià)并不是難事。

最近的一場會面，可能將攪起越南房地產(chǎn)市場的又一番風(fēng)云變幻。據(jù)越南媒體透露，這場會面是“超人”李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)集團(tuán)與日本歐力士集團(tuán)，通過越南當(dāng)?shù)睾献骰锇槿f盛發(fā)集團(tuán)的牽線搭橋，與胡志明市官員舉行了一次重要會談。

剛從英國撤走千億資金的李嘉誠，將再次在房地產(chǎn)行業(yè)上演“騰挪之術(shù)”？

有媒體評論稱，現(xiàn)在的越南，讓人想起30年前的中國。

越南青年在線網(wǎng)4月23日報(bào)道了一條新聞，在越南房地產(chǎn)行業(yè)引起非常大的關(guān)注。

胡志明市稅務(wù)局局長黎維明當(dāng)天透露，因越南稅務(wù)機(jī)關(guān)不同意兩家中標(biāo)公司提出的分期付款申請，因此在胡志明市首添新區(qū)土地拍賣中中標(biāo)的兩家企業(yè)必須于180天內(nèi)結(jié)清土地款項(xiàng)，并于4月30日前支付1000億越南盾保證金（約合2850萬元人民幣），以確保項(xiàng)目實(shí)施。

首添新區(qū)，是越南胡志明市下轄守德市的一個(gè)以金融業(yè)為規(guī)劃主向的新區(qū)。

在此之前，這兩家中標(biāo)公司——Dream Republic股份公司和Sheen Mega股份公司于4月7日提交書面申請，請求延長支付中標(biāo)土地的相關(guān)費(fèi)用至今年9月。具體為4月支付總款項(xiàng)的15%，5月至8月每月支付17%，9月支付剩余部分。

胡志明市稅務(wù)局與各有關(guān)部門討論該事項(xiàng)時(shí)，各有關(guān)部門均表示，應(yīng)按照這兩家公司與胡志明市人民委員會此前簽訂的合同約定，支付款項(xiàng)的最長期限為180天，最多可延長6-7天，否則公司已繳納的保證金將被沒收。

在收到政府部門的通知后，兩家中標(biāo)公司作出書面承諾，將努力籌集資金支付土地使用費(fèi)，履行180天內(nèi)結(jié)清款項(xiàng)和逾期6-7天的滯納金，以取得項(xiàng)目實(shí)施的土地使用權(quán)，為國家財(cái)政和首添新區(qū)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。

首德市稅務(wù)分局負(fù)責(zé)人表示，已向這兩家中標(biāo)公司發(fā)出繳款提醒，要求于5月6日前支付第一期款項(xiàng)。在此期限后，若逾期超過90日，首德市稅務(wù)分局將根據(jù)相關(guān)規(guī)定對該公司的銀行賬戶進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

據(jù)悉，這里涉及地塊，是前景備受看好的胡志明市首添新區(qū)北部的4塊黃金地皮：3-5、3-8、3-9和3-12；經(jīng)過現(xiàn)場數(shù)十家企業(yè)上百次出價(jià)后，這4塊地皮以最高10萬美元每平米的價(jià)格拍賣。

拼命以高價(jià)拿下有潛力的地塊，然后想盡辦法拖延交款，捂住地塊不開發(fā)，等到周邊環(huán)境成熟地塊價(jià)格上漲后，又拋出地塊……

房地產(chǎn)商的這種套路，我們都已經(jīng)很熟悉。所以，在胡志明市上演的這一幕，對很多中國民眾來說，似曾相識。

“只有在胡志明市最繁華的1郡中心，才有單價(jià)超過10萬美元的土地，首添的土地到達(dá)這個(gè)價(jià)格，要經(jīng)營什么業(yè)務(wù)才能實(shí)現(xiàn)盈利呢？”原越南國土資源部副部長鄧雄武教授在拍賣結(jié)束后，接受媒體采訪時(shí)真實(shí)地提出了自己的顧慮。

而前面提到的兩家公司——Dream Republic公司和Sheen Mega 公司，竟能出手如此闊綽，究竟是什么來頭？

由越南媒體分析稱，這兩家在胡志明市房地產(chǎn)市場攪起巨大浪花的公司，被認(rèn)為是與萬盛發(fā)（Van Thinh Phat）集團(tuán)高度相關(guān)。

萬盛發(fā)以在1郡黃金地帶擁有巨大土地儲備而聞名，被稱為越南最大的私有地產(chǎn)公司，其創(chuàng)始人張美蘭，是越南最有富有的華裔商人。

而Dream Republic公司的創(chuàng)始股東之一鄧明盛，持有30%萬盛發(fā)集團(tuán)公司的股份。鄧明盛擔(dān)任董事的另一間公司Innoware 技術(shù)公司的董事成員剛好也是張美蘭的繼承人之一——出生于 1988 年的張惠文（Tr??ng Hu? Van）。

Sheen Mega公司的總經(jīng)理阮氏玄間接持有萬盛發(fā)集團(tuán)在胡志明7郡開發(fā)的西貢半島項(xiàng)目（Saigon Peninsula）的的股份。

所以，這兩家公司，與這一輪在胡志明市掀起的房地產(chǎn)價(jià)格巨浪，與萬盛發(fā)集團(tuán)和越南華裔女首富張美蘭有很高的關(guān)聯(lián)。

據(jù)越南《西貢時(shí)報(bào)》報(bào)道，就是在張美蘭旗下萬盛發(fā)集團(tuán)穿針引線下，最近在胡志明市搞了一場特殊的會面。

對于這次會面，從參加者的身份就能看出各方的重視程度。

胡志明市人民委員會主席潘文邁和各部門領(lǐng)導(dǎo)，會見了長實(shí)集團(tuán)總裁趙國雄，越南萬盛發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理張惠云，還有日本歐力士集團(tuán)東亞業(yè)務(wù)總部中國辦事處主任李浩。

據(jù)報(bào)道，長實(shí)集團(tuán)將胡志明市定位為金融和技術(shù)的戰(zhàn)略中心，并承諾引進(jìn)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，囊括了從住宅、辦公室到商業(yè)中心等方方面面的業(yè)務(wù)。

除了金融和房地產(chǎn)外，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展也將是李嘉誠在越南投資的重點(diǎn)領(lǐng)域。

越南基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展空間巨大。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來十年，越南基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將以6.7%的年均增長率增長。

而越南國內(nèi)資金顯然無法滿足基建領(lǐng)域快速擴(kuò)張的需求，因此需要外國資本的支持。

作為李嘉誠家族旗下的長實(shí)集團(tuán)，有資金，有能力，還有成功投資世界大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。該集團(tuán)承諾將與萬盛發(fā)一起在最短的時(shí)間內(nèi)，向越南這一領(lǐng)域注入大量資金。目前在越南方面，與長實(shí)集團(tuán)同系的長和公司已在胡志明市投資貨柜碼頭，并發(fā)展電信業(yè)務(wù)及屈臣氏零售店。

長實(shí)集團(tuán)選擇的合作伙伴——越南本土公司萬盛發(fā)集團(tuán)，是越南國內(nèi)地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)，由越南籍華人張美蘭創(chuàng)立于1992年，是現(xiàn)在越南最大的私人房地產(chǎn)公司之一。

張美蘭，別名張梅，生于1956年，越南華裔女商人，籍貫越南胡志明市，萬盛發(fā)集團(tuán)董事長，持有萬盛發(fā)集團(tuán)80%的股份，相當(dāng)于出資4.8萬億越南盾。丈夫恩里克·朱納基為香港籍商人。

其丈夫恩里克·朱納基同為萬盛發(fā)董事會成員，曾于2021年6月向越南新冠疫苗基金捐款2萬億越南盾（約合人民幣5.7億），向越南祖國陣線中央委員會捐款4500億越南盾，向胡志明市祖國陣線委員會捐款1.45萬億越南盾。

張美蘭16歲時(shí)開始從事化妝品生意，恩里克是專門做發(fā)夾的香港商人。后兩人相識結(jié)婚并開始創(chuàng)業(yè)。1992年張美蘭成立了萬盛發(fā)有限公司，經(jīng)營餐飲業(yè)和酒店業(yè)。之后，萬盛發(fā)擴(kuò)展到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。自進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，萬盛發(fā)取得許多令人矚目的成就。

2007年，萬盛發(fā)在越南商界站穩(wěn)腳跟，注冊資本超過6萬億越南盾，2020年，特許資本增加到12.8萬億越南盾，標(biāo)志著萬盛發(fā)的更大發(fā)展。

在胡志明市，張美蘭被稱為“黃金地段地產(chǎn)女王”，位于胡志明市黃金地段——第一區(qū)金融中心的時(shí)代廣場、萬盛發(fā)大樓、Duxton酒店、聯(lián)合廣場等項(xiàng)目均為其產(chǎn)業(yè)。

2016年萬盛發(fā)集團(tuán)成為西貢半島的合作伙伴，并宣布與投資方Pavilion Group和云頂集團(tuán)簽約，共同開發(fā)西貢半島項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于胡志明市第七區(qū)，占地118公頃，投資高達(dá)60億美元。

萬盛發(fā)曾斥資10萬億越南盾，約合28.5億元人民幣，回購位于胡志明市溫納商務(wù)中心的A座大廈，之后將其更名為聯(lián)合廣場大廈，此事在越南引起轟動。

另一位長實(shí)選擇的合作伙伴，成立于1964年的歐力士集團(tuán)，則是日本最大的非銀行金融機(jī)構(gòu)和最大的綜合金融服務(wù)集團(tuán)。目前歐力士在越南已經(jīng)開始投資水電、乳品、醫(yī)療項(xiàng)目。

歐力士一直在下注東南亞新興市場。此前它就大力支持李嘉誠次子李澤楷旗下的富衛(wèi)集團(tuán)上市，而富衛(wèi)集團(tuán)的業(yè)務(wù)方向正是主攻東南亞市場。

越南的房地產(chǎn)行業(yè)，有多吸引投資者？

以越南最大城市胡志明市為例：

2016年，這個(gè)城市的平價(jià)樓盤價(jià)格還在790美元/平方米；而到了6年后的2022年，類似的房產(chǎn)已經(jīng)漲到了最高2200美元/平方米。

作為資產(chǎn)價(jià)值最關(guān)鍵指標(biāo)，越南房價(jià)持續(xù)高漲。首都河內(nèi)的房價(jià)創(chuàng)5年新高，第一大城市胡志明市自2015年以來，房價(jià)每年都要經(jīng)歷20%以上的漲幅。

面對這樣的漲幅，資本當(dāng)然逐利而動。

李嘉誠家族布局越南不是一時(shí)興起，甚至在他拋售英國資產(chǎn)之前，就已經(jīng)盯上這個(gè)東南亞國家。

從2020年起，李嘉誠家族開始陸續(xù)出售英國乃至歐洲的部分資產(chǎn)，包括價(jià)值近700億元的歐洲的通訊基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)。2022年3月一個(gè)月內(nèi)，李嘉誠家族更是兩次出手拋售旗下英國資產(chǎn)，如若交易進(jìn)展順利，李氏家族將從英國抽走超過800億人民幣的資金。

與此同時(shí)，也是從2020年開始，李嘉誠開始轉(zhuǎn)向印度尼西亞、越南等國家。

李嘉誠旗下的維港投資正是他派下南洋的“排頭兵”。

2020年，維港投資負(fù)責(zé)人周凱旋接受采訪時(shí)提及，鑒于東南亞各國數(shù)字經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)式增長，維港投資將把東南亞市場作為投資重點(diǎn)。維港投資認(rèn)為，東南亞正處于一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)刻，已經(jīng)組建一支新團(tuán)隊(duì)專門研究東南亞市場，未來還將投入更多資金。

一年時(shí)間內(nèi)，維港投資看中了3家印度尼西亞初創(chuàng)企業(yè)，共計(jì)砸下2.1億美元，包括印度尼西亞在線券商Ajaib、咖啡連鎖店Kopi Kenangan和膠囊旅館運(yùn)營商Bobobox。

不僅如此，李嘉誠次子李澤楷也非常看重東南亞。

4月12日，印度尼西亞最大互聯(lián)網(wǎng)科技公司GoTo（市值超300億美元）成功上市，成為今年全球規(guī)模第五大的IPO。GoTo背后不僅有騰訊、京東、Google、紅杉，也有李澤楷的投資。他持有的GoTo股權(quán)價(jià)值已達(dá)9億美元，李澤楷借此凈資產(chǎn)將增至50億美元。

另外，李澤楷旗下的重要業(yè)務(wù)板塊，富衛(wèi)保險(xiǎn)，同樣“瞄準(zhǔn)”了東南亞。2021年，東南亞市場為富衛(wèi)保險(xiǎn)貢獻(xiàn)超過一半的新業(yè)務(wù)價(jià)值，是公司最主要的動力來源。2020年，富衛(wèi)完成三次收購，其中就包括以4.14億美元收購越南保險(xiǎn)公司Vietcombank-Cardif Life Insurance。

在李氏家族的傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域，李澤楷也沒有放棄布局。3月份，號稱東南亞貝殼的PropertyGuru與Bridgetown 2 Holdings合并后，正式登陸紐交所。而Bridgetown 2 Holdings正是由李澤楷與Paypal聯(lián)合創(chuàng)始人皮特蒂爾聯(lián)合創(chuàng)立的收購公司。

由此可見，李嘉誠幾乎從兩年前就開始準(zhǔn)備進(jìn)軍東南亞，雙箭齊發(fā)。一方面通過長實(shí)集團(tuán)在房地產(chǎn)等實(shí)業(yè)領(lǐng)域?qū)|南亞投資加碼，另一方面通過投資，瞄準(zhǔn)東南亞的科技發(fā)展?jié)摿Α?/p>

有評論認(rèn)為，李嘉誠正授意旗下的資產(chǎn)帝國，向以越南為代表的東南亞國家進(jìn)行資產(chǎn)遷徙。

這對這一輪的房地產(chǎn)熱潮，胡志明市房地產(chǎn)協(xié)會分析指出，該地區(qū)如此高的土地溢價(jià)率，如果中標(biāo)的競拍者不是出于“其他目的”（炒地囤地），而是實(shí)際用于投資高端住宅或豪宅，那么這些項(xiàng)目在未來5到8年會讓人有很多期待。

如果競拍者能夠支付余款最終買入首添新區(qū)地塊，將為胡志明市增加約104億元人民幣的財(cái)政收入，這筆錢可以再用于投資城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加公共事業(yè)預(yù)算。

但同時(shí)也會縮窄日后首添地區(qū)土地拍賣市場的發(fā)展空間，小范圍來看會對該地區(qū)的房地產(chǎn)市場，大范圍來看會對整體城市經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。包括越吹越大的房地產(chǎn)泡沫，住房供需的不匹配矛盾日漸激化，導(dǎo)致高價(jià)房過剩，低價(jià)房短缺。

東南亞正在成為一片投資熱土，從客觀角度來說也有一定道理。

參考世界銀行2020年數(shù)據(jù)資料，東南亞總?cè)丝诔?.6億，人口結(jié)構(gòu)相對年輕化，勞動人口占比較高，市場潛力巨大。同時(shí)，東南亞華商較多，對李嘉誠而言顯然具備人和優(yōu)勢。加之優(yōu)越的地理位置，發(fā)展起來的機(jī)會可以說非常大。

另一方面，進(jìn)軍東南亞也符合李嘉誠一貫的“高拋低吸”投資理念。目前，中國市場已經(jīng)相對成熟，而東南亞還處在較早的發(fā)展階段，風(fēng)險(xiǎn)很大，投資收益可能也很大。以李澤楷投資的GOTO為例，這筆投資的收益率是十幾倍。

具體到越南，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭來看，這里也吸引了更多的國際投資。

2021年，越南在疫情影響下，貿(mào)易總額仍突破6000億美元，創(chuàng)造歷史新高。今年3月，越南進(jìn)出口總額673.7億美元，環(huán)比增長38.1%；出口額347.1億美元，環(huán)比增長48.2%。

今年1月，越南采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)達(dá)53.7，2月份上升至54.3并創(chuàng)2021年4月以來新高。

對于依賴外貿(mào)的越南經(jīng)濟(jì)來說，進(jìn)出口貿(mào)易快速回暖，直接提振越南經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇。甚至有投行預(yù)計(jì)2022年越南經(jīng)濟(jì)增速可能達(dá)到8.8%，引領(lǐng)東南亞。

其實(shí)在新冠疫情肆虐的2020年和2021年，越南GDP依然增長了2.9%、2.58%，顯示出較強(qiáng)的抗壓力。

以資產(chǎn)價(jià)格來看，越南股市也掀起一波牛市，胡志明指數(shù)連創(chuàng)歷史新高，5年翻倍，10年5倍。

所以，某種程度來說，無論是東南亞還是越南，以李嘉誠慣有的“資本邏輯”，做出這個(gè)選擇是必然的。

感謝金靈為本文提供越南媒體報(bào)道資料