外環的“隱藏大佬”，十年前曾吊打“新天地”

作者 :房房得意 2022-10-11 10:55:00 圍觀 : 次評論

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浦東的發展，沒有什么環線邏輯。

房價也一樣，都是跟著產業走。

所以前幾年，得益于張江向東的發展。

讓身處外環外的唐鎮，房價與中環齊肩。

這幾年，張江產業開始南擴。

那么一路向南，占據第一道關口的康橋，會不會成為下一個唐鎮？

前身定位困擾，板塊界面不好

康橋的前身，就是一個工業區大本營。

在這個板塊，可以看到很多大廠，比如美特斯邦威、中國煙草之類。

可能，當年規劃的時候，誰也沒想到，浦東城市化的進程，這么快會干到康橋。

所以導致大面積規劃居住區的時候，整個板塊層次不齊，界面很難整齊劃一。

這就導致很魔幻的事情發生：

那就是板塊內的高端居住區過于隱秘，大部分路過康橋的人，只能看到嘈雜的馬路，大型的貨車，破爛的自建房以及陳舊工廠……

康橋展現的全是灰頭土臉，鳥不拉屎的既視感。

作為一個外環附近的板塊，康橋的配套算是齊全的。

為什么只能說算是？

拿交通舉例：

板塊內有3條地鐵貫穿，分別是11號線、16號線和18號線。

雖然有3條線，但感覺通了個寂寞。

因為路過的站點比較少，能夠輻射的范圍有限。

這種感覺怎么說呢，就好像，我家距離地鐵很近，但特么距離地鐵站很遠一個道理。

大部分出行仍然靠開車，或者走路。

雖然說開車一段地面路程之后，可以直接上外環和羅山路高架再直插內環。

但板塊內地鐵不給力，開車出行就必堵無疑。

所以目前，楊高南路正在修建類似于滬南公路一樣的南北向快速路。

來緩解康橋居住區的出行擁堵情況。

再說學區：

康橋區域內的民辦很屌。

有很出名的尚德實驗、常青藤學校、浦東萬科學校等。

這也印證了早期康橋居民的實力。

但是，自從民辦搖號之后，再屌也要看運氣。

而板塊內，一個帶梯隊的公辦學校都找不到。

雖然謠傳湯巷那邊會建掛名不錯的高中和初中。

但沒有塵埃落定之前，說多了都是耍流氓。

區域內商業：

有永樂廣場、大潤發、360廣場、以及在建的costco。

雖布局分散，但也可以滿足板塊購物需求。

總體而言，這是一個沒有什么太大短板的區域。

最好的片區單飛，留下康橋獨自流淚

康橋發展最好的是鄰近北蔡的御橋片區。

整個御橋一分為二，上半部分隸屬于北蔡，下半部分屬于康橋。

這塊也是康橋界面最好的次新片區。

像仁和都市花園，靠萬科海上傳奇的帶動下，已經沖上10萬。

可以說是康橋的標桿了。

但好死不死。

整個御橋板塊現在單飛了。

不管是北蔡片區還是康橋片區，現在打包都叫御橋板塊。

于是，就有一個很尷尬的局面。

康橋現在，板塊內沒有所謂標桿。

不要覺得標桿沒有用。一般的標桿，在板塊內都是起到漲幅風向標。

就像御橋，區域內標桿海上傳奇，在去年一度沖上12萬單價的時候，大家就可以根據距離的遠近，去制定一個差不多的價格。

所以仁和都市花園，最貴的時候也沖到過11萬。

可惜，單飛之后，這一切繁榮景象都與康橋沒啥關系了。

目前，區域內位于康橋中心的中邦城市花園，現在成交單價才6萬多。

而繼續南下，更遠的周浦標桿新城西岸公園，都干到9萬多了。

御橋單飛后，對于整個康橋的影響不僅是標桿沒了，更重要的是，板塊平均單價都跟著拉跨。

康橋的努力，都在為周浦做嫁衣

大家都知道康橋和周浦一直都難舍難分。

甚至板塊內新房扎堆的時候，大家在一口鍋里吃飯，都對外宣稱：周康。

但，這些年的發展下來，發現，康橋都是在為周浦做墊腳石。

因為周康之間難舍難分，導致康橋板塊內的商業布局。

怎么看都便宜周浦的居民。

這就算了，最氣人的是，康橋的努力，都在為周浦做嫁衣。

康橋最出名的地塊，就是林海公路與周浦交接的地方。

保利在2016年溢價400%拍出的地王。

當時據說保本看，上市房價不會低于7萬。

于是，2016年整個周浦的新房，趁熱打鐵全部打出：周浦進入“7”字頭時代。

新城西岸公園也靠著保利的地王，營銷套路玩到飛起。

而等到康橋這邊地王本尊上市的時候，限價也開始了。

地王的底褲都沒保住，只開出6萬價格。

而這時候，周浦的新房，事了拂衣去，深藏功與名。

隱藏大佬，天花板很高

雖然說現在康橋的整個片區規劃的亂七八糟。

次新板塊也都沒有聚集到一起。

除了中心板塊的中邦城市花園片區。

中科大生活片區。

還有浦發仁恒珊瑚世紀、保利頌、世茂云圖等林海五虎次新片區。

這片區目前尚未有二手房成交記錄。

但高品質小區聚集的片區，也意味著二手房掛牌價不會低。

目前這片次新房未公示的二手掛牌價在8萬左右。

其次，康橋絕壁是臥虎藏龍。

整個片區別墅區超多，客戶認可度也極高。

綠寶園別墅區，在2010年，總價比翠湖天地還高，成交也比翠湖多。簡直逆天！

現在綠寶園掛牌在售的別墅價格大概在5000萬上下。

還有萬科提香別墅，總價也是5000萬上下。

翠庭十九尊，別墅價格也在4000萬上下。

康橋的高端別墅區的價格，可以說讓周圍兄弟板塊瑟瑟發抖。

相比之下，周浦這種剛需大本營，不管再鬧騰，康橋面前永遠都只能是弟弟。

康橋未來的城市界面，很難比得上唐鎮。

這是歷史遺留的原因造成，大量的工廠不可能全部搬遷。

但是，康橋的上限會比唐鎮更高。

這不僅是取決于張江產業南擴的加持。

更重要的是，同樣作為外環外的板塊。

康橋的位置更加優越。

進可攻，退可守。

不管是北上的御橋板塊，還是南下的周浦。又或者是西側的三林，和東面的川沙。

周圍的鄰居都屬于未來浦東發展比較強勁的區域。

強強聯合的聚集效應，遠比孤單的唐鎮更有勁頭。

關鍵是，康橋的房價還沒完全起飛，而唐鎮已后續乏力。

無論是剛需、改善、還是豪宅。

在康橋，都能找到屬于自己的位置。

康橋的上限，遠不止于此。

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標簽大佬新天地十年前

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