輕描淡寫(xiě)，但卻蓄謀已久。

　　文丨華商韜略

　　2007年SOHO上市時(shí)，潘石屹夫婦的身家達(dá)到500億元，今年3月的2022年胡潤(rùn)全球富豪榜顯示，這一數(shù)字已降為210億元。

　　15年邊打邊撤，財(cái)富縮水一半多，但相比很多雄心壯志又只爭(zhēng)朝夕的同行，他們目前為止的結(jié)局還是強(qiáng)太多了。

　　【夫妻雙雙把家還】

　　“老說(shuō)我跑了跑了，都是謠言。”

　　這些年一直在賣(mài)資產(chǎn)、否認(rèn)自己要“跑路”的潘石屹，終于，資產(chǎn)賣(mài)不掉，也要人先“閃”了。

　　今日（9月7日）午間，SOHO中國(guó)在港交所公告，潘石屹已辭去董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席和ESG委員會(huì)主席的職務(wù)，他的妻子潘張欣也已辭去公司行政總裁（CEO）職務(wù)。

　　這意味著，潘石屹和張欣將一起揮別SOHO，“夫妻雙雙把家還。”

　　從公告也可以很明顯地看出，SOHO中國(guó)在刻意淡化著兩位創(chuàng)始人離開(kāi)的影響，其公告名只是輕描淡寫(xiě)的幾個(gè)字：

　　管理層和董事會(huì)變動(dòng)。

　　但這是一場(chǎng)蓄謀已久的離開(kāi)。

　　自2019年以來(lái)，市場(chǎng)已多次傳出潘石屹夫婦“金盤(pán)洗手”的消息。

　　2019年10月，有消息稱，SOHO中國(guó)正考慮出售其在中國(guó)8個(gè)辦公大樓的權(quán)益，總價(jià)值約為500億-600億元。但很快，消息沒(méi)了消息。

　　2020年3月，疫情最嚴(yán)峻時(shí)期，SOHO中國(guó)主動(dòng)公告，黑石擬將SOHO中國(guó)私有化，交易總對(duì)價(jià)約40億美元，但此后疫情延續(xù)，交易泡了湯。

　　即便如此，潘石屹也依然是“天要下雨，娘要嫁人，他要賣(mài)公司。”

　　2021年6月16日，SOHO中國(guó)再發(fā)公告，高盛代表黑石發(fā)出全面收購(gòu)要約，以5港元/股的價(jià)格，完成其私有化。折算下來(lái)，這一價(jià)格比前一年少了10億美元。

　　潘石屹和妻子手握SOHO中國(guó)63.93%股權(quán)，算下來(lái)也是過(guò)去一年每天少掉了近千萬(wàn)。不過(guò)，潘石屹還是要賣(mài)，但還是沒(méi)賣(mài)成。

　　不到兩個(gè)月后，市場(chǎng)監(jiān)管總局簽發(fā)通知，對(duì)要約方根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》提交申報(bào)正式立案審查。

　　圈內(nèi)人稱“笑面虎”的潘石屹，一副人畜無(wú)害的憨憨背后，不但算盤(pán)打得溜圓，而且城府頗深。這些年的地產(chǎn)大環(huán)境，以及他個(gè)人的小環(huán)境都越來(lái)越不友好，讓他廬山真面目再也藏不住，所以及時(shí)收手，即便買(mǎi)賣(mài)越談越虧，也要三十六計(jì)走為上計(jì)。

　　在整體出售之前，潘石屹、張欣夫婦就已鴨子劃水一般，一點(diǎn)一點(diǎn)售空了大量非核心物業(yè)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，僅2014年~2019年，SOHO中國(guó)就累計(jì)賣(mài)樓套現(xiàn)約293億元。

　　賣(mài)樓所得最終轉(zhuǎn)化為豐厚的分紅。2006年至2020年，SOHO中國(guó)共計(jì)分紅12次，總金額達(dá)207.78億元，按潘張夫婦所占股比計(jì)算，夫妻二人累計(jì)取得分紅現(xiàn)金約133億元。

　　如果把SOHO中國(guó)比作一頭奶牛，經(jīng)過(guò)潘張夫婦不停的擠奶，SOHO中國(guó)不僅日漸消瘦，且留下的核心資產(chǎn)，在短期內(nèi)的增值空間，也都差不多到頭了。

　　2012~2019年，SOHO中國(guó)營(yíng)收由153.05億元縮水至18.47億元，零頭都不剩。

SOHO中國(guó)歷年財(cái)務(wù)指標(biāo)

　　與之對(duì)應(yīng)是，SOHO中國(guó)已經(jīng)不再開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，只是坐樓收租。

　　到2019年決定整體打包給黑石時(shí)，SOHO中國(guó)雖然依然坐擁北京的望京SOHO、光華路SOHO、麗澤SOHO、前門(mén)大街項(xiàng)目，以及上海的外灘SOHO、天山廣場(chǎng)、復(fù)興廣場(chǎng)和古北SOHO八大地標(biāo)項(xiàng)目……全是寸土寸金的地理位置和頂配的周邊條件。

　　但正如很多人的共同感受，SOHO中國(guó)的樓往往都中看卻不中用，其租金價(jià)格一直配不上地段的優(yōu)越。2019年，其總資產(chǎn)近700億元，凈利潤(rùn)僅13.31億，資產(chǎn)回報(bào)率不到2%。

　　如此低的回報(bào)，潘石屹是不滿意的，而且他也基本上沒(méi)辦法在短期內(nèi)去經(jīng)營(yíng)改善。

　　另一邊，至2019年底，SOHO中國(guó)還有326.12億元的總負(fù)債，其中一年內(nèi)到期債務(wù)16.32億元，同期現(xiàn)金及等價(jià)物僅12億元，無(wú)法覆蓋短債。

　　不怎么賺錢(qián)，還常常為錢(qián)操心，最關(guān)鍵的是，自己早已不缺錢(qián)，所以鐵了心的要賣(mài)了賣(mài)了，帶資一身輕。可最后連有關(guān)部門(mén)都不放行，甚至還接連被算新賬與舊賬。

　　2021年12月2日，SOHO中國(guó)旗下的7家物業(yè)公司因存在電力價(jià)格違法行為，被上海多地市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)罰款合計(jì)約8664萬(wàn)元。

　　2021年12月7日，SOHO中國(guó)公告稱，其附屬公司北京建華置地有限公司（下稱“建華置地”）收到北京市稅務(wù)局稽查局對(duì)其做出的《稅務(wù)處理決定書(shū)》和《稅務(wù)行政處罰決定書(shū)》，最終需要補(bǔ)交稅款、滯納金及罰款共計(jì)人民幣7.09億元。

　　2022年3月，SOHO中國(guó)旗下北京搜厚物業(yè)管理有限公司朝陽(yáng)門(mén)第二分公司、海淀黃莊分公司、前門(mén)分公司、三里屯分公司、望京分公司等15家分公司，又因亂收費(fèi)被北京市多區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局處罰警告并罰款，累計(jì)被罰1.15億余元。

　　同月，SOHO中國(guó)的年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，當(dāng)年股東應(yīng)占虧損1.31億元，虧損的主要原因就包括支出了一次性稅費(fèi)開(kāi)支約4.39億元。

　　再過(guò)半年，公司沒(méi)賣(mài)，樓還在，但也要人先跑了。

　　想當(dāng)初剛到香港上市，身披成功企業(yè)家的榮耀與光環(huán)，潘石屹夫婦也曾意氣風(fēng)發(fā)，雄心勃勃，要過(guò)千億，超萬(wàn)科。

　　真是路遙知馬力，日久才見(jiàn)他只是隨便說(shuō)說(shuō)的。

　　【賺錢(qián)是唯一的標(biāo)準(zhǔn)】

　　創(chuàng)立于1995年的SOHO，以低價(jià)拿地后建成高價(jià)值寫(xiě)字樓項(xiàng)目聞名。

　　潘石屹的土地投資眼光，加上張欣華爾街精英的設(shè)計(jì)審美和整合能力，曾接連創(chuàng)造出北京SOHO現(xiàn)代城、三里屯SOHO、中關(guān)村SOHO等地標(biāo)建筑。

　　全盛時(shí)，SOHO曾占據(jù)北京CBD地區(qū)近一半銷(xiāo)售額，造型之獨(dú)特、售價(jià)之高昂，名冠京城。

三里屯SOHO建筑群

　　為了賣(mài)樓，潘石屹曾馬不停蹄地拍電影、做主持、著書(shū)立說(shuō)，把自己打造成地產(chǎn)娛樂(lè)明星，然后帶著成功企業(yè)家光環(huán)跑到山西和內(nèi)蒙古，向煤老板們兜售SOHO旺鋪。

　　“北京最具投資價(jià)值的寫(xiě)字樓”、“只要買(mǎi)我的房子，我就好好地為他提供服務(wù)”、“把拿錢(qián)買(mǎi)房子的人真正當(dāng)作上帝……”

　　那些年，潘石屹漸漸成了大眾偶像，并且將其轉(zhuǎn)為變現(xiàn)影響力：據(jù)爆料，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5000萬(wàn)元的客戶可以和他吃個(gè)飯，猶如“中國(guó)版巴菲特的午餐”。

　　甚至因?yàn)槿藲饣鸨埰遍T(mén)檻很快漲到了1億。

　　2005年，北京商品住宅房均價(jià)6725元/㎡，潘石屹以2萬(wàn)/㎡的單價(jià)，從山西人手里拿走7億。足足3倍于市場(chǎng)的超高定價(jià)，也讓SOHO成為下蛋金雞。

　　2007年，港股上市的SOHO中國(guó)創(chuàng)下當(dāng)年亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄，也就是那個(gè)時(shí)候，潘石屹夫婦曾立志，五年之內(nèi)要過(guò)千億、超萬(wàn)科。

　　而且，他們也的確是努力過(guò)。

　　三年后，年?duì)I收184.23億元的SOHO中國(guó)，體量一度超越恒大，幾乎是融創(chuàng)的3倍。

　　但現(xiàn)在回頭看，努力的姿勢(shì)不太對(duì)。

　　全速擴(kuò)張的SOHO，在流光溢彩之下接連爆出物業(yè)質(zhì)量與管理混亂。

　　2010年，北京SOHO尚都和朝外SOHO發(fā)生數(shù)百名業(yè)主維權(quán)事件。商戶們反映，SOHO對(duì)物業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂，火鍋店旁是足療，外語(yǔ)教學(xué)、美甲店和健身房同在一層做鄰居。

　　花了大價(jià)錢(qián)的山西老板們也發(fā)現(xiàn)了巨大落差，所謂黃金旺鋪，有的兩三年租不出去，一位SOHO尚都業(yè)主算了一下，按當(dāng)時(shí)的租金回報(bào)，他收回購(gòu)樓款的成本至少要28年。

　　人氣偶像碎成一地雞毛。凜冬時(shí)節(jié)，幾十名外地業(yè)主身穿大寫(xiě)的“慘”字T恤，在SOHO辦公樓前齊聲高喊“潘石屹，大騙子！”

　　重重壓力下，潘石屹?zèng)Q定轉(zhuǎn)型。

　　2012年，SOHO中國(guó)開(kāi)始從散售模式變成自持物業(yè)模式，也就是只租不賣(mài)。潘石屹的算盤(pán)是，自持不但可以享受房子的增值，而且還能有很劃算的收益。他當(dāng)時(shí)判斷，寫(xiě)字樓的出租回報(bào)率：

　　至少能到10%以上。

　　然而，SOHO早期的高價(jià)炒作和“退租門(mén)”透支了市場(chǎng)信任，過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)的反噬+實(shí)用硬傷+中國(guó)寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)不成熟，共同造成SOHO出租回報(bào)率長(zhǎng)期連3%都不到。

　　眼看這條路不通，潘石屹又迅速調(diào)轉(zhuǎn)船頭，從只租不賣(mài)變成了邊租邊大批發(fā)。

　　2014年~2019年，潘石屹幾乎每年都在大批發(fā)式的大手筆出售資產(chǎn)：

　　上海SOHO海倫廣場(chǎng)、靜安廣場(chǎng)賣(mài)給金融街；上海凌空SOHO半數(shù)物業(yè)賣(mài)給攜程，上海外灘8-1地塊50%股權(quán)賣(mài)給復(fù)星，上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)賣(mài)給國(guó)華人壽，上海虹口SOHO賣(mài)給德國(guó)安聯(lián)保險(xiǎn)和新加坡吉寶，北京和上海13個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)2583個(gè)車(chē)位全部打包出售……

　　2019年，日益清減的SOHO中國(guó)在房企榜單中降至第259位。

　　有人唏噓一代商業(yè)地王不再，潘石屹卻認(rèn)為：“低買(mǎi)高賣(mài)是做生意遵循的永恒不變的規(guī)律。”張欣女士更為直白：是否買(mǎi)賣(mài)，唯一標(biāo)準(zhǔn)就是能否賺錢(qián)。

　　喬布斯曾說(shuō)：“我討厭一種人，他們把自己稱為‘企業(yè)家’，實(shí)際上真正想做的卻是創(chuàng)建一家企業(yè)然后把它賣(mài)掉或上市，他們就可以變現(xiàn)一走了之。”

　　“他們不愿意去做那些打造一家真正的公司所需要做的工作，也是商業(yè)領(lǐng)域里最難的工作……要?jiǎng)?chuàng)造傳世的公司而不僅僅是為了賺錢(qián)。”

　　不知是早就看到了中國(guó)房地產(chǎn)今天的結(jié)局，還是走著走著就對(duì)房地產(chǎn)厭倦了，真的只是“變現(xiàn)一走了之”了。潘石屹夫婦這些年，基本上是欠缺締造一家真正的公司的熱情。

　　SOHO的房子普遍使用價(jià)值和功能不佳，幾乎是業(yè)內(nèi)公認(rèn)。包括其建筑的標(biāo)新立異，以及項(xiàng)目本身，也是屢遭詬病。

　　在北京，彰顯“超現(xiàn)代理念”的建外SOHO，被稱作“華而不實(shí)的鳥(niǎo)籠”。

　　宋丹丹曾在微博叫板潘石屹：“長(zhǎng)安街南邊那么好的位置，你蓋了那么一大片難看極了的廉價(jià)樓（建外SOHO），把北京的景色毀得夠嗆，別再蓋樓了，求你了。”

　　在上海，外灘SOHO也因追求高容積率而被質(zhì)疑破壞了城市建筑風(fēng)格，“毀了外灘一線景觀。”

　　但有時(shí)候，個(gè)人的努力，還真是要結(jié)合歷史的進(jìn)程。最近多年的三天打魚(yú)兩天曬網(wǎng)下來(lái)，從目前為止的事實(shí)看，潘石屹夫婦的結(jié)局即使不滿意，也算可接受。

　　當(dāng)很多努力的同行紛紛陷入巨大債務(wù)危機(jī)之時(shí)，早就偃旗息鼓的他們卻得以保存了財(cái)力和實(shí)力。

　　15年邊打邊撤，財(cái)富縮水一半多，但相比很多雄心壯志又只爭(zhēng)朝夕的同行，他們目前為止的結(jié)局還是強(qiáng)太多了。

　　比如，在2022新財(cái)富500富人榜上，許家印的最新身價(jià)就已經(jīng)只有131億。

　　但都不一定保得住，也更走不了人。

　　【夫妻倆都鬼精鬼精的】

　　早已刻意低調(diào)的潘石屹，至今還是擁有1800多萬(wàn)粉絲的微博大V。

　　當(dāng)紅的那些年，他不但是成功企業(yè)家，也是大網(wǎng)紅。

　　他拍電影、做主持、做木工、搞攝影、學(xué)編程、著書(shū)立說(shuō)、關(guān)注霧霾，甚至發(fā)潘幣。

　　2012年，擁有3億多用戶的微博，發(fā)布了一個(gè)中國(guó)微博意見(jiàn)領(lǐng)袖排行榜，排在第一名的就是潘石屹，比馬云還要高，比李開(kāi)復(fù)、郎咸平、方舟子等眾名人都高。

　　在微博上，潘石屹不只人氣高，段位也高。什么話題能發(fā)言，什么話題要裝著沒(méi)看見(jiàn)，哪些事必須太極八卦地和稀泥，他比很多老革命都拎得清。

　　長(zhǎng)期憨態(tài)可掬，人畜無(wú)害的姿態(tài)下，很多網(wǎng)友還送他一個(gè)愛(ài)稱：

　　小潘潘。

　　這股超脫的仙氣背后，是潘石屹以成功的人設(shè)形象和娛樂(lè)營(yíng)銷(xiāo)，以一己之力為SOHO中國(guó)節(jié)省下大筆的宣傳費(fèi)用：其他樓盤(pán)的推廣成本要3~5%，SOHO只要不到千分之七。

　　2018年，“別讓潘石屹跑了”的輿論壓力越來(lái)越大，潘石屹老家的祖墳被扒了。

　　輿情洶洶，老潘在一次發(fā)布會(huì)上突然真摯地表示：我們賺的錢(qián)已經(jīng)夠了，現(xiàn)在的問(wèn)題是如何把這些錢(qián)花出去，要花到社會(huì)最需要的點(diǎn)上面去。

　　但潘張夫婦最為人知的公益項(xiàng)目，卻是很受爭(zhēng)議的捐款1億美元設(shè)立助學(xué)金，把錢(qián)投入哈佛、耶魯?shù)群Ｍ饷８愫献鳎Y助中國(guó)學(xué)生去海外留學(xué)。

　　捐款之后，潘石屹的兩個(gè)兒子先后入讀耶魯和哈佛。

　　曹德旺曾意味深長(zhǎng)地評(píng)價(jià)這筆慈善：

　　“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

　　不光是捐款“走出去”，最近10多年，潘石屹夫婦也一直在投資“走出去”。

　　在內(nèi)地不斷出清的同時(shí)，他們就在國(guó)外做了一系列的買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

　　2011年，斥資7億美元，買(mǎi)下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓；2012年，花6億美元，收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%的股權(quán)；

　　2013年，張欣聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購(gòu)美國(guó)通用汽車(chē)大廈40%的股權(quán)，該交易成為單個(gè)中國(guó)投資者在美國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)投資之一。

　　此外，潘石屹長(zhǎng)子、人稱“新京城四少”之一的潘瑞，也在英國(guó)成立了一家房地產(chǎn)公司，在當(dāng)?shù)啬孟露鄠€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括首個(gè)由華人主導(dǎo)的英國(guó)學(xué)生公寓品牌UNINN。

　　一邊是國(guó)內(nèi)清倉(cāng)，一邊是海外加倉(cāng)，被質(zhì)疑要跑路的潘石屹和張欣都曾解釋?zhuān)Ｍ馔顿Y的資金來(lái)源于家族信托，與SOHO中國(guó)無(wú)關(guān)。

　　但正是這個(gè)家族信托掌握著潘石屹和張欣在SOHO中國(guó)的33.24億股，股比63.93%的股份。

　　很多年前，還是“小潘潘”的潘石屹曾在談及夢(mèng)想時(shí)說(shuō)，他心里特別向往的事，是回到西北老家，住窯洞里、放羊，“面前是清清的河水，網(wǎng)上也沒(méi)有人罵我了……”

　　SOHO中國(guó)要出售的消息公開(kāi)后，曾有人跑到潘石屹微博下問(wèn)他是不是“真要跑了”，還有人喊他“老賊”，但潘董見(jiàn)慣了大陣仗，一如既往地聽(tīng)歌、品茶，概不回應(yīng)。

　　如今“閃人”成真，他倒是丟下了一句話：“以專(zhuān)注于支持藝術(shù)和慈善事業(yè)。”

　　頗為戲劇的是，公告創(chuàng)始人離開(kāi)之后的SOHO中國(guó)卻股價(jià)直線飆升，漲幅最高達(dá)17.65%，收盤(pán)漲幅依然高達(dá)11%。

　　不知這是不是利空出盡就是利好？

　　【參考資料】

　　[1]《潘石屹成煤老板偶像 據(jù)稱買(mǎi)房過(guò)億可與他吃飯》第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 2013-02

　　[2]《SOHO尚都開(kāi)業(yè)兩年租金現(xiàn)白菜價(jià) 業(yè)主28年才回本》商報(bào)記者 王營(yíng) 賴大臣 2009-12

　　——END——

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