東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《外匯“降準”，房貸“降息”，央行連續出手，釋放什么信號？》是一篇關于央行,房貸,外匯的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

9月5號，央行宣布，9月15號起，下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點，從現在的8%，下調到6%。

這是央行今年第二次下調外匯存款準備金率。

什么叫外匯存款準備金？

其實，跟人民幣的存款準備金，本質上是一樣的。

都是銀行收到存款之后，上繳給央行的一部分錢。

央行通過調高、調低準備金率，決定是否給銀行、給市場釋放更多的外匯。

也就是說，準備金率的高與低，是匯率的一種干預工具，視頻的后半部分，會有詳細的解釋。

為什么央行這個時候選擇干預匯率？動用這個手段，意味著什么呢？

其實，這又要說到，選人民幣，還是選房子，這個經典的老問題。

但這一期，我想表達的是：

這個問題，根本就不是個問題。

我們先從不同國家，面臨的不同處境說起。

然后，再聊到匯率和房價的真實關系，到底是怎么樣的。

這一期內容，涉及到貨幣政策、出口、匯率、樓市之間的關聯。

前段時間，中美兩大經濟體，分別發生了兩件大事。

央行意外的祭出了降息工具，我們的5年期LPR直接下調15BP，1年期只降了5BP。

因為5年期LPR掛鉤房貸利率，下調這么多，不少城市已經能執行4.1%的房貸利率。

只用了半年時間，房貸利率就降到了13年前的水平。

過去3年、5年、7年前買房的人，全都成了大冤種。

央媽恨不能揪著耳朵，大聲吼著，向整個市場宣告，房地產還是那個能給家里賺錢的親大哥。

與此同時，大洋彼岸，開了個一年一次的全球央行年會。

參會的有180個人，有全世界主要國家的央行行長、財政部長，學者機構。

總之，全是大佬。

美聯儲的老大，只撂下了8分鐘的狠話，就震動了全球，美股當天市值就蒸發近2萬億美元。

比如：“盡管消費者和企業將感受到經濟上的痛苦，但將通脹率恢復到2%的目標，是美聯儲的首要任務?！?/p>

“歷史紀錄強烈警告，不要過早放松政策”。

未來的加息路徑，會更加鷹派，9月很可能加息75bp，本輪加息的“終點利率”，可能會高于4%。

總之就是，只要大通脹不結束，美聯儲絕不收手。

美聯儲說的歷史記錄，是上世紀70年代。

在20世紀70年代的美國，經歷了低通脹、高增長的黃金時代后，沒有新的技術革命出現，國家競爭力和企業活力下降，凱恩斯主義逐步失效，而石油危機引爆了大滯脹。

工資和物價呈現螺旋式上升，“生活成本提升-工人要求提高工資-物價繼續上升-強化通脹預期”。

缺油，缺電，物價飛漲，大家都開不起大排量肌肉車，工會過于強大，企業只能把高昂的成本轉移到消費者。。。。

同樣的供應鏈危機，同樣的能源短缺，同樣的大通脹，簡直是2022年的完美復刻。

直到出現了一位大人物：

沃爾克。

1979年-1982年，他把聯邦基準利率直接提到了20%，用暴力加息的手段，徹底扭轉了市場的通脹預期。

通脹從兩位數降到4%以內，代價當然是巨大的。

與此同時，美國的失業率飆到10%以上，創出幾十年以來的新高，破產企業翻倍。

寧可頂著美國經濟大衰退的風險，也要把“打掉通脹”進行到底，因為政策過于激進，甚至還遭到了人身威脅，農民把拖拉機都開到了美聯儲門前頭。

在過去半個世紀里，每當美國貨幣政策緊縮，美元就會走強，美元資產收益率升高，新興市場國家資本外逃，金融和經濟危機就會接踵而至。

功過留給后人評說，40多年之后，全世界再次籠罩在美元暴力加息的陰影下。

9月的第一個交易日，日元對美元匯率24年來首次跌破140關口，韓元也刷新13年來的低位。

歐元和英鎊，今年對美元跌幅達到了13%以上。

人民幣，當然也不例外。

從8月中旬開始，12個交易日內，離岸美元兌人民幣的匯率，累計貶值超過1800點，大家都在討論什么時候會破7。

然后，我們就看到：

我們的央行，頂著美聯儲堪比上世紀70年代的瘋狂加息壓力，逆勢選擇降息，尤其是義無反顧的，繼續大幅下調房貸利率。

表面看起來，為了刺激房子的銷售，寧可冒著匯率貶值的風險，我們似乎又回到了兩難選擇，也就是老生常談的“保地產”還是“保匯率”。

說了這么多，下面才是今天要聊的重點：

這真的代表了央行的想法嗎？

房地產和匯率的拉鋸極限，在哪里？

如果這種拉鋸的局勢持續下去，對普通人影響有多大？

首先，房價和匯率，完全不是網上渲染的，對立的，魚和熊掌一般的矛盾體。

如果只從理論上看，房價和匯率應該是反方向變動的。

人民幣貴了，進口東西便宜了，原來1萬一平的房子，9000就能買到了。

人民幣便宜了，出口東西也變便宜了，1萬一平的房子，需要花1萬1才能買到。

但這個假設，在真實世界里，幾乎很難應驗。

原因是，我們國家的房子值不值錢，跟政策、人口結構、城市化的關系更大。

否則，怎么能解釋，2015年匯改之前，匯率和房價一塊漲？

2016-2017棚改房價暴漲，匯率變動幅度反倒不大。

更沒辦法解釋，我們的貨幣，之前很長的一段時間，對外升值，對內貶值的獨特現象。

央行其實早就在2016年三季度貨政報告里，回答過這個問題：

1，“棄房價、穩匯率”的一種邏輯是緊縮貨幣，從而擠出資產泡沫，并以高利率來穩定匯率，這會導致危機式的被動去杠桿，代價很大，過程比較痛苦，匯率實際上也很難穩住。

2，“棄匯率、穩房價”則是放松貨幣來支持房價，試圖以低利率刺激通脹和房價，這同樣會加劇結構扭曲和債務積累，導致調整的時間更長、代價更大。

大概意思，就是“翔味巧克力”，和“巧克力味的翔”之間的區別。

我覺得有一句話挺重要的：即便付出了巨大代價，匯率實際上也很難穩住。

重點就是這一句：匯率，不是你想穩就能穩的。

上面說了，在強勢美元周期，英鎊、歐元、日元全都創出了幾十年以來的最低水平。

所有的非美貨幣，今年人民幣貶值幅度不到9%。

以2018年作為基期，美元兌人民幣匯率的升值幅度，明顯小于美元指數的升值幅度，而且，這兩者之間的“剪刀差”還在擴大，這只能說明，人民幣相對于美元指數的點位來說，已經不算弱了。

央行前行長周小川說過一句話：大國，應該優先考慮對內經濟。

貨幣政策優先考慮的，一定是穩增長，而不是穩住匯率。

前幾天李迅雷說，全球經濟步入一個比爛的時代，大家都好不了多少，就看誰先挺不住，沒有一個國家能夠獨善其身。

歐洲的能源危機已經收不住了，這個冬天會冷的徹骨。

美國史詩級大通脹沒有結束前，暴力加息只會導致衰退大潮加速。

我們的房地產，在光速的利率下降，極度寬松的限購限貸面前，房子還是賣不動，土地還是賣不動。

所有經濟體，都處在迫不得已、痛苦抉擇的十字路口。

這個時候，寄希望人民幣化身變成“既要又要更要”的完美角色，顯然是不現實的。

同樣的，這個時候，人民幣匯率會不會破7，重要嗎？

還真沒那么重要。

1，又不是沒破過7。

2019年8月，人民幣匯率破7，是匯改后的第一次，最多貶值到了7.15附近，就掉頭逐步回到了7以內。

2020年初，因為疫情，市場又不看好人民幣了，后來復工復產，又開始了升值周期。

2，這一輪人民幣貶值預期，跟以往比起來算不了什么。

從“8·11”匯改到現在，人民幣一共有四輪貶值周期。

分別是2015-2016年的中美貨幣政策背離，跟現在有點像。

還有2018年的貿易摩擦，2019年華為被制裁，還有2020年初的疫情。

每一次，央行都沒有市場想象的，好像匯率貶值就是天大的事一樣。

比如今年4月份，一波貶到了6.57，央行動用的工具，只是把外匯存款準備金率從9%下調到了8%。

什么意思呢？

每收到100美元的外匯存款，銀行以前需要留9美元給央行。

下調準備金率之后，給央行留8美元做準備金，銀行手里的美元就變多了。

當時金融機構的外匯余額是1萬億，降1個點，相當于釋放了100億美元，借此來降低市場對美元的需求。

在4個月之前的貶值周期里，除了下調外匯存款準備金率，其他的匯率干預工具，比如調整風險準備金率，直接下場買賣，都沒使用。

態度非常淡定，對待人民幣走弱，幾乎是“冷處理”。

這種情況下，就算9月破7，又能怎么樣呢？

所以，從央行的態度來看，匯率當然要穩，但遠沒有大家想象的那樣十萬火急。

除非，出口開始惡化，國外沒訂單了，外資持有債券股票的規模持續減少，那個時候再出手不遲。

或者，說句不太恰當的話：

現在這個階段，匯率是不是破7的重要性，無法跟房地產相提并論。

東吳宏觀陶川說：本輪周期中，保地產，才能保匯率。

地產，才是匯率的“勝負手”。

換句話說，從現在開始，到明年初，這幾個月的時間里，就是一輪房地產和出口的賽跑。

今年美元起飛，死扛著一路加息，歐美因為能源和高利率造成的需求衰退，外貿訂單早晚會變少。

在明年初，出口訂單惡化之前，人民幣就算破7也無所謂。

未來幾個月，出口即便頂不住了，如果房地產能支棱起來，賣地收入穩住了，銷售穩住了，社會上的投資、消費、信貸又上來了，就業機會又變多了，中國的資產變得比海外更具有吸引力，人民幣貶值的基礎，當然也就不存在了。

在這一段“美元收割，全球比爛，出口硬扛，房地產還沒救起來”的時間窗口里，我們要習慣：

國內的逆勢降息，在沒有扭轉保守預期之前，包括房產、存款、理財、債券、股票在內，回報都在降低，跟前幾年沒法比。

留學成本變貴了，我聽說好多留學生現在后悔沒有提前換匯。

做外貿的，和做進口的，有人歡喜有人憂。

因為進口成本增加，還有豬肉漲價的原因，物價上漲不可避免，但幅度肯定不會太大。

正像前幾天吹風會上發改委說的：

今年后幾個月到明年一季度，國內物價水平可能比前幾個月略高一些。

人人都不喜歡房地產，我也是。

捆綁了六成以上的居民財富，虹吸了巨大體量的信貸資源，造就了三六九等的圈層，割裂了城鄉之間的聯結。

可轉了一大圈，哪怕80%的民營房企躺平違約，一半的土地賣不出去，影響了千萬家庭的就業收入，把樓市踩在腳下才發現，我們還是找不到替代品。

房產稅，統一大市場，長租房，調節過高收入，雙減，對一線勞動者足夠的尊重，轉型新能源和半導體，兼顧效率與公平。。。

這一次把房地產救起來之后，用時間，來換空間。

《笑傲江湖》里說：

如果你的下一代抵受不住練武的誘惑，再拿起劍來闖蕩江湖，你能阻止得了他們嗎？

人就是江湖，你怎么退出？

我是藍白，今天先聊到這，咱們下期再見。

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