東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《房子迎“蘿卜價(jià)”？15天貶值40萬，有人手握多套房賣不掉，3因素》是一篇關(guān)于手握,多套,蘿卜的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

轉(zhuǎn)眼間就立秋了，這也意味著2022年開始倒計(jì)時(shí)，時(shí)間過得不可謂不快。在過去的大半年里，樓市行情低迷，房價(jià)走勢撲簌迷離，同一個(gè)城市同一區(qū)域的不同樓盤行情冰火兩重天。就比如鄭州和武漢這兩個(gè)城市，剛需樓盤價(jià)格不斷下跌，而改善型的高端住宅價(jià)格卻持續(xù)走高，這讓很多準(zhǔn)備買房的人看不懂了。到底該不該買房，什么時(shí)候是買房的最好時(shí)機(jī)，這是目前很多人都在關(guān)注和熱議的話題。房價(jià)不再是只漲不跌，這是已經(jīng)發(fā)生的事情，人們不得不接受，并且在過去兩年里，買房虧錢的案例比比皆是，買房就能掙錢的時(shí)代已經(jīng)過去。

目前房價(jià)依舊處于比較高的水平，在2022年6月底，全國平均房價(jià)為9700元/平方米，這意味著大部分人們買房子還要花光積蓄并且背負(fù)房貸。在這種情況下，不管是已經(jīng)買了房子的人還是還沒有買房子的人，他們都擔(dān)心房價(jià)下跌讓自己的房子貶值。

1、已經(jīng)買了房子的人是擔(dān)心房價(jià)持續(xù)下跌，這樣房子會(huì)持續(xù)貶值。更重要的是，現(xiàn)在房子并不好賣，很多人房子已經(jīng)在二手房中介平臺掛牌兩年了依舊賣不掉。就比如筆者一位天津的粉絲張先生就面臨了這種情況，張先生持有3套房子，在2019年下半年時(shí)想賣掉一套房子回籠資金做一些新的投資。但是讓張先生沒想到的是，他這套房子一賣就是3年，在這3年里不僅房子沒有賣掉，房子的掛牌價(jià)還一路降低了30%。張先生表示，自己每次降價(jià)都比較晚，等自己降價(jià)時(shí)，小區(qū)里已經(jīng)有不少房源價(jià)格降得更低了，這導(dǎo)致他的房子一直無人問津。最開始時(shí)張先生認(rèn)為房價(jià)只是一時(shí)下跌，并不會(huì)跌多少，但是現(xiàn)在2022年都進(jìn)入倒計(jì)時(shí)了，天津大部分地區(qū)的房價(jià)走勢依舊保持低迷的走勢。

張先生這種情況并不是個(gè)例，很多人都面臨了房子賣不掉的情況，特別是在2020年疫情之后，很多人投資客不再繼續(xù)投資房產(chǎn)，就是很多剛需購房者都推遲了購房計(jì)劃，這讓整個(gè)樓市行情都進(jìn)入了低迷期。更重要的是，很多持有房產(chǎn)比較多的人都想拋掉部分房產(chǎn)回籠資金，這導(dǎo)致二手房房源大幅激增，二手房市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象。加之新房市場上開發(fā)商不斷降價(jià)促銷，作為房價(jià)走勢的導(dǎo)向，新房售價(jià)降低，讓越來越多的人開始看跌房價(jià)?！百I漲不買跌”，這并不是說說而已，目前人們正在用行動(dòng)證明這句話就是真理名言。當(dāng)然，人們目前這種做法并沒有錯(cuò)，畢竟現(xiàn)在房價(jià)位居高位，一旦買了房子房價(jià)下跌了，人們就會(huì)面臨虧損的情況，并且虧損的幅度還會(huì)比較大。

2、有人買房30天貶值近40萬?！爸灰I房就能掙錢”，這是過去人們對買房這件事的印象，但是現(xiàn)在買房就能掙錢的時(shí)代已經(jīng)過去，買房虧錢的事情正在不斷上演。就比如筆者一位鄭州的粉絲，在路過鄭州西四環(huán)時(shí)發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)看過的樓盤售價(jià)降低了，單價(jià)降低到了12000元/平方米。相比于2019年13000多元/平方米的價(jià)格，12000元/平方米的價(jià)格還是比較合適的，于是張先生果斷出手購買了一套120平方米的房子。首付加上其他費(fèi)用一共45萬元，貸款101萬元，由于2021年6月份正在的房貸利率比較高，所以張先生就算貸款30年，每個(gè)月房貸依舊高達(dá)6000元。

讓張先生沒有想到的是，雖然他買房時(shí)開發(fā)商宣傳的就是降價(jià)后最低的價(jià)格，但是在他買房15天后，開發(fā)商再次降價(jià)促銷，推出一大批特價(jià)房，售價(jià)僅合8900元/平方米。張先生購買的戶型也在特價(jià)房中，這意味著張先生買的房子貸款剛剛審批通過，房價(jià)就下跌了3100元/平方米，再加上其他的一些費(fèi)用，張先生買房15天就虧損了近40萬元。張先生也只是一個(gè)普通工薪階級，一個(gè)月工資也就8000多元，40萬元需要張先生不吃不喝工作4年多。

像張先生這種情況在過去兩年里非常常見，在武漢、天津、青島、昆明和鄭州等城市中都有出現(xiàn)，并且因?yàn)榉績r(jià)下跌更是出現(xiàn)了“過度導(dǎo)致維權(quán)”的情況出現(xiàn)。其實(shí)，這種情況業(yè)主并不占理，畢竟房價(jià)上漲和下跌是出現(xiàn)在買房之后，商品房買賣合同都已經(jīng)簽了，房價(jià)下跌了開發(fā)商也沒有義務(wù)給買了房子的業(yè)主退房或者退差價(jià)。并且在這個(gè)問題上，大部分網(wǎng)友都支持開發(fā)商，就比如有網(wǎng)友表示，房價(jià)下跌時(shí)要求開發(fā)商退房退差價(jià)，那么房價(jià)上漲時(shí)怎么不退房或者補(bǔ)差價(jià)呢？

通過以上兩個(gè)例子可以看出，現(xiàn)在買房有虧損的風(fēng)險(xiǎn)，持有房子也有賣不掉的風(fēng)險(xiǎn)，房子要迎來“蘿卜價(jià)”？那么，是什么原因?qū)е聵鞘心壳斑@一系列問題呢？對此，筆者認(rèn)為有3大因素，咱們一起來看一看。

第一、房子最終是給人居住的，但是目前房子已經(jīng)供大于求。過去房價(jià)上漲的因素雖然有成本持續(xù)上漲和投資炒作，但是根本原因還是過去住房一直供不應(yīng)求，這才導(dǎo)致房價(jià)能夠持續(xù)上漲二十多年。而在最近兩年，住房資源過剩的現(xiàn)象已經(jīng)慢慢體現(xiàn)了出來，這才是房價(jià)開始下跌的根本原因。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我們96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，并且戶均超過1.5套，更是有41.5%的城鎮(zhèn)家庭有2套以上的房子。而目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%，戶籍城鎮(zhèn)化率為44%，這意味著僅城鎮(zhèn)家庭擁有的房子就足夠城市中所有的人居住了。

很明顯，目前我國總體住房資源已經(jīng)嚴(yán)重過剩，雖然還有不少人沒有房子，但是很多投資客卻囤積了大量房產(chǎn)。最近兩年，隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊和房價(jià)持續(xù)走低，越來越多的投資客開始拋售房產(chǎn)，目前新房和二手房都嚴(yán)重供大于求就是最好的證明。另外，除了商品房之外，像小產(chǎn)權(quán)房、集體房產(chǎn)和安置房數(shù)量也非常龐大，總量是商品房的4倍。對此可以看出，我國已經(jīng)不再缺房子，未來房子供大于求將是常態(tài)。

第二、樓市調(diào)控政策的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是受政策影響非常大的行業(yè)，政策的任何變動(dòng)都會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而目前樓市政策對房地產(chǎn)行業(yè)并不友好。大家都知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，大部分房企也都是這樣運(yùn)營的，但是這樣的運(yùn)營有3個(gè)前提，一是房價(jià)持續(xù)上漲，二是房子非常好賣，三是房地產(chǎn)行業(yè)資金充足?？梢哉f這3個(gè)前提缺一不可，而目前這3個(gè)前提卻一個(gè)都沒有了。

最近兩年的樓市調(diào)控政策主要是針對金融的，就是限制了就去房地產(chǎn)行業(yè)的資金，不僅央行和銀監(jiān)嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市，住建部出臺的“三條紅線”和銀監(jiān)會(huì)出臺的“限貸令”都限制了流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模。失去了資金的支撐，讓原本資金鏈就緊張的房企雪上加霜，降價(jià)促銷回籠資金已經(jīng)成為目前樓市的常態(tài)。

第三、購房人群將逐漸減少。房子是生活中的必需品，同時(shí)也是一種消耗品，所以就算總體住房資源過剩，未來人們對住房的需求也是一種存在的。但是問題是，隨著人口的減少和人們對住房的擁有率越來越高，未來人們對住房的需求將逐漸減少。特別是隨著購房人群逐漸減少，人們對住房的需求將大幅降低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅00后、10后就比80后、90后少了1.03億，并且大部分00后和10后都是獨(dú)生子女家庭，這意味著大部分00后和10后沒有必要買房。

因此，隨著時(shí)間的推移，人們對住房的需求將逐漸減少，同時(shí)人們對住房的需求結(jié)構(gòu)也將逐漸發(fā)生改變。隨著人們經(jīng)濟(jì)條件越來越好，人們對住房品質(zhì)要求也將越來越高，這意味著以后高品質(zhì)的中高端住宅將越來越受歡迎，而對于居住環(huán)境不好的住宅，則將逐漸被人們慢慢拋棄。

雖然城鎮(zhèn)化建設(shè)還會(huì)持續(xù)，但是隨著城鎮(zhèn)化率越來越高，后期城鎮(zhèn)化的速度也將逐漸放緩，這將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成巨大影響。對于北師大的教授董潘預(yù)測未來北京房價(jià)將漲到80萬元/平方米的價(jià)格，筆者并不否認(rèn)有這種可能，但是最多也就是個(gè)別樓盤會(huì)出現(xiàn)這種情況。目前我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)64.72%，距離發(fā)達(dá)國家的距離只有10%了，這意味著對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，人口紅利正在慢慢消失。

今日話題：對此，你認(rèn)為房子還值得買嗎？

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