東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《提前還房貸，銀行為什么想收“補償金”？》是一篇關于補償金,房貸,銀行的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

大家好，我是藍白。

8月1號，某銀行發了一個公告，然后又給刪了。

這個公告說的啥呢？

從11月份開始，個人的按揭貸款，比如房貸，還有消費貸，提前還款的話，補償金的比例，是提前還款本金金額的1%。

什么叫補償金？

名字不重要，可能叫補償金，也可能叫違約金，反正是你要另外給銀行的錢。

在11月份之前，還是執行老規定。

新老規定的區別在哪呢？

原來提前還貸，只還一部分的話，在1年以內，第一次還是不收補償金的，第二次開始才會收。

如果是提前全部還完，像房貸這種，一貸幾十年的，只要已經還了3年以上，也不收補償金。

很明顯，新規的提前還貸補償金標準，大大提高了，沒有豁免期限的分別。

我從銀行貸的款，提前還都不行，還要額外收錢。

收就收吧，還10萬就收一千，還一次就收一次。

所以，這份公告一出來，就引發了爭議。

我看到，甚至驚動了央行主管報紙《金融時報》，專門發報道點評說：

金融管理部門，多次要求銀行加大對實體經濟支持服務，采取切實措施積極為企業和個人紓困解難，銀行應提高站位，提高認識，在服務實體經濟、服務普羅大眾等方面展現出應有作為和擔當。

只過了一天，可能考慮到影響，執行起來困難重重，這份公告又沒了。

具體哪家銀行，我就不說了。

下面才是今天的正題。

藍白想結合金融數據，跟大家聊聊：

為什么銀行開始對提前還貸動腦筋了？

為什么今年銀行攬儲的現象很少了？

存款、貸款、M2這些金融數據，與消費、房地產又有什么千絲萬縷的聯系，對有錢人、普通人，都有什么影響？

在紛繁的數據背后，隱藏著什么真相。

首先，大家把心放肚子里，不用擔心額外掏錢。

銀行想較真的話，合同約定的有利率和貸款期限，不管是提前還，還是逾期還，都算違約的范疇。

但在實踐中，其實很少有銀行，對提前還貸收違約金。

一邊是法理，另一邊，還要講道義。

借的錢能提前還掉，在我們的語境里，往往是履約守諾的表現。

這份被刪掉的公告里，即便規定了嚴格的補償金標準，但也加了一句：

“在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免權限”。

現實就是，不管哪個銀行申請提前還款，幾乎都不收違約金，哪怕有規定要收，也可以用各種方式申請豁免，走個形式而已。

其次，我們要明白，銀行打的是什么算盤？

我們可以分“存款”和“貸款”這兩部分來說。

今年，可能是中國人最愛存錢的一年。

2022上半年，人民幣存款增加18.82萬億元，同比多增4.77萬億。

其中，住戶存款增加10.33萬億元，創出歷史同期新高記錄。

這意味著：1-6月份，平均每天571億存款涌入銀行。

從同比增速來看，居民部門存款增速12.8%，也遠遠超過企業部門的9.8%。

官方的調查報告，也支撐了這些數據。

二季度央行的儲戶問卷調查顯示：

傾向于“更多儲蓄”的居民占58.3%，比一季度上升了3.6個百分點。

傾向于“更多投資”的居民占17.9%，比一季度降了3.7個百分點。

這份問卷，是基于50個城市，400個銀行網點，隨機2萬名儲戶的調查，每個季度都會公布，在今年二季度，儲蓄意愿達到了歷史頂峰。

與存款飆升形成鮮明對比的，是貸款數據。

因為7月份的金融數據還沒出，咱們還是看6月份的。

6月的新增居民貸款是8482億，同比少增203億元，已經是連續8個月走弱了。

這其中，還是短貸增加的功勞。

居民短貸增加了4282億，同比多增782億。

居民中長貸增加4167億，同比少增989億。

額外說一句，少增和多增，這些詞原來早就有了，不是今年專門造的詞。

這只能說明，像房貸這種，動不動就背上幾十年，大家不愿意貸了。

一邊是存款高增， 另一邊是貸款意愿不夠。

晚點有個報道提到：

一方面，他們要付利息給儲戶、但沒那么多企業和個人愿意貸款。

另一方面，儲蓄多了，意味著銀行代銷的各種理財不好賣了。

今年上半年，全國275家銀行發行了15512個理財產品。去年同期是29374個。

換位思考一下，我們才能明白，現在銀行的處境。

源源不斷的存款流進來，銀行不用擔心流動性考核，也就是攬儲的問題。

可銀行手里握著大把的錢，貸款考核又完不成了。

要知道，年中的6月份，不管是存款還是貸款，都是銀行任務考核的關鍵時間。

今年我們就看到了兩個很奇妙的現象。

1，國有大行、股份制銀行、城商行在內的幾乎所有銀行，很少有推出存款活動的，每年年中都要上演的“攬儲大戰”，并沒有出現。

2，各家銀行的貸款沖刺火力，一個比一個猛。

新京報6月底的調查報道說，現在消費貸、個人經營貸的利率已普遍進入了“3時代”，大部分城市的個人房貸利率，幾乎都降到了4.25%的最低水平。

換做你是銀行，本來貸款指標的壓力已經夠大了，存款又根本不缺，肯定不喜歡提前還貸了。

不如嘗試著收點補償金，蚊子腿也是肉。

接下來，我們再來聊聊居民和銀行，不同的行為選擇背后，有哪些深層次的原因。

我們來看兩個關鍵數據。

6月的M2余額是258.15萬億，同比增長11.4%。

M1余額是67.44萬億元，同比增長5.8%。

M2和M1的增速剪刀差，已經逼近了6%。

原來跟大家聊過，M1是狹義貨幣，主要是企業的活期存款。

M2叫廣義貨幣，是M1+企業定存+居民存款。

M1里面，因為8成以上都是企業活期存款，隨存隨取。

所以，M1越高，企業越愿意花錢擴張。

它反映的是“現實購買力”。

M2里面，還包含了大量的企業定存和居民存款。

M2越高，企業的“死錢”，居民的存款就越多。

它反映的是“潛在購買力”。

那現在M2的增速遠遠超過M1，只有兩個可能：

第一個可能：企業更喜歡存定期，不喜歡存活期，不想擴張。

第二個可能：居民這邊的存款增長太多，卻無法轉化成企業的活期存款。

企業得先收到錢，才能把活期的錢，變成定期，對不對？

這就要說到一個關鍵問題了：

為什么居民的存款，沒辦法轉化成企業的活期存款？

說人話就是：為什么大家不愿意花錢了？

我們可以從房地產的角度來解讀。

M1有多少，完全取決于居民的消費能力。

企業賣出去的東西多，提供的服務多，居民的存款，自然會變成企業的存款。

而居民消費最大的項目，就是買房。

M1的歷史走勢，跟商品房銷售增速，幾乎一模一樣。

7月份，百強房企單月銷售操盤金額共計5231.4億元，環比6月下降28.6%，同比去年同期降了39.7%。

前7個月，百強房企累計銷售金額同比去年的數據腰斬，降幅高達49.4%。

也就是說，跟往年相比，一半的房子都沒賣出去，M1能漲起來才怪。

其實，不光是房地產，其他消費也是一樣的表現。

上次跟大家聊過一組數據。

上半年，像化妝品、金銀珠寶、通訊器材和服裝鞋帽這些可選消費，降幅都超過了20%。

唯獨糧油、食品、中西藥品、飲料這些必選消費，增幅都接近10%。

可買可不買的東西，就不買了。

該買的東西，買便宜的。

在經濟學里，需求的構成，有兩個要素：

購買愿望和購買能力。

我想買+我能買。

工資漲了，收入增加了，去買個衣服，買點化妝品，花個千兒八百的無所謂。

這個時候，充當替代品的低檔消費，當然會減少，比如2015-2018年，消費主義開始流行。

這個時候，既有購買愿望，又有購買能力。

收入數據變化，也印證了消費品的變化。

國君宏觀的報告，引用了國家統計局收入數據。

2020年之前，居民工資性收入，基本維持在8%-9%的增長中樞。

2020年一季度，居民工資性收入是4896元，同比增速下降到1.2%；

2022年1-6月，是10576元，同比增速下降到了4.7%。

這兩年，收入降低，或者說，預期未來的收入會降低，不知道明天寫字樓會不會被封，不知道公司能不能撐到下個月，不知道什么時候被裁，不知道去哪找下家。。。

那就先解決一家人的吃喝，剩下的錢存起來再說。

長江宏觀于博有一篇報告，邏輯很清晰：

從經濟行為的角度解釋，我們可以認為居民儲蓄增加對于商業利潤的擠出，緣于居民部門支出的降低。

而這將可能導致商業部門下一期收入減少，并影響商業部門的投資資金，進而影響全社會財富創造。

說白了就是：

存錢的人多了，花錢的地方變少了，開公司開店的收入也會減少，那企業就不愿意再投錢生產經營了。

有人花錢，就有人收到了錢，下一個人再把錢花出去，財富才能像滾雪球一樣被創造出來。

大家都憋著勁存錢，甚至鉚足勁提前還貸，銀行又找不到人貸出去，財富自然會收縮。

注意，提前還款，并沒有大家想的那么劃算。

方正證券的報告里，做了一個比較。

在2018年10月買房，當時房貸利率普遍在5.5%-6.3%，假設100萬商貸，貸30年，利率5.7%，這幾年只還了5萬的本金。

剩下的95萬本金，準備今年10月份提前還完。

算下來，能節省86萬的利息，平均每年節約利息3萬多塊錢。

如果把這95萬買成3%-4%的理財，每年的收益是2.8-3.8萬元。

結論就是，當理財收益率是3.5%的時候，就能跟5.7%的房貸利率提前還款節省收益打平。

這可能折射出當下的一種典型心態：

不要跟我算以后能賺多少錢，沒有那么大的欲望。

我只想精打細算，看到現在4.25%的利率就來氣，不想再做前些年接盤高利率的“大冤種”。

高善文去年有一篇文章《預防性儲蓄流向何方》。

文章里有個總結：

在正常條件下，居民每獲得100元可支配收入，會存20塊、花80塊。

但是面對不確定性的沖擊，比如失業裁員關店之類的。

儲蓄也許會從20塊上升到30塊，而消費開支會從80塊下降到70塊。

這也就使得，儲蓄率從20%上升到30%。

這就是所謂的“預防性儲蓄”。

預防性儲蓄的上升，必然對應著消費開支的大幅下降，進而可能導致宏觀的劇烈收縮。

人類在面對重大的不確定性時，一方面表現為預防性儲蓄的上升，另一方面表現為強烈的風險回避行為。

當人們的風險偏好重新恢復，這些錢，才能從存款市場回流到權益市場、房地產市場和實體經濟端。

這就是存款暴增、提前還貸增多、M2與M1剪刀差、票據利率走低、居民中長貸低迷、地產銷售起不來，種種現象的根本原因。

對不同群體來說，預防性儲蓄如果一直上升，有什么影響呢？

我們先對不同收入群體，做了簡單的梳理。

還是國君宏觀的報告，2021年我國前10%的富裕人群，占據了42%的收入份額，中間40%的人群，也就是所謂的中產階層，占據44%的收入份額。

但后50%的中低收入人群，只擁有14%的收入份額。

原因出在哪呢？

前10%的富裕人群，財富結構以房產或金融資產為主，更加多元化，不是全靠工資。

在2020年一季度，還有今年上半年，這兩輪疫情里，受到的沖擊明顯更小。

但中產，還有低收入人群，更多依靠工資性收入，抗風險能力比較弱。

正因為大家的財富、收入、預期不同，預防性儲蓄走高的影響，也因人而異。

華泰張繼強說：

對中高收入人群，因為消費場景減少，存款屬于被動增加。

不敢買理財，不敢買房，去股市搏殺又沒那個本事。

存定期，又看不上那仨瓜倆棗，錢太長時間不能動，喪失流動性又心有不甘。

這部分人，可能會有“想花錢卻花不出去”的焦慮。

對低收入人群來說，因為大部分收入都是靠工資，本來抗風險能力就差。

過去兩年多，碰到裁員失業降薪關店，只能更依賴以前的儲蓄。

所以，他們的存款，反而是減少的。

上面說了，這批雖然只有14%的收入份額，卻占到了50%的基數，因此會抑制整個社會的消費傾向。

說了半天，大家是不是才發現一個尷尬的事實？

今年，特別愛存錢的人，熱衷提前還貸的人，他們可不是默默無聞的nobody。

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