東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《這兩年不買房，是“明智”還是“糊涂”？李嘉誠的一句話近乎明示》是一篇關(guān)于句話,這兩年,明智的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

作者：縱橫論市

相信很多也看到了關(guān)于近期的樓市信息報道，樓市仍然波浪不驚，比較陰沉。從機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)看，總結(jié)成一句話即是，一線穩(wěn)定，二線清淡，三四線不樂觀。說到底，自去年下半年樓市迎來轉(zhuǎn)折以來，市場還在延續(xù)下滑狀態(tài)。

然而，誰都知道，房價漲跌從來都是“供求”作用的結(jié)果，而另一項數(shù)據(jù)，供應端也不樂觀：

新房、二手房總庫存量均在創(chuàng)造紀錄，住房供大于求，購買力透支明顯

某地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布的最新一期全國百城住宅報告顯示，截至2022年6月底，全國100個重點城市新建商品房庫存面積為5.4億平米，環(huán)比再增2.1%。如果說單就一個數(shù)據(jù)還看不出什么趨勢來，那么對比一下就清楚了：

1.環(huán)比庫存連續(xù)6個月正增長；2.同比連續(xù)39個月正增長；3.百城庫存規(guī)模為自2016年樓市去庫存以來的新高，創(chuàng)近6年最高紀錄。

在專家看來，其中一個重要原因就是供應透支，像重慶鄭州、重慶土地供應成交量比住宅成加量還多1億多平米。毫無疑問，在需求沒有明顯增長情況下，未來幾年，這些地方的樓市都是供大于求。

那么，購房者的杠桿還能再加嗎？丁祖昱用另一組數(shù)據(jù)說明：

過去10年，居民的杠桿上漲6.68倍，個人住房貸款余額達38.1萬億，比房價增長還要快得多。

然而，不僅是新房，二手房市場也明顯感受到“寒意”在某房地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布的《全國主要城市二手房庫存報告》中看到，2021年末全國60個城市二手房庫存量就達到295萬套，包括一些大城市的二手房庫存量都在刷新歷史，2022年開年的市場也未見什么起色。有業(yè)內(nèi)人士就表示，房產(chǎn)價格看似紋絲不動，卻沒看到背后的這一波供求數(shù)據(jù)隱藏的含義：

天津、重慶、沈陽庫存量均超14萬套，成都達12萬套，南京在這個報告中的數(shù)據(jù)是11.2萬套，但今年高峰期已經(jīng)沖至15萬套，像銀川、大連、徐州、中山、佛山等城市的庫存正處于增長中，說明我們的二手房庫存量增加還只是開始。

值得一提的是，二手房庫存量增加迅速的同時，二手房成交量還整體呈現(xiàn)下滑趨勢。說白了，數(shù)據(jù)“一正一反”只會讓去化周期進一步拉長。

不僅于此，“春江水暖鴨先知”的開發(fā)商做出了選擇。

“2022年全國一次、二次集中供地”像一面“照妖鏡”，有沒有底氣拿地，在這波土拍大戲中逐步反映出來。據(jù)澎湃新聞報道，從已開始的第二輪集中供地的9座城市看，無一例外地出現(xiàn)了臨時“終止出讓、流拍”的情況，而且總量達到了91宗，難道是因為地價掛得太高了？還真條件太苛刻了？其實都不是！

根據(jù)媒體報道顯示，在2022年底的最后一次集中供地上，供地城市紛紛調(diào)低土拍門檻，但結(jié)果顯示市場仍舊繼續(xù)降溫，比如一些熱點城市這次流拍率比第二次還提高了50%，而蘇州把壓箱底的好地都拿出來了，但底價成交的地塊達到了23幅，無錫和常州也同樣遇冷，后者拿出8塊地，1塊終止，3幅底價成交，其他4塊流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，其他城市的土地市場更不用看，城建托底和流拍成了主旋律等等。

土地大量流拍原因，有人說是“三道紅線”限制，開發(fā)商難做“無米之炊”，但也有業(yè)內(nèi)人說，還要加一條：說明越來越多的開發(fā)商并不看好后市。

走到這個關(guān)口，開發(fā)商降價趨勢能否真正形成？

實際上，從以往的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)市場變化主要就在于供求，如果出現(xiàn)上述“新房與二手房庫存量持續(xù)增加的共振”，以及土地市場出現(xiàn)大量流拍，意味著房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)不可避免的調(diào)整，而且我們也可以看到包括恒大等開發(fā)商開啟了大折扣降價促銷。不過，現(xiàn)實情況可能并不是一邊倒。

對于2022年的房地產(chǎn)市場，高層會議已強調(diào)“支持商品房市場滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。相比以往“房不刺激”、“三穩(wěn)”，這次表態(tài)是近幾年最為溫和的一次。我們還可以看到，自恒大事件出來以后，限跌、房貸下款加速、房企融資重新開閘等等，均是為促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)目標努力。所以，房價要想快速下降不是監(jiān)管的目標，只能通過收入增長和過高房價理性回落形成一個平衡。

但業(yè)內(nèi)也有人說了，“限漲未必不漲，同樣，限跌未必真不跌”。那么，今明兩年房價走向如何？今年不買房或者買房，到底是“明智”還是“糊涂”？李嘉誠說的這一句話說得很現(xiàn)實，近乎明示：

近幾年不管是內(nèi)地房價還是香港房價都居高不下，但未來5年房價就會面臨大洗牌，炒房客們需要謹慎了。買房用來自己住的，盡管買，買房是用來炒的，還是算了，很多內(nèi)地開發(fā)商過去幾年負債擴張也該告一段落了。

從以上的預測中，可以梳理出幾個信息點：第一，未來5年房地產(chǎn)價格會有較大變動；第二，炒房行不通了，不建議投資房產(chǎn)；第三，自己住可以買；第四，房企面臨降杠桿，這樣的情況下，規(guī)模不會擴大反而會縮小。

李嘉誠說這話還是在恒大等房企債務(wù)出現(xiàn)問題之前說的，現(xiàn)在對照他說的這幾點信息，除了房地產(chǎn)價格需要時間檢驗外，其他幾點是不是都已經(jīng)得到了逐步驗證。不少網(wǎng)友認為，李嘉誠不愧是第一代地產(chǎn)商，李嘉誠的預言已應驗。

就拿開發(fā)商債務(wù)暴雷來說，現(xiàn)在不少銷售額千億級別的房企都出現(xiàn)了這樣或那樣的問題，有人歸咎于國家對房企債務(wù)的管控，即便如此，難道不正是他提前看到了這一點嗎？所以，以不賺取最后一個銅板理論著稱的李嘉誠，最近6-7年一直都在撤出內(nèi)地的房地產(chǎn)項目，有人說李嘉誠錯過了2016年后這波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“當所有人都想在高點賣出時，只會發(fā)生踐踏，想撤也撤不了”。一言一行，無不顯示頂級商人的老道。

不過，李嘉誠雖說“自住盡管買”，但計劃趕不上變化，令人心酸的是，他們無力接盤了。

什么叫自住？買房不以炒房為目的，要么是剛需，要么是改善，他們對應是年輕結(jié)婚群體、中年改善群體，由于一場突如其來，加上不斷反復“病情”，讓我們很多人的工作和收入都受到影響，用清華大學社會學系孫立平教授在一條短視頻中的話說，一場包括5大方面的巨大失業(yè)潮正在向我們襲來，即：

首先是陷于困境的房地產(chǎn)在大量裁員；其二是外商外資企業(yè)紛紛撤離中國；其三是中小企業(yè)的不景氣、倒閉潮；其四是教育雙減引發(fā)的對于教培行業(yè)的整頓，波及千萬人的生計；最后是跨國電商的整頓，比如亞馬遜平臺整頓電商秩序，出現(xiàn)批量封店、封號情況，一批中國跨境電商巨頭陷入困境。

可見，很多行業(yè)都受到風波的影響，在這一點上，但這并不代表李嘉誠看得不準，畢竟這都是突然情況。事實上，不少網(wǎng)友確實感同身受，網(wǎng)上不是有一個段子嘛，過去的2022年最悲慘家庭：“夫妻是房產(chǎn)中介，買了恒大等爛尾房企的房子，還意外有了3胎...”，雖然這是極端情況，但也折射出剛需、改善乏力的現(xiàn)狀。而且，在“買漲不買跌”的心理作用下，即便房地產(chǎn)價格不讓跌多少，但也賺不到錢，一些有錢家庭寧愿把錢投到其他地方，甚至存起來，也不會再做“無效買入”，流動性還受限，何苦呢？那么，今明兩年面對的這些情況改善了嗎？答案也是顯而易見的。

當然，每個人情況不一樣，有的人馬上要結(jié)婚、孩子要上學，家庭經(jīng)濟條件也允許，有買房需求無可厚非，這沒什么好說的。但如果工作都不穩(wěn)定，收入也支撐不起房貸，確實應該緩緩，畢竟家庭財務(wù)安全是第一位的，在嚴格的市場管控下，料也不會出現(xiàn)“一年不買房，年初又白忙”的情況，2022年買，還是2023年買，區(qū)別應不會太大。

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