東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《2022年，樓市限制漲價、另一方面約束降價，傳遞出什么信號？》是一篇關于樓市,信號,方面的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

原標題：一方面“禁止漲價”另一方面“限制降價”，買房人該出手了嗎？

2021年至2022年，“約束降價”成為了房地產的熱議話題。據不完全統計，已經有超過20個城市以各種舉措發布“約束降價”舉措，例如湖南岳陽、昆明、沈陽等城市不斷打預防針，對調價幅度比較大的樓盤開展約談活動，言外之意很明顯：你們不能這么沒底線地隨便降價，要確保住房市場的價格平穩。

有專家這樣說過：限制樓市上漲，可能真的會漲；限制樓市下跌，可能真的會跌。

聽起來，這句話有點拗口，但仔細想想不無道理。本質上而言，商品房也是經濟活動中普通的一個商品交易活動，價格必然也要遵循最基本的價值規律，在大漲大跌的風向下，即便想用調控的手段阻擋住價格上漲或者下跌，短期可以，但是長期而言難以做到，因為決定性因素變了，那么表象自然也要跟著改變。

由此，咱們可以給出一個觀點：對于那些“限制降價”的城市，或許真的在跌，不管市面上的話怎么說、不管各路專家如何加以美化描述，這個基本的事實應該得到認可。2022年，一方面“限制漲價”另一方面“約束降價”，2022年開發商不好辦，傳遞出什么信號？

首先，禁止過快上漲，這是近年來國家對市場一貫的基調。

沒有多少可以回旋的余地，特別是七次人口普查數據之后，房地產被冠上了制約生育率提高的“名”，在提高生育的一攬子計劃中，限制房產價格、降低住房開支成為了第一件必做的事情。與此同時，開始對圍繞住房的一系列問題展開整治，房產中介、新房銷售、房產售后、小區物業等都不例外。

為啥房企們這么著急寧愿舍棄利潤，也要調低售價賣房呢？2個因素不可忽視：

① 隨著“三根紅線”和“兩根紅線”的出臺，高層兵分兩路，從樓市資本房企融資端和購房融資端切斷大幅淌入的可能性，可以說擊中了房產的七寸。萬科的董事長郁亮在2020年和2021年中，分別兩次給出了相同的看法，郁亮直言，隨著樓市的資金受限，所有的房企都擱在了同一個起跑線，過去巨額融資紅利期已結束，今后要依靠管理創造紅利。

郁亮的這番話幾個意思？總結起來只有1點，隨著金融機構壓縮向房企們的融資貸款，現金流將成為至關重要的生存砝碼，對于現金流不足、資金面不暢的房企，生存之路或進一步被壓縮。

②在調控的種種限制下，市場上購房需求并不充裕，高負債、高周轉是兩個相互依存的產物，只要具備高周轉，才有能力高負債。現如今，融資渠道匱乏了，那就必然需要通過壯大自己的現金流來擴大資金操作面，然而錢從何來？調控之下，無人買房了。

所以說，房企卡在中間，不知道如何是好。

其次，多個城市“打預防針”，提醒房企們不能隨便跌價。

對此，筆者的觀點是：不能跌價，但并不代表市場就真的可以保持在“高價格”層面，畢竟購房者的眼光是雪亮的。就拿多個城市的“約束降價”來說，房產局工作人員的觀點明確，不能夠讓這幾家樓盤降太多，因為如果他們降多，可能會引起連鎖反應，在房產漲價期和跌價期，“多米諾骨牌”效應會被無限放大，一旦第一張牌倒下來，那么后續的風向變會跟著自發前進。

那么，“約束降價”是不是意味著市場就認可和接受“高價”呢？指聞君給出答案是否定的。舉個例子：A樓盤開發商急不可耐地把銷售價從1.2萬元降低至0.9萬元銷售。然而在約談之后重新提升至1.2萬元。看起來價格市場是“相對平穩”的，但是在買房人的立場來說，0.9萬元才是A樓盤應該有的合理價格區間，在接下來5-6個月的時間內，市場購房散客并不會接受1.2萬元的標價，但是這5-6個月或能決定A樓盤的生死大事。

當此之時，買房人該出手了嗎？還需分情況看待。

一位買房不久的朋友（暫且稱為大明）就掉進了降價的漩渦中。3個月之前，大明通過親戚的朋友介紹，通過“走關系”的渠道購買了一套特價房，這家樓盤的銷售價格為2.2萬元，大明這套房子建筑面積為102平米，總價格達到224.4萬。通過親戚介紹的渠道，總計節省了4萬多元，最終以220萬元入手。

就在買房1個月之后，大明感覺被“玩弄”了，買房的這家樓盤開啟了促銷模式，與大明這套102平米相同戶型，差不多樓層的房子，原價224.4萬元，現在降低至了180萬，掰著手指就可以算出大明損失了多少：220萬元-180萬元=40萬元。這讓大明感覺不爽，但是又無可奈何，房產銷售合同已經簽訂，按揭貸款也已經辦理下來，這事兒就這么坐實了，即便想反悔也沒有余地。

筆者認為，隨著房產進入“平穩”新常態，多個城市、多家樓盤調低房產價格，或許將成為常態化情況，隨著城市房產增值差異越來越明顯，有些城市的房產，注定應該被放棄，同時也給予買房人新的購房指示：

1、優質房產仍然值得入手。近年，我們赫然發現，上海、深圳、北京等一線大城市，房市并不聒噪，甚至有些過分安靜，一方面是調控的結局，另一方面是需求不足導致。不過不用抱有太多的懷疑，類似這些城市，將來依然有充足的機會和時間再次提升。

2、不少三四線城市建議躲開。燕郊就是一個活脫脫的案例，巔峰時期高達4萬元，1年時間就打回原形到1.7萬元，玉門、鶴崗、丹東、雙鴨山等一系列三四線城市，正在上演“樓市變形記”。

對此，你怎么看待？今后哪些城市還值得入手？歡迎評論區留言！

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