爛尾樓風(fēng)險不能擴散，我們要想辦法解決問題，變危為機！

作者 :正文注明 2022-07-15 11:15:18 圍觀 : 次評論

原創(chuàng)：一棵青木
來源公眾號：遠方青木
已獲轉(zhuǎn)載授權(quán)

有人讓我談?wù)勱P(guān)于對目前爛尾樓業(yè)主停貸事件的看法。

目前關(guān)于這件事的文章全網(wǎng)到處都是，批評聲鋪天蓋地，花樣百出的罵，人民群眾無窮的智慧在如何花式批評這件事上完全的體現(xiàn)了出來。

對于這個事，首先業(yè)主是無辜的，屬于受害者，很多人對此不滿理所應(yīng)當(dāng)。

但我看了一下，批評的文章太多太多了，鋪天蓋地，而且基本只是單純的罵。

當(dāng)有幾百幾千篇文章罵的時候，有助于推動此事得到注意，但如果同樣論調(diào)的文章出現(xiàn)了幾萬乃至于幾十萬，還在無腦罵，不僅無助于問題的解決，反而會損害到所有人的利益。

如果真觸發(fā)了系統(tǒng)性金融風(fēng)險，那只要你在中國，沒有任何人能跑掉，最好結(jié)果也就是08年美國瘋狂印鈔接盤房利美那樣，然后全體美國人十幾年生活水平停滯甚至倒退。

因此，爛尾樓風(fēng)險不能再繼續(xù)擴散了，光罵沒有用，我們要想辦法解決這個問題。

對于爛尾樓業(yè)主而言，他們最想要的是解決問題，而不是其他。

對于圍觀的我們而言，最想要的也是解決問題，而不是池門失火殃及池魚。

無腦罵，很爽，但解決不了問題。

第一天的新聞，我看到的報道是至少14個爛尾樓盤涉及4.6萬業(yè)主要強制停貸。

第二天的新聞，我看到的報道是101個爛尾樓盤業(yè)主發(fā)布了停貸公告，涉及業(yè)主人數(shù)沒統(tǒng)計，只來得及統(tǒng)計樓盤個數(shù)。

到了第三天，也就是今天，公告停貸的爛尾樓盤數(shù)量達到了200以上，還在越來越多，新聞機構(gòu)連統(tǒng)計樓盤信息都做不過來了。

這速度太快了，已經(jīng)出現(xiàn)了樓傳樓的現(xiàn)象，我們必須解決這個問題，絕不能任由風(fēng)險繼續(xù)擴大。

對于爛尾樓業(yè)主停貸這件事，我們首先需要確定責(zé)任方。

各大樓盤業(yè)主的公開信我都看了，寫的都非常有理有據(jù)，接近于完美受害人，不僅彬彬有禮，且都給出了繼續(xù)還貸的條件，那就是樓盤正式復(fù)工，保證能把房子交付到他們手中。

這要求沒有任何問題，天經(jīng)地義。

首付加貸款，業(yè)主已經(jīng)把所有的錢給了開發(fā)商，按合同要求開發(fā)商需要交付房子給他們。

房子爛尾不交付，開發(fā)商違約，毫無疑問是第一責(zé)任人。

因此，開發(fā)商需要賠償業(yè)主全部損失。

但開發(fā)商沒錢了，你就是把開發(fā)商榨干，他也沒錢，要是有錢也不會爛尾。

現(xiàn)在需要找第二責(zé)任人，否則爛尾問題無法解決。

購房合同上只簽了業(yè)主和開發(fā)商的名字，沒有第二責(zé)任人，怎么找？

業(yè)主也找不到第二責(zé)任人，于是只能停貸，把銀行逼出來。

房子爛尾，業(yè)主停貸，這件事是否符合法律規(guī)定？

我看也有很多文章在那里討論法律問題，居然還有人說從法律上銀行是沒責(zé)任的，業(yè)主只能找開發(fā)商，不能拒絕還貸。

關(guān)于這件事，早就上過法院了，從中級法院打到高級法院，從高級法院打到中國最高法院。

一審贏二審輸，終審又贏了。

最后，中國最高法院判定，爛尾樓的業(yè)主不需要繼續(xù)還貸，直到樓盤交付為止。

我把之前關(guān)于這個案子的新聞報道，截圖給大家看看。

中國最高法院已經(jīng)做出了最終裁決，讓爛尾樓業(yè)主繼續(xù)還貸顯失公平，權(quán)利和義務(wù)失衡，因此銀行敗訴。

到目前為止，沒有人說最高法判這個案子時引用的法條有問題，也沒有人說法律有問題。

因此，按法治社會原則，爛尾樓業(yè)主不需還貸，除非銀行能先把最高法之前的判決推翻掉。

按人治社會原則，爛尾樓業(yè)主當(dāng)然更不需要還貸，這一點無須贅述。

一旦業(yè)主不還貸，剩下的7成房貸就成了壞賬，此時銀行就被迫入場了。

如果不想讓貸款成為壞賬，銀行就必須讓爛尾樓復(fù)工，保交付，這樣才能損失最小化。

開發(fā)商沒錢，但銀行有錢。

7成貸款成為壞賬，是大損失。

掏錢讓爛尾樓復(fù)工，是小損失。

不管哪一個選項，都是損失，要把資金窟窿填平怎么可能沒損失呢，但銀行選擇讓爛尾樓復(fù)工可以損失最小化。

銀行能否承擔(dān)爛尾樓的損失？

興業(yè)銀行發(fā)布公告，目前涉及停貸事件的樓盤房貸余額16億元，已出現(xiàn)停止還款的金額為3.84億元。

言外之意，金額不多，損失很小，可控，沒問題。

興業(yè)銀行的這種算法是有問題的，因為統(tǒng)計金額的時候公告停貸的樓盤還不多，現(xiàn)在一天一個樣，樓傳樓，數(shù)量瘋狂增加，僅統(tǒng)計當(dāng)前停貸樓盤的金額是明顯不對的，無法體現(xiàn)風(fēng)險。

正確的算法，是應(yīng)該把所有具備爛尾可能的樓盤，全部算成潛在停貸樓盤，假定樓傳樓停貸風(fēng)險傳染了所有爛尾樓盤，風(fēng)險也可控。

2021年末，克爾瑞曾經(jīng)統(tǒng)計了24個重點城市延期交付項目占2021年銷售比重，最高的為鄭州，占比29%，最低的為淮安，占比1%，平均值約10%。

按最悲觀算法，假定全國10%的在建樓盤出現(xiàn)爛尾，銀行貸款風(fēng)險是否可控？

有金融機構(gòu)立即算出了結(jié)果，假設(shè)出現(xiàn)這種情況，斷供規(guī)模約占2021年Q1房貸余額的0.9~1.9%，不足以構(gòu)成系統(tǒng)性沖擊。

為什么10%的在建樓盤爛尾停貸，只會導(dǎo)致1%左右的房貸余額損失？

因為中國樓市牛了22年，絕大多數(shù)樓盤都已經(jīng)建好了，建好了的房子不存在爛尾問題，但房貸持續(xù)30年。

爛尾的，絕大多數(shù)都是最近兩年購買的新建樓盤，極少數(shù)才會因為復(fù)雜債務(wù)糾紛問題拖延多年。

因為房貸總余額龐大，所以你把單年的爛尾余額放進去就顯得比例很小。

這么算會得出一個結(jié)論，銀行兜得住爛尾樓的問題，哪怕錢都讓銀行出，它都兜得住，甚至只要拿半年的房貸息差出來就可以覆蓋。

所以，銀行是肯定要出錢來填這個爛尾樓窟窿的，無非就是出錢比例多少的問題。

這方面沒有先例，所以需要開會討論。

出錢的下限是把這個樓盤貸款的利潤全部拿出來填坑，上限是把這個樓盤所有的資金窟窿都給填了。

最終的給錢比例，應(yīng)該介于兩者之間。

因為，還有個第三責(zé)任人需要出錢。

理論上說，中國的樓盤是不可能爛尾的，除非賣不掉。

但我們現(xiàn)在看到的是銷售火爆，已經(jīng)賣給大量業(yè)主，回款甚多的樓盤，銷售資金被挪用了，所以爛尾。

期房銷售存在巨大風(fēng)險，這誰都知道，但我們也制定了嚴密的制度來進行防范和約束。

按照目前的法律法規(guī)，售房款需要打入監(jiān)管賬戶，要把錢拿出來難如登天。

嚴格按法規(guī)辦事的話，從監(jiān)管賬戶中拿出的每一分錢，都需要行政監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、建設(shè)單位、施工單位四方簽字蓋章，有一方拒絕簽字你都拿不走錢，四方共同監(jiān)督。

看起來好像很難，開發(fā)商私自挪用監(jiān)管賬戶的資金根本不可能，爛尾樓不可能出現(xiàn)。

但事實上，大量開發(fā)商都挪用了資金，成功制造了大量爛尾樓，監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)。

2021年，地方政府對監(jiān)管賬戶的管理驟然收緊，甚至出現(xiàn)了超量監(jiān)管，一分錢不放的現(xiàn)象。

但是在2021年以前，開發(fā)商挪用監(jiān)管賬戶資金甚至成為了商業(yè)運轉(zhuǎn)模式的一部分，大家都這樣做。

而今天出事的爛尾樓，賬上資金被挪用的時間點，也基本都出現(xiàn)在2021年以前。

為什么開發(fā)商可以挪用監(jiān)管資金？

行政監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、建設(shè)單位、施工單位這四方監(jiān)督機構(gòu)，在當(dāng)初的放款批條上，分別是誰簽的字？

誰簽字，誰負責(zé)。

監(jiān)管銀行已經(jīng)被拖下水了，建設(shè)單位和施工單位早就被開發(fā)商欠款了，付出了自己簽字的代價。

現(xiàn)在還剩個行政監(jiān)管部門。

所有人都下水了，你不能獨善其身。

因此，地方政府應(yīng)為第三責(zé)任人，理應(yīng)出一部分復(fù)工資金，畢竟你當(dāng)初在挪用監(jiān)管資金的批條上簽了字。

自2016年以來，中央政府三令五申，要求地方政府控制房價，全國的老百姓也民怨沸騰，要求地方政府控制房價。

就連央行，都反復(fù)提醒房地產(chǎn)存在巨大風(fēng)險，要求地方政府進行控制。

理論上說，上下同欲者勝，中央和百姓達成一致的意見，不可能有人敢擋。

地方政府確實不敢擋，但可以裝傻充愣磨洋工，拖一年算一年。

多拖一年，都是一筆巨大的收入，對地方政府的誘惑實在太大。

要求壓房價，地方政府壓不動。

要求查經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，地方政府查不動。

房價跌一點，賣地難一點，地方政府就急的不得了。

主觀能動性差距巨大，因為這里面存在一個權(quán)責(zé)失衡的問題。

為什么中央反高房價？因為出了風(fēng)險中央要負責(zé)。

為什么老百姓反高房價，因為出了風(fēng)險最終要靠老百姓消化。

所有的風(fēng)險都是中央和老百姓來承擔(dān)，但偏偏賣地的收入大頭是地方政府拿的。

地方政府只有利益沒有風(fēng)險，當(dāng)然傾向于支撐高房價。

當(dāng)初劃分賣地收入比例的時候，沒想到賣地能賣這么多錢，這種大型制度改革一時半會也很難改，因為涉及的利益太大。

但如今出現(xiàn)了爛尾樓停貸的事情，別管這算經(jīng)濟問題還是政治問題，地方政府都必須出錢來填這個坑。

利益拿了這么多，就不要想著出事的時候把自己摘干凈。

不讓地方政府出錢，他們永遠感受不到什么叫風(fēng)險，他們永遠覺得賣地只有收益沒有損失。

當(dāng)初賣地賺的錢，現(xiàn)在拿一部分出來填坑，不過分。

至于出多少比例，和銀行談判唄，反正不可能不出錢。

現(xiàn)在停貸的風(fēng)險僅限于爛尾樓，即便全國的爛尾樓都兜底了也沒多少錢，比起歷年的土地出讓金和房貸利潤只是個零頭。

萬萬不可因此打擊市場信心，讓金融風(fēng)險迅速擴大。

中國的房價明顯有泡沫，要軟著陸本來就很難很難，高房價不漲就會跌，撐起來本就極度困難。

剛需可以容忍買來的房子不漲甚至跌，但不能連住的房子都沒有。

越是剛需，越無法容忍爛尾樓。

解決爛尾樓的核心就是一個誰出錢填窟窿的問題，錢到位了其他都不是事。

首先，所有爛尾的開發(fā)商必須全部榨干，連灰都揚了那種，挪用資金，故意違約，捅出天大的窟窿，觸發(fā)全社會金融風(fēng)險，罪孽簡直罄竹難書。

不要管什么股權(quán)穿透，不要管什么有限責(zé)任制，不要管什么已經(jīng)利用法律手段規(guī)避資金風(fēng)險。這些老板不可能一點問題都沒有，要是這些貪心開發(fā)商的老板要是還能舒舒服服的在下半輩子過奢華生活，那全國老百姓都不同意。

我們這些老百姓從樸素情感出發(fā)，強烈要求這些爛尾樓的開發(fā)商老板付出沉重代價，他們請的律師手段再高也不能把自己摘干凈了。

其次，銀行和地方政府不能覺得自己賺的錢是無風(fēng)險的，在地產(chǎn)行業(yè)上只管收錢不管后果。

現(xiàn)在出了事，銀行和地方政府必須出錢解決，至少讓爛尾樓業(yè)主能住進去。

出錢比例你們自己協(xié)商，反正你們倆都得出錢，誰都別想免責(zé)。

關(guān)于爛尾樓停貸事件，此事太大，光罵，只會導(dǎo)致事態(tài)繼續(xù)惡化，解決不了任何問題，我們要拿出方案。

不僅要解決此事，而且要盡快解決，不能任由風(fēng)險蔓延。

爛尾樓事件先爆，先得到解決，某種意義上也是一件好事，把總泡沫里的一部分拿出來先消化了，有利于減輕未來的地產(chǎn)防風(fēng)險壓力。

而且，借此機會，也許可以糾正地方政府在地產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)責(zé)失衡的弊端，推動制度改革，從根源上解決中國高房價連綿不絕的問題。

賣地的錢地方政府拿走太多，問題很大，大家都知道，喊十年了，但解決不了。

房產(chǎn)預(yù)售制先款后貨，問題很大，大家都知道，喊十年了，但解決不了。

土地出讓金等于70年稅收一并提現(xiàn)，透支未來讓政府短期異常富裕，遠不如房地產(chǎn)稅合理。

里面問題很大，大家都知道，但房地產(chǎn)稅喊十年了，解決不了，怎么都推不動。

既有利益太大，而且利益都是現(xiàn)在的，風(fēng)險都是未來的，抱有僥幸心理的人太多，帶來了巨大阻力，改革改不動。

如今，在解決爛尾樓業(yè)主安居樂業(yè)的基礎(chǔ)上，可否借此機會，把改革向前推進一步？

爛尾樓停貸是危機，但危中有機，看我們怎么處理了。

標(biāo)簽爛尾樓要想解決問題

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爛尾樓風(fēng)險不能擴散，我們要想辦法解決問題，變危為機！

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