東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《為什么越來越多業主看中房子外立面品質？》是一篇關于業主,房子,品質的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

前幾天，有一位朋友到浙江某三線城市旅游了一趟，談起除了旅游的快樂之外，給他印象最深刻的就是一路看到的居住小區。

在他看來，不少小區建筑風格各異，特別是鋁板、石材等高顏值外立面深深吸引了他，他覺得南京的大部分小區外立面都不如這些小區有質感。他很是納悶，一個堂堂新一線城市咋還不如人家一個三線城市呢？

其實，在筆者看來，這位朋友的說法并不夸張。江浙，如今是富庶之地，人們生活水平高，房價也高。很多時候，兩省都會被外界拿來對比，比GDP、比收入、比產業、比教育等等，其實嘛，對于老百姓來說，談很多方面都太空泛，就關心收入高不高，住得好不好，子女教育怎么樣。但，就這些關切的東西，還真未必比得過人家，我們要看到這個現實。

就拿文首提到的住房來說，有機構專門做了一個統計，對比南京和杭州兩座城市，如果把兩座城市的小區房價均價拉通排位，南京河西仁恒三期8.2萬元/米掛牌均價，還進不了杭州小區房價前100位，確實汗顏。

實際上，這不僅僅體現出收入上的差距，也有住房品質的較大差異。南京也有很多富人，他們的收入也很高，特別是體制內的收入群體很多，還有很多高管和老板，他們需要高品質的住房，無奈，有時候真沒有太多選擇。這就造成了：購房者想買好房子買不到，開發商建什么房子購房者就買什么房子，而開發商呢，反正啥房子都能賣出去，干嘛要多投入建好房子。這里要說一句，這跟我們的住房監管生態不無關系：監管方向，決定了住房品質的發展方向。

但，就據此認為南京老百姓不希望住好房子嗎？答案自然是大錯特錯，后面我們會分析到。

先來看看南京房地產有3個現實，我們不得不面對：

1.住房面積已趨于飽和。

根據官方發布的最新統計數據顯示，南京人均住房面積為40.7平米，而10年之前這一數據才29.1平米，住房面積增速非常之快。南京貴為新一線強城市，這樣的人均住房面積即便放在人口較少的發達國家也是不低了，比如，德國為44.6平米，法國40平米，日本38.8平米，韓國33.2平米。起碼說明了一點，南京人均住房面積繼續往上走的空間不那么大了，市民不缺房子住，加上南京的老齡化程度位居全國城市前列，對不少家庭來說，住房甚至過剩了，這個事實否認不了。

2.二手房掛牌量居高不下。

某大平臺統計，南京目前的二手房掛牌量14萬套左右，位居華東地區各城市之首，高位持續到目前已很長時間了，你說是受疫情、樓市調控影響吧，有那么些原因，但你要說這是根本原因，自然是不成立的。因為，根據更細致的統計，這14萬套二手房品質房沒幾套，超過9成的房子都是老舊小區房子、非品質房。這些房源中，多半都是置換為目的，改善一下居住環境，還考慮到未來的房地產稅，把品相不好的房子置換成品質房，以達到保值增值的目的。

3.因提升房屋外立面品質WQ的越來越多。

比如，前不久頤和鉑灣公眾號發布文章稱，同意業主自費進行陽臺封閉及將項目二層以上東西山墻外立面材質由真石漆調整為干掛鋁板，繳納費用標準為1953元/㎡X陽臺面積。

無獨有偶，就在今年，南京已有6-7家在建樓盤與開發商談判外立面升級：

如南站某盤，開發商同意收取每戶7000元的費用將外立面更換為鋁板一體板，開發商測算總費用夠，同意更換；

河西某盤多次談判協商后，業主們同意自費更換外立面，按照戶型面積不同，每戶收取費用在2-8萬之間；

江心洲某盤，據業主的消息，真石漆外立面將由業主們自掏腰包換成鋁板；

雨核某盤，目前開發商已將更換鋁板的費用告知業主代表，由業主決定最終是否更換；

河西南某盤：業主要求將外立面更換為鋁板，提升項目品質。開發商測算后，費用大概是2.3萬/戶，如果100%業主同意更換、100%業主繳納費用，目前還在進行中。

這種現象不是巧合，總結一下：現有的房子，加上不斷增加的房子（以往每年供應6-7萬套新房，這幾年供應10萬套以上新房，未來2-3年估計還是如此，原因都懂：賣地換錢，緩解財政壓力），所以，南京人不缺房子，缺的是品質好房。像外立面這種關系到小區品質的東西，就像人的相貌一樣，找接盤者就如相親，外表看起來都不舒服，就別談下一步了，如果相貌看起來不錯，甚至很好，你甚至可以忽略其他方面而接納他（她）。所以，現在南京的WQ，維外立面品質小區呈現一個遞增趨勢，越來越多人意識到，如果你宣傳說自己樓盤是高端盤、改善盤，上真石漆材質啥的都不符合身份。說白了，老百姓不缺真石漆房、涂料房，缺的是高檔外立面的品質房，質感和稀缺性決定了受歡迎程度。

拿今年WQ持續較久的南京江寧方山南中海方山印樓盤為例，業主為什么把升級外立面作為主要訴求？原因很現實，筆者從幾個方面談談原因。

對于方山印這個樓盤，很多人都知道，于2021年3月底開盤，當時很火，有當時南京本身市場的原因，全城都在搖號，方山印雖然地理位置處于郊區，但也依靠低密、流行的戶型和玻璃幕墻+鋁板的高顏值宣傳，受到周邊的地緣改善客戶歡迎。如果不是遇到疫情和調控的寒流，即便同類面積單價也要比方南周邊幾個盤價格高出一大截，還會持續熱銷。

但期房就是期房，一天不建成，你就不知道是啥樣子。隨著小區工程進度的不斷推進，相關的問題也是不斷暴露出來，我們如果說精裝房有這樣那樣的小問題，其實也算正常，業主發現與當時的宣傳、效果展示差別甚大，還被周邊樓盤嘲笑：南面玻璃通透、真石漆金屬漆凹凸不平沒質感，東西山墻、北面都是黃色黑色的真石漆一體板、真石漆，無論如何，即便里面建的再好，給人展示的外表就是沒顏值，怎么也不能與高端改善住宅聯系到一起。

所以，在2022年4月份WQ開始，積極業主就提出了真石漆外立面換鋁板、陽臺玻璃升級為品質玻璃、樓梯間墻面貼瓷磚三大訴求，外立面升級作為了第一大訴求。不得不說，在業內人士的指導下，加上現在的業主房商意識、對財富的保值增值意識，他們抓住了品質升級的主要點，為什么這么說呢？筆者分析一下原因：

1.首先就是大環境。這個前面已分析就不用多說了，總結成一句話：南京的住房逐步過剩，品質差的房子一大把，缺的是能打的品質好房，而外立面高顏值是改善品質房的標配。用白話說，真石漆、工藝還不咋地的外立面，你說你是品質洋房，你信，聽的人信嗎？

2.房產價值。不知道大家有沒有注意到南京樓市當下的一種現象，雖然房價有所下行，但主要是一些老舊沒品質的二手房價格下行比較多，一些品質房并沒有下行多少，而且有部分小區還逆勢上揚。其實，這是可以預見的，隨著南京二手房存量房越來越多，而剛需減少、改善需求增加的趨勢注定了一個結果：品質房與非品質房房產價值差距將越拉越大。

3.方山印所處的競品環境確實挺激烈。方山南面，目前已經建成和待建的小區在20個以上，加上不遠處的解溪目前已經拆遷完畢，宅地待排隊上市出讓，預計方山印旁邊的兩塊地賣完后，接下來就是解溪地塊上市，看那么大片，建一二十個小區都沒問題。看到了吧，方南這邊未來有數十個小區，而產業卻是非常薄弱，不能主要依靠就業人員的居住需求，主要還是依靠百家湖、九龍湖、東山等附近客戶，這些區域的人來這邊買房，基本是以改善自住為主，如果你方山小區不是改善品質，他們肯定不會高價購買的，而周邊的小區改善置換也不會考慮方山印，因為你不具有明顯超越他們的品質，更不會給出比他們小區價格高出不少的溢價來接盤。舉例如下：

我們以旁邊武夷名仕園為例，目前一些精裝成交房源價格低至1.8萬/平米，而方山印帶升級包的價格賣到3.3萬-3.35萬/平米，考慮到新規之前的樓盤有很大的贈送面積，方山印何德何能一直保持這樣的差價比例，而另一次新小區五礦瀾悅方山，隨著樓市下行的價格甚至下探至3萬以內，得房、現有品質方山印也是沒有優勢可言。

而新盤呢，同面積的遠洋和山和，開盤的價格差距在30W-80W之間，而現在呢，隨著他們不斷降價，價格差距拉到50W-120W之間。說白了，方山印新房雖沒有明降，但實際的市場估價已經下降不少，進入二手房市場就會體現出來。

看到這里應該明白，就方山印這個小區而言，要想減少房產財富損失，要么你有本事退房，要么就只能提升品質，以減少損失。就可行性來講，小區已經建成，內部結構品質提升基本就是修修補補，不可能有什么大的改變，能立竿見影的就只有外立面。老實講，除去外立面，其他方面的質量雖然不說有多好，但起碼也不比周邊幾個盤差，比如像園林，肯定還是目前方南最靚的仔，最大的缺陷，也飽受友盤詬病落人口實就只有外立面：黃不拉幾、凹凸不平沒有質感。所以，升級外立面是改善小區品質的首要任務。

說說方山印這個小區到底升級什么材質最為合適？

目前市場的主流就是真石漆、干掛石材、鋁合金鋁板，就以這三種做一個對比。

真石漆，一種效果酷似大理石、花崗巖的涂料。價格在100-150元/平米左右，性價比較高，但對工藝要求非常高，像方山印這個真石漆工藝就不行，兩三年后脫落、起褶皺是大概率現象。不僅是方山印，像江寧的萬科翡翠、中冶天城、大學城的弘陽等等小區，房齡沒多久，真石漆早已開始脫落，東一塊西一塊，很是難看，維修難度也大。

干掛石材，一般指天然飾面石材（大理石、花崗石）和人造石材。價格在800元以上/平米，色澤溫潤、堅固耐用，多見于前些年的品質豪宅，但由于石材自重較重，掉落后有砸傷風險，施工復雜性及后期維護成本高，施工不到位，后期外立面會滲水，新建石材外立面的品質小區在逐步在減少。

鋁合金鋁板，純鋁或鋁合金加工而成。價格在600元以上/平米。鋁板近年越來越多的用于品質豪宅外立面，原因就在于其抗震、重量輕、耐久度高、隔熱隔熱、冬暖夏涼、易于清洗，不褪色，壽命長等優勢，頗受購房者歡迎，一些辦公地標建筑往往也使用鋁板外立面。

通過以上材質的優劣勢對比可知，鋁合金鋁板>干掛石材>真石漆 。事實上，有業內做過相關調研，采用鋁合金鋁板和干掛石材由于其外立面更為耐用，明顯更有質感，對比同區位、同房齡、同產品的真石漆二手房價格會高出8-15%左右。

通過比較，結合方山印目前的實際情況，南面、東西山墻更換為鋁板（這基本也是目前市面豪宅的普遍組合方式）。北面的缺陷是顏色，但由于升級風險實在太大，甚至有漏水風險，從安全角度起見，可從平整度和美化方面著手，觀感上做一個提升。

最后，方山印外立面升級后，能帶來什么？

一，打造江寧住宅外立面標桿小區。江寧滿城的真石漆外立面小區，鋁板外立面的小區少之又少，加上方山印小區的低密屬性，確實具備了用鋁板外立面打造標桿的基礎，這不是幻覺，可以做到。

第二，投入的指數級杠桿效應。弱市減少虧損，強市能增值。方山印，并不是小區不好，而是當下的價值與價格不匹配，通過外立面更換，基本可以持平原來的買入價，當市場回暖后，一定是區域房價的領跑者。從長期看，鋁板外立面歷久彌新，加上易維修的特質，與真石漆外立面小區的價值差異將越拉越大。你現在投入1-2萬更換外立面，立馬為一套房子的總價帶來30-50萬以上的增值，加上與真石漆外立面的貶值對比，這個差值更是無法估算。

第三，自住和投資皆宜。投資不再說了，說一下自住，有一種說法是，我反正是自住，我只關心房子里面，外面跟我似乎沒啥關系。真是這樣嗎？顯然不是。你選方山印，而沒有選擇價格低得多的周邊樓盤，為啥，不就圖個品質嘛，顏值高，親朋好友來你家作客，會不會夸贊一下，你是不是感到特有面子？哪怕是在小區拍個照片也更有信心放朋友圈。你自己住更是如此了，天天進出小區都能看到賞心悅目的外立面，你的心情會不會很好？通過你的廚房，你的書房看到對面高顏值外立面，做飯、學習是不是一種享受？

有人說，為啥周邊小區不努力換鋁板外立面？哈哈，用一句話回答，只有定位高的小區換鋁板才更有價值，否則，你換了鋁板其他方面也不配啊。更重要的一點，本來就低價買的小區，何來動力通過換鋁板的方案呢？他們或許會想，有這個錢，還不如買件家電，經濟性決定了價值觀。

當然，也有人說，一個小區的業主看問題角度不一，一些業主甚至無所謂，導致整個外立面升級計劃泡湯，其他追求品質的業主咋辦？筆者只想說一句：或許你該考慮換一個小區了！

用一段話結束本文：

方山印，一個潛在的美人胚子，就差梳妝打扮，流淌著改善品質基因，就差外立面升級這臨門一腳，高貴的方山印業主，能否通過升級計劃，關系到小區的未來，看你們的了。

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