4月經濟數據很不樂觀，最高層打出王炸！
面對俄烏戰爭持續，和美國在亞太地區圍堵中國的動作不斷，中國經濟的發展更要穩得住。在國際環境惡化和國內防疫形勢依舊嚴峻之下，如何扭轉經濟增速下行勢頭，改善就業狀況，成為中國政府的當務之急。
上海的問題，大家自有判斷，在此不做贅述。下面，我將重點分析一下中國房地產調控的政策脈絡和特點，以及樓市后續的走勢。
由于房地產業規模大、鏈條長，因此，其在帶動我國經濟增長以及穩定經濟層面的作用是顯而易見的。
央行此次釋放房貸利率降息的信號，很明顯是為了刺激剛需和改善型住房需求，帶動房地產去庫存，以及穩住房地產投資，進而穩定經濟增長。
對于此輪房地產調控松綁，我們還得從2020年8月推出的“三道紅線”政策說起。
因為當時房地產行業的負債規模實在太高了。2018年，全國房企的有息負債達到了19.2萬億，這是一個什么概念？2020年我國的GDP首次突破一百萬億，房企欠的錢相當于我國GDP的1/5，這個數據太嚇人了。
于是，2020年“三道紅線”橫空出世之后，房企便被迫開始執行降杠桿的戰略。但在具體推行過程中，與其他政策的重疊交互，部分杠桿率走高的房企無法適應政策收縮而突然間倒下，盡管盡力自救，但效果有限。
在房地產企業一片哀嚎之后，有些地方也堅持不住了。到了去年年底，部分樓市不太景氣的二三線城市出臺了一些零星的寬松動作，比如哈爾濱、衡陽、玉林等。
到今年年初，央行對LPR進行了一次普降，雖然只有5個基點，但被視作政策松綁的信號，大家隱約感覺風向要變了。
3月16日，財政部宣布年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，信號越來越清晰了。
于是在4月，各大城市的地產調控政策就開始陸續登場了，既有衢州、日照等三四線城市，也有南京、杭州、蘇州、廣州這樣的一二線城市。樓市松綁的暖風在一個月內吹遍了全國。
今年以來，已經有約80個城市放寬樓市政策。5月份僅過半，就有36城“花式”出臺樓市支持政策。目前多城出臺的房地產支持政策涵蓋的內容愈發豐富，且力度明顯加大，已經觸及對限貸、限購等核心調控政策的放松。
從各地出臺的樓市政策內容看，降首付、公積金貸款額度提升、給予購房補貼、取消限售等傳統手段仍是主流，但也出現了一些超常規的創意舉措。
比如無錫、南京、杭州對二胎、三胎家庭以政策傾斜；長沙將存量房用作租賃住房將不納入家庭套數計算等。
雖然央行和銀保監會推出的房貸降息政策目前僅限于首套房，但是從政策趨勢來看，逐步降低房貸利率，重點關照首套房和改善型住房需求，基本上成為大勢所趨。但是從全國層面，限購政策是不可能松動的。
現在看來，各地的樓市松綁政策，就差挑戰“二套房”限購這一核心政策了，而這是“房住不炒”的底線。至少在北上廣深這樣的一線城市，限購政策是不可能放松的。
這些年，全國統一的“二套房”限購政策，即一個家庭最多只能購買兩套房子，基本上消滅了“炒房團”的存在，也是近些年房價沒怎么漲的殺手锏。
但目前有些城市開始變相松綁這一政策，恐怕并不符合“房住不炒”的總體方針。
作為全國房價控制得最好的一二線城市，長沙走出“以出租房換購房資格”的路子，真的能夠盤活其房地產市場嗎？
長沙的創意調控政策，其實，打的就是“二套房”限購政策的擦邊球。甚至，根據網友的分析，理論上是可以無限循壞破限購的。
把房子租出去，能夠騰出購房資格，但租期必須10年以上，出租方式上可以自己找租戶，也可以和政府成立的長期房屋租賃公司簽長期租賃合同，也就是把自己的房子變成公租房。然后就可以換取購房資格，如果有兩套，租出去一套或者兩套，就可以獲取購買一套或兩套的購房資格。
看上去很香吧？
這個政策既解決了二手房限購的問題（鎖定10年），抑制了二手房交易，又刺激了新房市場，促進了房地產投資，和增加了GDP；而且國家要求的10幾萬套的公租房指標，不費吹灰之力就實現了。可謂一箭多雕，關鍵是沒有多大的成本。
那么，這個政策能夠落地嗎？落地的效果如何呢？
用10年的房屋租賃合同去換取購房資格值不值？出租房屋十年內不能出售的機會成本有多大？
理論上，如果一個人有100套房，租出去100套或99套，是可以換取兩套或一套購房資格的。這樣會不會刺激炒房的復燃？是否有悖“房住不炒”的方針？
其次，租出去十年的房租收益和房價預期加總，是否高于現在賣房的收益，把房子鎖定10年，雖然有租金收益，但是也意味著房屋流動性的消失。
如果中途能夠租轉售，所支付的成本該如何界定，才能防止一些人鉆政策的空子，通過出租房子獲取購房資格后收回出租屋然后轉售，來回倒手換取購房資格，并炒作房價？
這會不會搶占真正有改善性住房需求的群體的政策資源？
這個政策真正利好的其實是有兩套房及以上數量的群體，他們本來就是比較富裕的群體，而真正有剛性購房需求和改善性住房需求的人，并不會受益這個政策。所謂“精準施策”就要打一個問號。
另外還有一個與房產稅怎么對接的法律界定問題，政策規定存量房出租后不算家庭住房套數，那么，長期出租的房子與空置的房子如何征收房產稅？是否要有區別？如果一視同仁按照產權套數征收，有很多人就不會熱衷于長租房而是賣掉房產，其實房產稅是打擊炒房的大殺器，如果長租房的權屬問題（所有權和使用權）出現模糊，影響房產稅的征收，那么，“房住不炒”的方針很難落實得下去。
天底下沒有完美的政策，就像不可能有永動機一樣，這個政策的漏洞就在于，兩極分化的趨勢會越拉越大，沒錢或只夠剛需買房的人，可能會因為有多套房的富裕階層炒高房價而越來越買不起房，房價拉高了，GDP和政績有了，老百姓的困難和差距卻越來越大了。
相比長沙的創意調控，多房多孩的政策可能更容易復制和推廣。
多孩家庭可以獲得額外的購房名額，在無錫、南京、杭州等城市開始推行，這無疑是滿足改善型住房需求的針對性政策，這個政策相比長沙用出租房換購房名額的創新舉措更為人性化，也更加精準，是許多城市可以復制的政策，而且實施難度小，政策立竿見影。長沙的政策過于理想化，現實中容易鉆漏洞，而多孩多房更貼合實際情況，能夠在最短時間內挖掘潛在的購房需求，而且符合“房住不炒”。
“房住不炒”實施了這么多年，總算把房價控制住了，這個成績來之不易。因此，樓市調控最后的緊箍咒——限購，即每個家庭最多能夠購買兩套房子，在全國層面是不可能統一放松的。
地方可以想方設法松綁調控政策，但這條底線是不能直接突破的，特別是北上廣深，必須牢牢扎緊限購的籬笆。至于類似長沙這樣的二線城市，會鼓勵調控創新，但是絕對不能突破限購這一最后的底線。
如果2009年房價暴漲和2018年的房企高杠桿再來一次，中國的經濟承受不了，社會的忍耐力也承受不了。況且，我們根本不需要投機氛圍濃厚的房地產市場，而是供給和需求真正能夠有效匹配的狀態。
對于大多數城市來講，仍然是需要大幅去庫存，消化存量房的階段。因此，長沙從統一租售的角度出招，不乏為明智之舉。整體而言，政策的思路是對的。因為將存量房長租化，確實可以消耗掉一定數量的存量房。而政策需要打補丁的是，如何防范借長租房政策，套取購房資格炒房。
雖然長沙有其特殊情況，整體房價不高，炒房也沒有形成氣候，因此，進行調控政策創新有一定的安全性，但是，還是要預防炒房風險，特別是在各城市競爭比較激烈的背景下，需要警惕跨城市資金因為政策的洼地效應而出現大幅流入，進而引發炒房。
其實綜合分析，目前中國樓市，除了一二線城市仍然蘊藏著較大的房價反彈風險之外，其它城市的房價泡沫并不大，甚至很多城市都面臨房地產庫存過高，房地產投資快速冷卻的風險。因此，除了盯住幾個重點城市，其它城市的樓市調控政策自主性和調整空間更大。
中國現在處于人口增長快速下滑，總規模即將見頂的階段。這是未來房價變化的決定性因素。對于人口凈流入的城市，房價會比較堅挺，甚至還有上漲空間；對于人口凈流出或流出規模較大的城市，房價會長期走下坡路，搞土地財政的路子恐怕是行不通了。
中國的房地產業早已結束了普漲時代，這是由經濟發展、人口狀況、城市建設等多因素決定的。隨著中國經濟從高速增長轉向中低速增長，依靠投資拉動經濟增長的邊際效應在降低，除了一二線的幾個核心城市，仍然維持人口凈流入和較大的房地產投資缺口之外，絕大部分城市的地產投資已趨向飽和，并非依靠松綁政策調控就能挽救樓市了。
所以，與其在房地產拉動經濟增長的老路上祈望奇跡的出現，不如根據城市自身產業結構狀況，大力發展優勢產業，走出一條特色經濟拉動GDP的路子，進而提高城市容納就業的能力，筑巢引鳳。
文章最后，戎評有話說
很多人會有疑問，既然全國80多座城市都松綁樓市調控了，是不是意味著房地產的大行情又要回來了？
答案是否定的。雖然某些城市放松調控的政策可能會誘發短時間的炒房苗頭，但是，長期來看，房價并不具備再次大漲的基礎。
首先是城鎮化率遇到了瓶頸。2000年，中國的城鎮化率只有約36%，到2021年，這一數據已經增長到了64.72%。發達國家的數據顯示，城鎮化率超過60%，就意味著房地產市場高增長的局面會放緩甚至停滯。
很多人拿發達國家80%左右的城市化率類比中國，得出中國房地產依然有很大增量空間的結論。其實這完全是主觀上的一廂情愿。事情的真相是，中國城市化率依然會提高，但靠的不再是分子的增加，而是分母的減少。而人口減少對于住房的需求會急劇萎縮。
中國的人口規模大概率在2030年前見頂，未來房子的庫存會遠高于需求，房價大漲的空間基本沒有了。
再就是貨幣因素。過去幾十年，中國貨幣發行的同比增速長期高于GDP增長率，造成流動性溢出，這些錢進入房地產領域，支撐起長牛行情。
2013年是一個轉折點，國內開始著手進行宏觀去杠桿，具體表現為M2同比增速不斷降低。截止到目前，這一數據基本穩定在8%-9%之間，約等于實際GDP增長加上通脹。即金融系統不再給房地產額外印錢，即便政策短期寬松，行業也不可能再回到從前。
雖然中國家庭70%的財富在房子上面，房價的穩定對于保衛老百姓的財富非常重要，但是根據中國經濟的發展階段分析，房屋資產能夠保值不縮水已經是很好的狀況了，未來房價大漲缺乏基本面支撐。
所以，房子會逐漸回歸居住屬性，而褪掉金融屬性。
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