東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《確權圓滿結束？明年起，農村房屋統統實行“房地一體”，望周知》是一篇關于周知,確權,房地的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

縱觀歷史，幾千年時間，我們工業化時間到現在不過60多年，所以，很多停留在農業社會的認知，即農村房屋、農村土地沒有城市的值錢，那句“鯉魚跳龍門，擺脫面朝黃土背朝天”的話或許就是最好的印證，記得在20-30年前，當農村學子們考上大學后，會迫不及待的選擇把戶口遷移到大學的集體戶上，一舉變成城里人。但是，隨著城鄉一體化發展，這一切都在發生改變，本文從相關政策和信息方面進行釋義，希望個人能根據自己的實際情況，來履行和選擇做這樣一件事。其目的是，我們不錯過機會，也盡可能的“避坑”。

城市化不可逆，但農村居住價值越來越高已是一個趨勢。

世界上沒有一個依靠農業現代化成長為現代化的先例，只有工業化帶來的城鎮化，因為城市集約發展帶來更高效率的產出和投入。從這個角度而言，不斷城市化是必然。大家之所以進城，因城里就業機會多收入高，城里有好的教育資源，農村人在城里買房，很大一部分是因為子女的教育。相關數據顯示，我國目前戶籍城鎮化率為44.38%，還不到一半，即便按照常住人口算，也才60%多點，所以，離發達經濟體普遍的80%以上城市化率還有較大提升空間。

不過，雖然城市在快速發展，但農業也變得越來越好，越宜居。新農村建設從2006年全面啟動以來，農村發生了翻天覆地的變化，現代化住宅、家具家電一應俱全，以前城里人才有的小汽車也走進了千家萬戶。而且，從現代人對居住的要求看，農村還具有城里無可比擬的新鮮空氣、綠色糧食等等。所以，當城市化達到一定階段后，就會有一種“逆城市化”現象，我們經常可以看到發達國家的一些城鎮平常并不那么喧鬧，因為很多人居住在鄉下。那么，很多人關注的一個問題是，像我們從農村走出去的70、80，甚至90后，他們未來還有機會再回農村度假、養老嗎？這首先得從農村土地確權開始說起。

確權圓滿結束？

為了保護農民的利益、促進鄉村振興，自2013年起，國家就開始了農村土地確權登記發證工作，根據工作安排，2020年底完成基本完成確權任務，但這兩年受到特殊事件的影響，確權工作進程有所放緩，但大規模的確權已經在這兩年完成的差不多了，換言之，明年起，剩下的基本都是一些少量的特殊情況或歷史遺留問題。

那么，確權到底有什么意義呢？有專家說了一句很夸張的話，大意是：如果我們不珍惜這次確權的機會，可能我們的子子孫孫與農村土地和房子再無緣分。其實，看似夸張，并不是沒有道理。如果我們這一代與農村土地失去“聯系”，以后子孫也會生活在城里，根據趨勢，基本上未來也不可能有農村的一磚一瓦。按照官方的透露的信息看，農地確權起碼有這3方面好處：

第一，土地、房屋都有了“身份證”。通過對宅基地和房屋權籍調查，登記記載，最終頒發不動產證書，持有人據此行使占有、使用和出租等權益；第二，按照尊重歷史、實事求是原則，通過確權處理歷史遺留問題、權屬糾紛，進行具結確權登記；第三，通過高精度測繪，數字化處理，讓宅基地和房屋權屬信息更加清晰明確。

可見，農村房子也有像城里房一樣的“房產證”了，因此，這次確權工作非常重要，無論在農村的人，還是在外務工的人員，包括戶籍遷移到城市且在老家有老房子的子女，都應密切關注確權工作進展，積極配合，切勿錯過。

2022年起，農村房屋全部實行“房地一體”，不用爭了。

說一句不避諱的話，人都有離開這個世界的一天，無論是在城市的房子，還是在農村的房子，都是一筆很大的財富，如何將房子傳承給下一代，不僅是做父母的期望，也是子女們居住生活的保障，特別是農村房屋居住價值不斷增長的年代，我們更應該提前了解。根據最新規定，2022年起，農村房屋全部實行“房地一體”，也沒必要再爭了。

那么，到底什么是“房地一體”？通俗的講，就是“地隨房走”、“房隨地走”，這是房屋和土地不可分離的天然屬性決定了的。國家自然資源部在第3226號建議的最新答復中，首次明確“按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權”，這是何意呢？結合物權法、民法典以及新規等要求，具體而言，包括兩條內容：

第一，這些房屋無法繼承。

沒經過確權的房屋不能繼承，原則上予以收回。不難理解，由于建造房屋的土地本身不具合法性，根據房地一體原則，自然是無法繼承。主要包括8大類：1.違規占用耕地和突破生態紅線的房屋；2.簡易房、棚房、農具房、圈舍等臨時構筑物或建筑物；3.不符合鄉村規劃，未經相關審批手續的建房；4.城里人在農村購買的宅基地和小產權房；5.長期無人打理的房屋且屬于危房；6.宅基地和房屋權屬存在爭議未解決的；7.一戶多宅，多余超出部分；8.多塊宅基地，分戶后超出部分。

以上8大類房屋不能確權，也就不能頒證，不具備繼承的法律依據。但是，各大類也有所區別以及處置方法。對于1-5類，這是“硬杠杠”，沒有回旋余地，對于6-8類有相應說法：對于權屬有爭議的宅基地和房屋，可通過仲裁和訴訟解決，拿到相應法律文書申請確權即可；對一戶多宅情況，可自行聯系村集體內部成員之間轉讓，也可申請有償退出多余地塊，辦理相關手續即可；對一個家庭多塊宅基地的情況，如果家庭成員滿足分戶條件，可先分戶，按照“多退少補”原則進行。

第二，宅基地和房屋繼承邏輯。

眾所周知，我國實行的是土地公有制，即城市土地所有權屬于國家，農村土地所有權屬于集體，因而，房子下面的土地所有權不能繼承。那么，使用權能不能繼承呢？在3226答復中明確，根據房地一體原則，宅基地使用權不能單獨繼承，但可以與繼承房屋時一并繼承，這也是對此前一些人說宅基地使用權不能繼承說法的權威回應。

宅基地使用權繼承問題弄清楚后，我們再來看看宅基地上的房屋繼承。根據物權法和民法典新規顯示，房屋屬于私有財產，無論是我們自建的，還是買的，只要有合法手續，按照相關繼承制度繼承即可，這個沒什么好說的，但需要注意3個問題：

一是繼承的先后順序。據民法典規定，城市子女和農村子女都有權繼承父母的農村房屋。不過，需要具體分情況：1.若就一個子女，那就沒什么疑問，跟戶籍性質沒有關系，都是由這個子女繼承。2.若有一個以上的子女，且有子女戶籍仍在父母戶口簿上，則應由在父母戶口簿上子女繼承，其他城市子女不能繼承。3.當父母走以后，其戶口本上也沒其他人了，房屋則由城市子女繼承。

二是繼承同樣也受到一定條件限制。根據不動產登記相關規定，城市子女繼承下來的房屋會在登記簿上注明合法繼承人，但宅基地等規定同時也顯示，無主房屋，或者荒廢達到2年以上的宅基地將收回集體，這其中也包括危房（需鑒定）下面的宅基地。有人出主意說，修一下不就可以了嗎？按照規定，如果大修，包括改變主體結構、擴建、改建等大動作，需要經過相關審批手續，繼承下來的房屋是不可能通過這樣的審批。所以，比較現實的做法是，趁父母在，可以大修、包括重新修建，再遲，起碼也要趕在成為危房之前進行適當的修繕。

三是房屋拆遷補償。按照房地一體原則，當繼承的房屋遇到拆遷，土地使用權被收走了，房屋也就不存在了，雖然城市子女不能獲得像農村子女一樣的異地安置或者土地使用權補償，但房屋是個人私有財產，其補償標準跟村集體其他成員一致。給我們的啟發是，即便我們城市子女繼承下來的房屋未來沒有可能回去住，把維護好，最后能獲得一筆拆遷補償也是不錯的。

最后總結一下：隨著城市房價和生活成本高企，一些在外的年輕人有回流的打算，同時，一些子女也希望退休后回農村度假養老，可以預見的是，未來的農村也不會讓大家失望，只會越來越好，但前提是我們要合法維護好農村房屋，不僅為盡孝，落葉歸根，也為我們城市子女多一個歸屬。對此，你認為呢？

學習房產知識，關注本號。

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