2022年的中國經(jīng)濟承壓，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的“興奮劑”，又一次被拎上臺面。

從各地逐步放開購房限制到央行銀保監(jiān)會下限LPR 20個基點，可以說穩(wěn)房市保經(jīng)濟的力度是肉眼可見。

沒辦法，房地產(chǎn)涉及太多民生行業(yè)，對當下經(jīng)濟刺激肉眼可見，我們太需要解決問題，寧可讓未來到來的代價變得更不可承受一點。

另一方面，向居民轉(zhuǎn)移杠桿又太容易，幾乎是所有行為中阻力最小的、又能讓決策群體受益最大的。

所以它叫“夜壺”，好用，但臺面上的人都知道它上不了臺面。

同樣是在全球經(jīng)濟大潮中起伏，越南跟隨“老大哥”的腳步，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的道路上也是一路狂奔。

前文《神話越南，就是在神話中國》中說到，越南的發(fā)展路徑和制度與中國相像，但越南的底子差、上限低，那么過快過熱的房地產(chǎn)又會對越南產(chǎn)生什么影響呢？

今天，我們就站在“過來人”的視角再讀越南，一方面看看能否捕捉到一些機會，另一方面對越南的審視其實也是在審視我們自己，有些事對當下的我們?nèi)匀挥芯炎饔谩?/p>

首先，越南底子差、起點低是客觀事實。

哪怕是在東盟十國中，無論是GDP總量還是人均GDP水平，越南都是后5位，新加坡+亞洲四小虎（印馬泰菲）都穩(wěn)壓越南一頭。

大家平時看不上的泰國，其實也是產(chǎn)業(yè)和資本的輸出國，越南不少的代工業(yè)可是承接自泰國。

新加坡+亞洲四小虎+越南的GDP總量 數(shù)據(jù)來源：世界銀行

打個形象的比方，今天我們夸越南，不是夸一個年級第一的高中生說，加油爭取考進清華北大；而是看到一個剛剛養(yǎng)成良好學習習慣的小學生，鼓勵他，好好學，你以后出息大著呢。

從小學到初中，從初中到高中，再從高中到大學，就像一次次的產(chǎn)業(yè)升級，每進入一個新的階段前要經(jīng)過激烈地競爭才能脫穎而出；

進入新的階段后要學習掌握的東西也會更多，能不能應付地過來還得繼續(xù)觀察。

而在產(chǎn)業(yè)升級的路線選擇中，亞洲四小龍和四小虎的路線其實是不一樣的，這在一定程度上也決定了他們的命運。

韓國在樸正熙的獨裁統(tǒng)治時期，不理睬西方“比較優(yōu)勢”的那一套理論，舉全國之力大肆投資造船、電子、機械、鋼鐵、汽車、石化等重工業(yè)。

到樸正熙遇刺身亡后一年即1980年，韓國重化工業(yè)在整個制造業(yè)的比重達到了54%，用18年締造了“漢江奇跡”，為韓國成為發(fā)達國家打下堅實基礎。

蔣經(jīng)國治臺16年，在他實際執(zhí)政后的第二年即1973年，他就開始了“十大建設”，在十大建設中6項是交通基礎建設，3項是重工業(yè)（鋼鐵、造船、石油化工），1項是能源（核能）。

到1978年臺灣重工業(yè)產(chǎn)值占制造業(yè)的51.6%，基本實現(xiàn)了重工業(yè)化，臺灣經(jīng)濟就此起飛。

哪怕是正在搞產(chǎn)業(yè)升級的我們，在改革開放前就已經(jīng)有東北這樣的重工和化工基地，就已經(jīng)有能力搞大飛機、搞核潛艇這樣的高端制造了。

而單純從“比較優(yōu)勢”出發(fā)，從衣服、玩具代工起步的四小虎，如今還是中收入或中低收入國家。

舉這些例子無外乎在說明一個最基本的道理：

先發(fā)國家先輕工業(yè)再重工業(yè)是因為他們在走一條全新的道路，每一步都是探索；而后發(fā)國家要實現(xiàn)工業(yè)化，前期基礎設施的建設以及重工業(yè)化的實現(xiàn)是跨過工業(yè)化進程中最為關(guān)鍵的一步。

越南走的是哪一條路線呢？雖然大家都是外向型經(jīng)濟，但目前來看更接近“四小虎”的模式。

從經(jīng)驗或者規(guī)律出發(fā)，觀察一國能否突破關(guān)鍵性的發(fā)展節(jié)點，才能幫助我們判斷它的長期發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。

起點低反過來說是經(jīng)濟增長空間巨大，越南仍然有很多投資機會，而且在不同階段會表現(xiàn)出不同的機會；

但研發(fā)投入低、重工業(yè)化的缺失以及高度依賴外資是無法保證越南有長期穩(wěn)定向上的經(jīng)濟發(fā)展曲線。

越南優(yōu)勢很明顯，比如人口紅利，比如相對勤勞，比如東盟產(chǎn)業(yè)分工合作明顯，但掣肘越南的短板因素也很明顯，而且國際的大環(huán)境在近幾年是趨向?qū)苟呛献鳎@又為全球化的經(jīng)濟發(fā)展蒙上了不確定性的陰云。

因此對于投資越南，從控制風險、控制回撤的角度來說，做短期優(yōu)于做長期，做右側(cè)優(yōu)于做左側(cè)。

而且也不必捧一踩一去制造焦慮和危機感，因為僅僅從投資來看，投資大市值大藍籌是一種財富增值的方式，投資小市值高成長也是一種方式；持有蘋果的股票是一種邏輯，持有蘋果供應商的股票又是另一種邏輯。

下面具體談一談房地產(chǎn)經(jīng)濟。

客觀地說，房地產(chǎn)及其帶動的產(chǎn)業(yè)在過去的確扎扎實實地助力了我們經(jīng)濟的快速發(fā)展。

拉動經(jīng)濟靠“三駕馬車”——投資、消費和出口，但在那個國貨還是劣質(zhì)山寨的年代，在那個只能代工、利潤要被外國產(chǎn)品拿走大部分的年代，房市帶動的固定投資以及消費是我們不多的可選項。

這樣，我們才能把自己人的錢用于投資和消費并留在中國的本土，企業(yè)和政府才能在短時間內(nèi)募集到大量資金用于城市化和工業(yè)化。

但時移世易，我們一定不能再走老路，高房價對需求的擠壓和高負債對系統(tǒng)安全的危害是有目共睹的。

越南也搞起了房地產(chǎn)經(jīng)濟，而且比起中國，越南的步子邁的更大。

2014年，越南修訂《住房法》，新的住房法允許擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構(gòu)和代表處均可在越南購買房屋，可購買公寓和包含土地產(chǎn)權(quán)的別墅。

允許外資進入，加上經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，越南近年來住房供應量和成交量都出現(xiàn)了井噴。

根據(jù)越南建設部報告，2022年第一季度，河內(nèi)、胡志明市、峴港、海防、平陽、同奈、慶和等8個地區(qū)房價出現(xiàn)了相當高的漲幅。

以胡志明市為例：房價已經(jīng)到達10年來歷史高點，商品房均價達到3300美元/平米，折合人民幣22000元/平米，同比增長27%；而胡志明市的月平均工資呢？大概折合人民幣2200元。房價收入比幾乎要趕上深圳的58%、北京的61%（2020年數(shù)據(jù)）。

而且隨著越南房市的對外開放，大量外資進入房市交易，國外機構(gòu)和個人占比接近5成，這種泡沫不得不讓人想起了97年亞洲金融危機。

越南房價走勢

中國借助房地產(chǎn)搞“土地財政”和“土地金融”，利用賣地收入以及抵押土地獲得的資金推動城市化和工業(yè)化，地方政府在推動經(jīng)濟發(fā)展過程中是直接參與人，像一個公司一樣在城市中搞投資，當然在客觀上也推高了房價，具體的推高機制在前文《黃金時代結(jié)束，等待中國的會是滯脹嗎？》有講。

可以說，如果越南政府不是以這種角色參與到經(jīng)濟當中，那么越南房價是難以持續(xù)維持高位的。

但另一面，外資是深度參與越南房市的，而外資的流動深受國外貨幣政策的影響（比如美聯(lián)儲的加息縮表），因此越南房市的周期一定會與國際貨幣周期及經(jīng)濟周期高度相關(guān)，這就會造成房價的劇烈波動。

房市的超額利潤會吸引資金流向房地產(chǎn)而不是流向制造業(yè)，房價的波動又會危及金融系統(tǒng)。因此，在某種程度上，產(chǎn)業(yè)資金和房市資金是相互競爭的，如果缺乏政府的強制干預以及對實業(yè)的大力扶持，稍微小富的越南就容易被貪婪蒙蔽雙眼，掙快錢而不掙慢錢。

當然，這都是后話了，也是需要后續(xù)觀察的要點，畢竟越南還遠遠談不上小富，越南的人力成本仍然很低。

寫到最后，還是希望讀者朋友能理性看待越南的發(fā)展：

一方面越南發(fā)展起來對我們是好事，家門口有一個相對富裕的東盟對中國的產(chǎn)業(yè)升級是有利的，比如以后我們的新能源車、華為的產(chǎn)品五眼國家不要，我們還可以賣給東盟；我們個體也有了更多的投資機會。

另一方面，我們還是要保有自己的核心競爭力，要維持高效高質(zhì)的供應鏈，要持續(xù)突破關(guān)鍵核心技術(shù)，這些求不來也買不來。

世界工廠的地位也不是別人施舍給我們的，那么多國家和我們一起競爭，只有中國做成了，所以歸根到底還是要自己一步一個腳印去搭建去突破。與其擔心地位被人搶走，不如更擔心自己會不會不愿意掙“慢錢”了。