比起房價下跌，2022年更需警惕“一個新問題” 捂住錢袋子
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《比起房價下跌，2022年更需警惕“一個新問題” 捂住錢袋子》是一篇關于錢袋,新問題,房價的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
原標題：比起房價下跌，2022年更該關注和需警惕“一個新問題” 捂住錢袋子。
一位朋友向我炫耀他的房子升值了，還跟我計算了一筆賬：
“整個樓市都在說要降了，但是我逆風而行，2021年購買了3套房子，平均每套價格100萬元，根據房產機構發布的各大城市的房價數據顯示，去年購房的城市房子平均增長6.5%，那么我的這3套房子，平均每套漲價6.5萬元，3套房子一共增值了19.5萬元。”
買房的時候100萬元，年增值6.5萬元，他的這套房子真的升值了嗎？樓市指聞認為，并沒有，甚至認為他的這次買房活動其實虧損了。理由有3個：
1、房子的溢價值如果無法兌換為現金，那就是空中樓閣。要知道，現階段，我們的通用貨幣符號是人民幣，不是房地產，自嗨型的漲價6.5萬元，不能轉換為貨幣符號漲價6.5萬元。房子升值不等于存款利息，存款100萬元，如果利息達到2萬元，那這才是實實在在的真溢價，存款利息可以直接兌換為真實的可支配收入，但是房子收入很可能只是“字面意思”，并不能兌換為現金流，為啥轉換不了？我們繼續看第二個理由。
2、房市下行期，房子無法變現。前陣子，一篇名為《房子從400萬元下滑至300萬元，還賣不掉，醫生一句話說透了》的文章走紅了，這篇文章講述的是一位買房人去年生病了，為了看病所以需要賣掉手中的一套400萬元房產，但是經過多次下調價格，最后降價到300萬元，這套房子還是賣不掉。醫生告訴他，無法變現的房子就不能稱之為資產。
我們舉個例子，如果整個社會都認為物品A有意義，隨時都愿意購買，那么物品A就是固定資產，你把物品A長期囤積和持有可能帶來升值溢價，但是一旦市場上都認為物品A沒有任何價值，無人愿意購買的時候，物品A漲價再高/或者跌價再低，也不是資產，不被認可和接受的東西，就是無價值的東西。
回到房子，這位生病的人想把自己的400萬房子賣掉，然后兌換為通用紙幣（人人都接受認可的貨幣符號）看病，然而市場上的人并不認可他的這套房子，所以最終也沒有銷售出去，這套房子就不是資產。
3、城市均價漲6.5%，并不等于每套房子都漲價6.5%。這位朋友說，他的房子依據機構發布的價格水平年均漲6.5%，所以房子升值了19萬元，但實際上并非如此，如果這套房子位于北上廣深的核心地段，那么說升值6.5%尚且可以接受，但是房產研究機構公布的6.5%也只是城市拉平之后的均漲，并不是所有房子都上漲了6.5%。去年，除了一線城市和個別核心城市房產增長強勁外，多數城市房市勢微弱，甚至不少城市出現了回落。
這是不少買房人的認識誤區，總拿房市上漲說事兒，認為只要房子在上漲，那么自己手中的房子就一直在升值當中。比起房價下跌，2022年起買房人更該關注“這1問題”， 捂住錢袋子：房子的變現能力。
馬克思曾這樣說過“金銀天然是貨幣，貨幣天然不是金銀”，黃金之所以廣泛地被人們認可，而且可以作為世界國家之間的交易結算通用貨幣，根本原因是其本身就是商品，本身具有價值，所以被當作一般等價交換物使用。但是房子與黃金不同，房子、股票、基金等資產只能兌換為通用貨幣符號之后，方可算作財富，如果房子賣不掉、基金封閉期過長無法兌現，那就不是資產財富。
現階段，房地產恰好處于“賣不掉”的特殊階段。所以，如果你一股腦把手中的現金都轉換為房地產形態持有，那很可能影響到你的錢袋子。2022年起至2023年的買房人更需警惕“這1問題”， 捂住好你錢袋子。
那么，在當前時期，究竟是持有現金還是買房呢？央視財經特約評論員馬光遠認為，現金比啥都重要，普通人手中一定要掌握和儲備一定的現金量，方可有應對風險的基本能力。經濟學家李迅雷同樣指出“現金為王”，任何時候，現金比資產符號都顯得重要。
最后，咱們借用萬科郁亮的一段話來總結一下。郁亮表示，2022年將是破釜沉舟的一年，郁亮說要五位一體變革，把機制、文化把戰略、組織、人串在一起。不然的話企業難以度過去。
郁亮表示，第一個特征是進入縮表出清階段，縮表出清就是去金融化。“今年是背水一戰的一年，就是要么死、要么活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。”
在郁亮的口中，錢袋子、現金流才是核心內容。
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