開欄的話歷時八年的《北京市住房租賃條例》終于出爐，從堅持租購并舉、保護租賃關系、規范租賃市場、保護群眾權益等方面對租賃市場進行全面規范。基數龐大的在京租房、出租群體有了首部地方法規。條例出臺之日恰逢畢業租房季，北京商報推出租房季特別調查，看看今年的市場都有哪些變化。

居家一個月，在全民抗疫、政府免租、開源節流的同時，包括徐輝在內的多位網友卻收到了房租上漲的通知，他們租住的自如公寓在續約時均出現了不同程度的漲價情況，漲價幅度從幾十元到幾百元不等。不少租客反映管家給出的理由都是要給房東多補錢，公司系統設置了10%的漲幅。然而房東端卻沒有更多的信息顯示這10%的漲幅落入了房東的口袋。疫情剛緩，市場尚待復蘇，究竟是迫于房東的壓力漲價，還是平臺有別的考慮，為什么提出來的漲幅還能通過降價的方式砍掉？究竟是誰在疫情下逆市漲房租？10%的設置又真的能夠獲得市場支持、符合監管紅線嗎？

自如線下門店

漲幅10%是系統設置？

徐輝在今年初從朋友手里轉租來一套自如三居室公寓其中一間，當時剩下的租期有半年，租金是3000元每月，因為怕麻煩，跟朋友也夠鐵，徐輝并沒有更改底單，這一點自如的管家也知道。

“當時我朋友一共續租了兩年，第一年月租金漲了40元，第二年漲了60元，我搬過去之前問了管家，得到的回復是‘漲價是肯定的，一般控制在3%’。”管家當時也說，相比于搬家的成本，這3%的漲幅是長租公寓運營方抵御通貨膨脹的成本，這一點，徐輝也認可。

眼看房子到6月就到期了，因為疫情原因，加上同住的兩個室友都不錯，徐輝就跟管家提出了續簽。“想著疫情都這樣了，經濟都這樣了，今年不可能再漲價了吧。”現實給了徐輝響亮的耳光——房租每個月漲價320元。

徐輝算了筆賬，按照之前每個月的租金計算，他一年的房租外加一個月租金標準的服務費，不算水電氣熱，他的租房成本一年是39000元。如果按照中介給出的漲價后的標準，他一年的租房成本上漲至43160元，漲幅接近11%。

“我當時就問管家是不是趁火打劫，疫情之下國企都在減租，政府也都在各種補貼，我們理解長租公寓是有成本的，但也不能一口氣漲超過10%吧。”在怒懟一頓管家之后，徐輝得到的回復是：“你跟我說也沒用，這是公司的系統設置，10%的標準更改不了。”

在投訴無果后，徐輝打算搬家，并將找房委托給了另外一家長租品牌。當他將自己要搬家并且會選擇別的品牌的打算告訴自如管家后，管家旋即告訴他申請到了特殊折扣——只漲70元。“從320元到70元，這可不是小數目，我就想知道，如果我不鬧，是不是就被坑了。”徐輝說。

漲價因為要多給房東？

疫情之下，長租公寓逆市漲價的并不占少數。

北京商報記者在某社交平臺搜索關鍵詞“租房漲價”發現，和徐輝有類似經歷的網友并不在少數，漲價幅度也是從幾十元到幾百元不等，不只是在北京，連續封控超過兩個月的上海也有不少案例。有的租客和管家經過協商后還是續約了，而有的則表示不能接受漲價幅度選擇了退租。

上述租客在談及管家回復漲價的原因時，與徐輝不約而同地遇到了同一個答復——系統設置，從租客們的反饋看，10%的漲幅比例是大部分吐槽長租公寓漲價帖子中的一個比例，而最終結果，基本看市場的走勢、與長租品牌博弈的情況以及是否能夠找到“備胎”有關。

但包括徐輝在內的租客都普遍疑問：在經歷了本輪疫情后的京滬租房市場，真的已經迅速恢復到正常的租房旺季水平了嗎？

對此，徐輝所承租的品牌自如方面在接受北京商報記者采訪時表示，公司會根據房源位置、市場價格走向、產品配置等多方因素進行參考，并動態進行調整，漲跌情況不一。此外，根據公司和業主的委托合同，每年支付給業主的租金也會按照一定比例上浮。

“如果是托管房，特別是像自如這樣需要重裝的，長期合同確實有的給了房東每年一定的漲幅，但平均的幅度不太可能是兩位數。”某頭部長租公寓負責人直言，即便是有漲幅，長租公寓給房東的漲幅也都是固定的數字，不可能出現去年60元，今年320元這種情況。

成交下跌單套找利潤

而來自市場層面的信息，更無法支持因“市場價格走向”帶來的房租大幅上漲。

根據貝殼研究院數據，5月全國重點40城租金水平連續同環比微跌，近七成城市租金同比下跌，租金水平為34元/平方米，租金指數環比微跌0.7%，同比微跌2.3%。新增掛牌房源均價為37.9元/平方米，環比微跌1.3%，同比下跌2.9%，相比于2019年同期跌幅擴大至9%。

從城市層面租金指數來看，全國重點40城中，5月20個城市租金水平環比微跌，27個城市同比微跌，34個城市租金仍低于2019年同期，其中一線城市北京、廣州、深圳租金低于2019年同期。

市場是一個常規偏冷的市場。

“疫情下逆市上漲的情況肯定是不正常的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，理論上經濟環境不好，租賃市場也應該是不太好的，但是反過來講，長租公寓自身壓力很大，有一些租賃的房源沒有租出去，成本就會轉嫁到房租的上漲，所以這個問題也是需要市場和政府多加關注的，能讓租客不再感受租金上漲的同時，也能夠降低企業成本。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠對此也分析道，一方面由于疫情下市場租金價格變動，房東提價，導致長租公寓不得不漲價以保障企業盈利水平；另一方面由于長租公寓一般會在上年末簽訂大量房源，準備年后出租，但在疫情影響下，房源無法及時出租，長租公寓將面臨一定損失，一定程度上會選擇漲價來減少損失。

對此，自如方面給出的京滬兩地出租率為九成。

監管的5%紅線

無論是市場還是租房者，都無法接受兩位數房租上漲的另外一個原因，是監管的考量。

就在本輪疫情期間，歷時八年的《北京市住房租賃條例》終于出爐，從堅持租購并舉、保護租賃關系、規范租賃市場、保護群眾權益等方面對租賃市場進行全面規范。基數龐大的在京租房、出租群體有了首部地方法規。

梁楠直言，北京租賃市場價格漲幅是設定了紅線的，規定“城市住房租金年度漲幅不超過5%”，基于此，長租公寓平臺續約自動漲價的比例設定在10%，一方面為企業預留了一定的盈利空間，另一方面比例限定使得租房漲幅不會加大太多，有利于保障很多青年群體住有所居，同時也有利于規避一些長租公寓企業胡亂抬高租金的市場亂象，進而促進租賃市場健康平穩發展。

“這種漲價前兩年就已經在出現了，疫情壓力下要不是政府控制，可能會漲得更兇。”嚴躍進也表示，政府一般把漲幅設定在5%，但是有些地方可能一年一調，是存在漲幅10%的水平的。

北京商報記者盧揚實習記者孫永志/文張旭鴻/攝