東方樓書(shū)，看透房地產(chǎn)和買(mǎi)房賣(mài)房眾生相！《一二線城市的樓市都扛不住了！今明兩年買(mǎi)房需要注意房?jī)r(jià)走勢(shì)》是一篇關(guān)于兩年,住了,需要注意的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問(wèn)題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

在過(guò)去20多年，房地產(chǎn)行業(yè)就像一個(gè)“蓄水池”一樣，社會(huì)中的大量資金持續(xù)流入房地產(chǎn)行業(yè)，房?jī)r(jià)也跟著“水漲船高”。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)布的《中國(guó)財(cái)富報(bào)告2022》數(shù)據(jù)顯示，在2021年底，我國(guó)居民總財(cái)富687萬(wàn)億元，其中僅房產(chǎn)就占比69.28%，高達(dá)476億元。另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房產(chǎn)總值已經(jīng)超過(guò)美國(guó)、日本、歐盟房地產(chǎn)總市值，這是一個(gè)非常夸張的數(shù)據(jù)。在過(guò)去20年我國(guó)的房?jī)r(jià)幾乎就是一路上漲，尤其是一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，不僅上漲速度很快，同時(shí)漲幅也非常驚人。就比如北京2000年時(shí)三環(huán)附近的房?jī)r(jià)也就3500元/平方米，而現(xiàn)在北京三環(huán)附近的房?jī)r(jià)基本上都要10萬(wàn)元/平方米以上，漲幅在30倍左右。

不僅僅是北京，在過(guò)去20年，深圳、上海、廣州、杭州、武漢、南京、鄭州、成都和重慶等一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅都非常大，買(mǎi)了這些城市房子的人都掙得盆滿缽滿。雖然過(guò)去20年三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅也非常大，但是2013年時(shí)王健林就已經(jīng)不再看好三四線城市的樓市。特別是2019年棚改拆遷開(kāi)始慢慢減少之后，三四線城市樓市慢慢失去資金和拆遷戶的支撐，再加上人口的持續(xù)流失，這些城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)慢慢出現(xiàn)了下跌的勢(shì)頭，大部分人也都不再看好三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)了。就比如馬光遠(yuǎn)在2020年就直言不諱地指出：現(xiàn)在再投資三四線城市的房產(chǎn)，就是火中取栗。

相比于三四線城市的樓市，大部分專家學(xué)者依舊看好一二線熱點(diǎn)城市的樓市發(fā)展，比如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，未來(lái)只有20%的人口流入的都市圈、城市群和中心區(qū)域城市的房子具備投資潛力，這些城市的房子仍然具備投資機(jī)會(huì)。還比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也提出了3個(gè)“20%理論”，即20%的城市、20%的樓盤(pán)和20%的房企，意思就是未來(lái)只有少數(shù)城市的部分優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)適合投資。不僅僅專家學(xué)者看好一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，目前大部分普通人也同樣有類似的看法。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和區(qū)域人口會(huì)逐漸增加，對(duì)住房的需求也會(huì)逐漸增加，所以房?jī)r(jià)有繼續(xù)上漲的動(dòng)力和支撐。但是最近兩年，隨著樓市行情的走弱，就是一些一二線熱點(diǎn)城市的樓市也扛不住了。

一二線城市房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌

售價(jià)進(jìn)入2022年以來(lái)，樓市行情持續(xù)低迷，不僅樓市成交量不斷萎縮，就是不少城市的住房成交價(jià)都在降低。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份全國(guó)70個(gè)大中型城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，一、二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.1%、-0.2%，而7月份一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%，6月份一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.1%？通過(guò)6、7、8月份一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)可以很明顯地看出，一線城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)越來(lái)越接近0，而二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲不動(dòng)，不少城市和地區(qū)房?jī)r(jià)正在下跌。雖然像北京、上海和深圳這種一線城市的平均房?jī)r(jià)還在上漲，但是這些一線城市很多地區(qū)的房?jī)r(jià)也在下跌。

平均房?jī)r(jià)上漲并不意味著所有地區(qū)房?jī)r(jià)都在上漲，特別是在房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅接近0的時(shí)候。就比如北京的平均房?jī)r(jià)之所以能夠持續(xù)上漲，根本原因是豪宅帶動(dòng)的，在目前房?jī)r(jià)走勢(shì)分化的大環(huán)境下，豪宅的價(jià)格上漲的幅度遠(yuǎn)高于普通住宅，而在2022年上半年，北京豪宅成交量大幅上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年北京10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交套數(shù)為1326套，同比增加49%，成交套數(shù)占比提高到7%。也就是說(shuō)，如果將豪宅成交數(shù)據(jù)排除在外，北京的平均房?jī)r(jià)也有可能是下跌的。

二線城市就更不用說(shuō)了，像武漢、合肥、廈門(mén)、蘇州、鄭州、青島和長(zhǎng)沙等城市，2022年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走低。面對(duì)房?jī)r(jià)下跌，不同城市的處理方式也不同，比如鄭州市屬于鼓勵(lì)房?jī)r(jià)下跌，希望房企降價(jià)促銷來(lái)賣(mài)房子回籠資金。而武漢、合肥和廈門(mén)恰恰相反，這些城市則是在通過(guò)政策來(lái)限制房?jī)r(jià)下跌，以此來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的走勢(shì)。但是不管是鼓勵(lì)房?jī)r(jià)下跌還是限制房?jī)r(jià)下跌，這都說(shuō)明這些城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)不樂(lè)觀。

很明顯，目前不管是一線城市還是二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)都不容樂(lè)觀，這對(duì)投資客而言肯定不是什么好消息，這也是目前越來(lái)越多投資客開(kāi)始拋售房產(chǎn)的主要原因。而對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌則導(dǎo)致他們購(gòu)房的壓力非常大，雖然剛需購(gòu)房者有住房需求。但是同時(shí)他們也擔(dān)心買(mǎi)房后房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌。因此，就算是一二線城市的剛需購(gòu)房者現(xiàn)在也開(kāi)始觀望起來(lái)，并且觀望情緒非常濃厚，這也是目前一二線城市房?jī)r(jià)上漲乏力的主要原因之一。

9月份馬上就結(jié)束了，十一假期馬上來(lái)臨，這也意味著2022年僅剩下3個(gè)月，留給樓市的時(shí)間已經(jīng)不多了。在2022年最后的3個(gè)月，樓市回暖基本無(wú)望，因此不少人認(rèn)為，2023年的樓市行情會(huì)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)也有可能持續(xù)下跌，因此明年起，要做好泡沫破滅準(zhǔn)備了。

其實(shí)，目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)屬于正常走勢(shì)，原因很簡(jiǎn)單，就是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從高速發(fā)展階段進(jìn)入了存量階段。目前樓市庫(kù)存非常高，人們對(duì)住房的需求并不高，因此樓市正處于買(mǎi)方階段，并且未來(lái)這種情況或?qū)⒁恢背掷m(xù)。在這種情況下，房?jī)r(jià)下跌將成為常態(tài)，因此明年起人們一定要做好泡沫破裂的準(zhǔn)備。當(dāng)然，對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，隨著人口的持續(xù)，未來(lái)房?jī)r(jià)還有繼續(xù)上漲的空間，這是不可否認(rèn)的，對(duì)此咱們可不能一概而論。

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