東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《8月，房市出現(xiàn)2大“怪苗頭”，可能重回2014年？提前看看》是一篇關(guān)于苗頭,房市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

2022年已經(jīng)進入到了8月，今年的樓市走向何方？咱們還是先回顧下2021年以來的房產(chǎn)情況，在開年之后的小陽春樓市熱之后，房產(chǎn)調(diào)控雨點般襲來，前陣子的房產(chǎn)市場，可以用“蕭瑟”二字來形容。無論新房還是二手房，銷售都表現(xiàn)不佳。

那么8月份乃至2022年之后的住房市場，依然會延續(xù)“涼涼”的狀態(tài)嗎？答案或許是否定的。8月，房地產(chǎn)“換臉”，房市出現(xiàn)2大“怪苗頭”，重回7年前一幕？

苗頭一：救市潮或頻頻出現(xiàn)。

7年前，樓市的幾大特點：市場冷卻、待售面積增加、房產(chǎn)庫存居高不下。

在2014年至2016年，整個住房市場飄蕩著“救市”的身影，2014年之前，房產(chǎn)市場庫存居高不下、各大城市去化速度很慢。

數(shù)據(jù)顯示，在14年的時候，全國商品房銷售只有120649萬米，同比下滑7.6%，與13年形成了鮮明的對比，13年商品房銷售面積增加17.3%。14年商品房銷售額76292億元，同比下滑6.3%，而上一年則是增加了26.3%。可以說，從13年至14年，在短短幾個月的時間內(nèi)，樓市熱度瞬間消失。

上圖：當年15城市二手房成交總量對比圖

庫存快速堆高，也成為了7年前住房市場的另外一大特點，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止14年末，商品房待售的總面積達到62169萬平米，環(huán)比增加2347萬平米，同比增加12874萬平米。什么叫作商品房待售面積呢？簡而言之就是房地產(chǎn)開發(fā)商們建設的商品房很多，然而這些房子大部分無法出售，以至于出現(xiàn)了大量的積壓和庫存，就形成了“待售”狀態(tài)，樓市庫存開始快速堆高。

面對此番現(xiàn)狀，從高層到地方城市，開啟了新的“救市”計劃，一方面棚改大規(guī)模襲來，另一方面低利率、低首付、支持購房的舉措應運而生。

反觀2022年的住房市場，是不是與2014年前后高度相似？甚至有內(nèi)行人直言，我們現(xiàn)在正在重復多年前相同的一幕：

根據(jù)易居研究院發(fā)布的報告指出，到2022年前后，全國60個城市的住宅庫存總量為320.2萬套，比第二季度增長8.6%。其中，西北部地區(qū)的城市增速最大，庫存環(huán)比增加20.9%，其次華北、華中地區(qū)的增長也超過10%，分別達到12.4%、14.3%。

與庫存快速增加呈現(xiàn)正相關(guān)的是二手房住宅去化周期明顯拉長。這份報告指出，在20個城市去化周期計算中，如果按照“庫存/近12個月平均銷量”計算，截止三季度末，20個城市二手房庫存去化周期平均達到17.9個月，環(huán)比大幅增長20.6%，而且從去年二季度之后，二手房去化周期就連續(xù)增長4個多月，近期呈現(xiàn)出明顯加速的態(tài)勢。

在指聞君看來，庫存增加、去化時間拉長只是表象，更深次的原因，其實是“樓市漸涼”導致的銷售預期降低。隨著樓市調(diào)控明顯增加，全國調(diào)控次數(shù)超過600次，平均每天就有1.5-2次調(diào)控出現(xiàn)，尤其是在“央行3+2”資金限流的約束下，開發(fā)商拿地速度降低、購房者紛紛隱藏。

正如經(jīng)濟學者馬光遠說的那樣，現(xiàn)階段房市已經(jīng)進入到了收縮的階段，可謂寒冬臘月，在這個時候如果繼續(xù)向行業(yè)潑水，那么就會結(jié)冰，所以馬光遠認為這顯然不符合房住不炒的基調(diào)，故而哈爾濱等城市“救市”橫空出世，馬光遠同時還指出，今后或許會有更多的城市接棒“救市”計劃。

苗頭二：降息潮或接踵而至。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，在2022年，檢測的90個主流城市中，首套房利率平均為5.73%，二套房利率為5.99%，無論首套房還是二套房都比上個月下滑了1個基點。這是自上一輪上調(diào)以來房貸利率的第一次出現(xiàn)普降現(xiàn)象。

其實，這種房貸利率的降低，并非沒有預兆的，央行曾先后3次提到了“維護購房者合法權(quán)益”這句話，尤其是央行更是非常直白地解釋了這句話的含義“在房產(chǎn)價格快速上漲的高熱期，減少貸款可以降溫；然而現(xiàn)在樓市已經(jīng)降溫了、房產(chǎn)價格甚至下行了，那么就應該合理匹配房貸關(guān)系。”央媽特別提出，要支持購房者合理購房活動（言外之意就是：剛需購房者的貸款，要支持，不能讓剛需都買不到房）。

房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)信貸金融環(huán)境的逐步改善，一線城市和主要的二線城市購房需求或開始緩慢增加，今后剛需的購房壓力或開始減小。

另外，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，90個城市中，超過20個城市房貸利率出現(xiàn)了明顯下降，有14個城市的首套房利率下滑，還有14個城市二套房利率下滑，首套房和二套房同時下降的達到了9個城市。其中例如廣州、深圳、中山等沿海城市，也包括了湖州、無錫等中等城市，還包括了不少三四線城市。

總結(jié)：

進入到8月，房市開始“大換臉”，一改之前“陰沉”的冷卻的局面，隨著兩大“苗頭”的出現(xiàn)，房市逐漸開始熱鬧起來。學者任澤平曾說過，房產(chǎn)發(fā)展長期看人口、中期看土地、短期看金融，隨著金融信號快速增強，是不是意味著房市可能重回2014年？情況已擺明，提前看看。

指聞君給出的觀點是：雖然前陣子住房市場略有增溫，然而不太可能出現(xiàn)“過熱”的局面。甩賣房產(chǎn)的情況已經(jīng)開始此起彼伏了。

1、一位房東把自己手中93套房子甩賣，25個小時內(nèi)全部完成出售。根據(jù)房產(chǎn)中介給出的消息，這位房東已經(jīng)手握大量房產(chǎn)20多年了，在這個均價8.9萬/平米的地段，這位房東手中的所有房產(chǎn)加起來，超過10億元。至于為啥房東要一股腦全部出售掉，“新信號”已經(jīng)實錘了。

2、房產(chǎn)過剩是現(xiàn)實情況。王石在一次訪談中說到，他來到沿海城市創(chuàng)業(yè)的時候，自己前后買賣過3套房產(chǎn)，但是手中始終都保持了1套房子，每一次的房產(chǎn)購買，王石都會賣掉手中上一套，然后購買下一套。王石直言，現(xiàn)階段房產(chǎn)過剩已經(jīng)是既定的事實了。

在這方面，數(shù)據(jù)表現(xiàn)得淋漓盡致，任澤平在《住房報告2019》分析到，城鎮(zhèn)存量房產(chǎn)達到了3.11億套，戶均房產(chǎn)為1.1套。這已經(jīng)遠超過了美國、法國、德國等發(fā)達國家的水平，所以現(xiàn)階段并不缺房子。而且西南財大在《家庭金融》報告中同樣指出，在買房意圖中，超過85%的人購房目的是為了升值。

3、人口減少，剛需不足。2021年底全國總?cè)丝跒?4億人，總量繼續(xù)保持微漲態(tài)勢，然而人口年齡結(jié)構(gòu)卻出現(xiàn)了倒三角的狀態(tài)，60歲以上的老年人逐漸增加、18歲以下的青少年和新生兒明顯減少，生育率快速下滑成為了近些年來的一個新現(xiàn)象，2021年全年人口出生1062萬，比2020年再度減少。生育率降低直接拉低了剛需購房需求的基數(shù)。獨生子女遍地走的情況下，家庭421的發(fā)展脈絡清晰，未來一個年輕夫婦要繼承來自雙方父母的房產(chǎn)，何愁沒有房子呢？

所以，雖然房地產(chǎn)“換臉”，出現(xiàn)了2大“怪苗頭”，但依然不要抱有“快漲”預期。

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