東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《月薪低于7000不建議買房？原人行副行長：泡沫中狂歡的日子不多了》是一篇關于人行,月薪,泡沫的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

當前的房地產(chǎn)市場，究竟存不存在泡沫問題？專家們給出了名目繁多的看法，有人認為“沒有泡沫”，有人認為“泡沫很大”。

北京大學經(jīng)濟學院院長董志勇就說過，大家不要污名化房地產(chǎn)市場，董志勇多次提出，房產(chǎn)未來依然會是經(jīng)濟發(fā)展的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，這一點毋庸置疑，對于不少人認為存在巨大泡沫的問題，董志勇同樣認為，這種說法一點都不符合實際，“我個人認為，市場根本沒有一點泡沫。”

與北大董志勇持有相反觀點的專家也有很多，例如銀保監(jiān)會的郭樹清，在2021年的一次記者會中就表示，當前房產(chǎn)的核心問題依然是泡沫過多，不少人買房純粹就是為了投機。郭樹清說到，房地產(chǎn)的金融化屬性太強了，一旦行業(yè)產(chǎn)生過度金融化的情況，那么就必然會摻雜著很多的泡沫，所以郭樹清直言，房市已經(jīng)成為了金融中的巨大灰犀牛，很多人買房并不是為了實現(xiàn)居住需求，而是早就轉(zhuǎn)變?yōu)榱嗽鲋凳找妫鶎＜艺J為這種情況存在“風險性”。

正所謂公說公有理婆說婆有理，站在購房者立場，究竟該相信誰，誰的看法才真正符合當前房市的實際情況？指聞君認為，有必要回歸到“泡沫化”的最初定義上去。

經(jīng)濟學家查爾斯P金德爾伯格在其著述《查爾斯·P·金德爾伯格談什么是泡沫經(jīng)濟》中對這一問題作出了充分的闡述。查爾斯P金德爾伯格認為，一個行業(yè)的產(chǎn)品價格在短期內(nèi)快速上漲，以至于吸引來了更多的購買者，這些新增的購買者再次助推產(chǎn)品價格上浮，進而產(chǎn)生金融化屬性的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品性質(zhì)異化正式開始，隨著資產(chǎn)價格的不斷高漲，最后到了“一般購買者”無法接受的地步，這就產(chǎn)生泡沫了。

舉個例子：一根縫衣針的市場價值為0.1元，這是多數(shù)人可接受的價格水平，然而在一段時期內(nèi)，由于受到原材料的限制或者是工藝生產(chǎn)的限制，導致生產(chǎn)縫衣針需要的勞動量更多，進而出現(xiàn)針生產(chǎn)成本提高的情況，那么針就從0.1元提高到了0.5元，這時候張三看到了針的巨大增值潛力：如果用10萬元買一批縫衣針，那么就可以獲得50萬元的回報，上升幅度為400%。于是張三拿出了500萬元來囤針，在張三賺到了第一桶金2000萬元之后，旁人也看到了張三的收益，于是紛紛跟進，進而助推縫衣針的價格接連上浮到5元/根。

試想一下，一根針的銷售價達到了5元，確定這是用來縫衣服用的東西嗎？估計多數(shù)人把針當作寶貝一樣珍藏了，其價值甚至超越了黃金、超越了紙幣，這便是金融屬性過度增加以至于出現(xiàn)泡沫的情況，在5元/根的水平下，90%以上的買針者，并不是為了縫衣服而去買的。

根據(jù)根據(jù)查爾斯P金德爾伯格對“泡沫”的界定標準，中國的房市，究竟有沒有泡沫呢？咱們可以用幾組數(shù)據(jù)來驗證一下：①房產(chǎn)價格漲幅；②一般百姓是否可接受；③房產(chǎn)的供給量。

一、房產(chǎn)漲幅。

這一點有目共睹，1998年住房改革開啟，住房市場正式從福利分配房的基本制度改變?yōu)槭袌龌唐贩抠I賣的新制度，房產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出一路高歌猛進的增長狀態(tài)，全國均價從當初的2000元/平米，一路漲到現(xiàn)如今的1萬元/平米，增幅高達400%。在一線城市里，房產(chǎn)增幅或超過20倍，即便是在二三線城市，房產(chǎn)的增幅也達到了5-10倍。原本10萬元的房子，擱在北上廣深等市中心，可能已經(jīng)漲到了數(shù)千萬元。

土地財政，成為了高房產(chǎn)價格的強力支撐，雖然多年前已經(jīng)呼喊著要“去土地財政”化，然而時至今日，土地財政高依賴性依然存在，數(shù)據(jù)顯示，在2021年的土地出讓中，有6個城市出讓金超過千億元，分別是：杭州、上海、北京、廣州、南京、武漢。尤其是杭州，直接達到了2千億，直接提升至第一名的位置。其實，杭城的土地出讓首位并不是第一次出現(xiàn)，在2017年、2018年、2019年這三年里，都是TOP1位置。

除此之外，土地出讓超過600億的還有不少城，例如重慶、蘇州、成都、天津、鄭州、寧波等都榜上有名。雖然說2022年以來，多數(shù)城市的房市出現(xiàn)了明顯收縮和下滑的態(tài)勢，然而土地市場依然熱度不減，在土地流拍率快速增高的背景下，主要一二線城市的賣地步伐依然在持續(xù)加快，對于多數(shù)城市而言，土地出讓金的比例依然保持在40%、50%以上。

二、居民買房很輕松嗎？

能否支撐買房，關鍵看薪資水平，當前的個稅起征點為5000元，是不是表明，當前8億就業(yè)人群中，大家都超過了5000元的水平了呢？答案是否定的，5000元或許只是一個中位數(shù)基本參考值，這也就意味著其實多數(shù)工作的人群，平均的收益基本位于這個檔次，高于5000元的不是太多，但是低于5000元的也不會太多。

有公開數(shù)據(jù)顯示，在我國14億人中，有9億人的月入不到2000元，還有6億人的月入不到1000元（這是真實的數(shù)據(jù)）。根據(jù)統(tǒng)計局在發(fā)布的一項《公報》數(shù)據(jù)表明，如果你的月入達到5000元的話，其實足以碾壓90%以上人的收益水平。同時智聯(lián)招聘在2019年也曾發(fā)布過“找工作人的薪資比例”，指出，月薪達到7000元的只占到了總工作人數(shù)的3.07%，那么在8億工作人中，月入超過7000元的其實只有不到2400萬人，妥妥的高收入人群，站在了金字塔尖。

如果你的月入達到了7千元，恭喜你應該值得驕傲。那么在月7K的情況下，買房有多大難度？財經(jīng)女神葉檀就直言了，專家：月薪低于7000元不建議買房。她算了一筆賬，在正常的家庭開支狀態(tài)下，你的月入7K元，購買一套60萬元房子，首付款需要18萬元，貸款42萬，那么月供為2100元，家庭正常消費3000元，最后凈留存不到1900元。試想一下，一個月存下1900元，一年的凈留存為2.28萬元。能干啥？連一場大病都不敢生，稍微去幾次醫(yī)院，一年下來等于白忙活。

如果購買總價為60萬的房子，月薪低于7000的人最好不要買房。而現(xiàn)在總價60萬的房子估計也就是在縣城能找到了，凡是大一點的城市，都沒有這樣的城市，也就是說購房者買房最低的收入門檻是7000元/月。

三、房子供給量多少？

買不起房，真的是因為市場上房產(chǎn)供給不足導致的？北師大教授董藩認為是這樣，董藩多次指出，城市化才是住房銷售價格上浮的真正原因，我國的城市化率為63%，距離發(fā)達國家75%以上的水平還有相當大的差距，董藩認為未來隨著城市化的推進，2-4億農(nóng)村人進入城市，將會繼續(xù)為城市創(chuàng)造強有力的購房支撐，所以董教授指出，大城市的房產(chǎn)或漲到80萬元/平米。

那么，房子真的不夠住？1998年至2016年，根據(jù)發(fā)布數(shù)據(jù)測算認為，所有的新房竣工面積達到了9,797,340,000平方米，我們按照行業(yè)內(nèi)一般標準（70%的90平米）估算，累計竣工了9797.34萬套房產(chǎn)，這些商品房每戶容納4-5人，總計可容納5億人。

另外，城市的房產(chǎn)根本不止商品房這一項，在我國大城市里，商品房的數(shù)量看起來龐大，但是小產(chǎn)權(quán)房和企業(yè)自建房的數(shù)量更加廣泛。學者認為，小產(chǎn)權(quán)房以及其他房產(chǎn)數(shù)量應該是商品房的4倍以上。故而估計總房產(chǎn)數(shù)量可容納超過30億人居住。

一方面價格增幅達到400%（這是基本值，現(xiàn)實遠超這個數(shù)據(jù)）；另一方面月薪7K還不建議購房；再加上房子可容30億人居住還不跌。有泡沫嗎？想想就知道結(jié)果了。最后原人行副行長10個字給我們提“警示” ：泡沫中狂歡的日子不多了。

原人民銀行副行長吳曉靈說：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準備是要面對的現(xiàn)實。這個泡沫，不單指金融泡沫，還有房地產(chǎn)泡沫。

專家：月薪低于7000元不建議買房！對此，你怎么看待？歡迎評論區(qū)留言！

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