東方樓書,看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相!《成都也撐不住了?》是一篇關(guān)于住了,成都,也撐不的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí),讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略!不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn),本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度,我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)!
西部連續(xù)兩個(gè)省會(huì)城市有大動(dòng)作。
????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)███████http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲一個(gè)是前天和大家提到的南寧,用十年地鐵自由來吸引剛需上車,效果好不好不知道,但據(jù)說這個(gè)地鐵集團(tuán)的董事長(zhǎng)昨天突然被雙開了。
????●?█▼▲????●?█▼▲????●?█▼▲HTTP://WWW.dfjb.net███████████████████████████東方金報(bào)網(wǎng)昨天傍晚突發(fā)新政,事關(guān)限購和搖號(hào)的,一堆人在微信上給我轉(zhuǎn),問我的看法,所以今晚說下這事吧~

外地人每次說起成都的限購都是一頭霧水,每個(gè)區(qū)域的限購政策都不一樣,太復(fù)雜了,真的也不知道怎么想得出的。
這一次總算是簡(jiǎn)化了一點(diǎn)點(diǎn)。
1、天府新區(qū)、五城區(qū)、高新西區(qū)、和二圈層全部打通,統(tǒng)一為一個(gè)住房限購區(qū)域,可以互相買,除了高新南;
東方金報(bào)網(wǎng)http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲第二點(diǎn)是有關(guān)搖號(hào)的,取消了順位,以后沒有剛一,剛二,剛?cè)恼f法了,只剩下無房和普通兩種,棚改也算是無房。
無論在成都繳納多少個(gè)月的社保,以后搖號(hào)均一視同仁。
????●?█▼▲????●?█▼▲????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)HtTp://WWW.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲1、首次開盤的“雙限項(xiàng)目”及后續(xù)房源;3、登記人數(shù)不足200㎡以下房源數(shù)2倍時(shí)。
我只能說有高新南購房資格的人才是大贏家,高新南并不是,需求只出不進(jìn),對(duì)高新南可不是什么好事。
HTTP://WWW.dfjb.net????????????????東方金報(bào)網(wǎng)相反天府新區(qū)這次才是真的贏家,二圈層的買家也可以買入,購房需求增加了。
當(dāng)然這并不代表后續(xù)天府新區(qū)還會(huì)繼續(xù)漲,因?yàn)樘旄聟^(qū)之前漲過了,而且供應(yīng)量大,新政最多起到托市的作用。
總的來說,成都這一次只能算是政策優(yōu)化,根據(jù)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)而做出的一些改變調(diào)整,不屬于我們平時(shí)常說的“救市”,所以對(duì)成都樓市不會(huì)有太大的影響。
HTTP://WWW.dfjb.net????????????????東方金報(bào)網(wǎng)不過每次成都的政策都非常牛掰,都不會(huì)等市場(chǎng)完全涼的時(shí)候出來,都是市場(chǎng)有些異動(dòng)的情況下及時(shí)出來一點(diǎn)點(diǎn)放,只能說:高明。

換個(gè)角度來看,其實(shí)成都的這一次政策優(yōu)化也能窺探出,成都樓市的成交量已經(jīng)有點(diǎn)后勁不足了。
之前我不是說過嗎?今年成都成交量好大,包括現(xiàn)在也不差,但是櫻桃從來都不是看跌說跌,看漲說漲,因?yàn)闃鞘幸欢ㄒf變化,說預(yù)判,打提前量。
????●?█▼▲????●?█▼▲????●?█▼▲HTTP://WWW.dfjb.net███████████████████████████東方金報(bào)網(wǎng)先說新房的,成都新房向來都是限價(jià)的,所以單純看統(tǒng)計(jì)局的價(jià)格并不能看出市場(chǎng)的變化。
成都新房最引以為傲的是“搖號(hào)”“打新”,可自從9月份疫情過后,成都新房就開始發(fā)生微妙變化。
最明顯的就是順銷的項(xiàng)目越來越多,除極少數(shù)網(wǎng)紅盤三倍熔斷外,絕大多樓盤都在順銷。
????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲而且去化比較艱難,比如青羊新城國貿(mào)鷺原,從10月開盤至今,僅有個(gè)位數(shù)的認(rèn)購。

當(dāng)然個(gè)別限價(jià)紅盤,還是很搶手的,但是熱度也沒有往年高了。

也是因?yàn)樾枰獡u號(hào)的新房越來越少了,所以逐步取消公證搖號(hào)是自然而然的事情。
同時(shí)還取消順位了機(jī)制,也沒有熔斷的說法,未來一些全城矚目的網(wǎng)紅盤大概還會(huì)再現(xiàn)萬人搖的局面。
????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)HTtp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲這一點(diǎn)其實(shí)是利好新房的,畢竟市場(chǎng)就是需要“萬人打新”來烘托熱度。
●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲相反的,二手房的利空加劇了,以前順位靠后的人都跑去二手房市場(chǎng),現(xiàn)在大家都想去新房市場(chǎng)搏一搏。
成都的二手房成交量大,11月份截止到目前成交了7000多套,這個(gè)月上萬套問題不大。
但是目前成交速度已經(jīng)趕不上賣家拋盤的速度了,成都5月份出臺(tái)新政后,二手房增加了2萬多套。
http://www.dfjb.net●?█▼▲?●?█▼▲????●?█▼▲?東方金報(bào)網(wǎng)●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)這也是為什么成都二手房漲不起來的原因,庫存激增的速度太快了,供應(yīng)量過大,賣家為了盡快賣出去,都在打價(jià)格戰(zhàn)。
比如成華區(qū)的“王者”華潤(rùn)二十四城現(xiàn)階段有不少房源開始降價(jià)拋售。

還有天府新區(qū)的一些小區(qū),從10月份開始幾十萬的降,平均跌了5000一平。
????●?█▼▲????●?█▼▲HtTp://wWW.dfjb.net東方金報(bào)網(wǎng)●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●成都的第三輪土拍中,天府新區(qū)新房的清水限價(jià)已經(jīng)去到3萬了,而二手房卻跌到了2萬多,后續(xù)的新房大概率吸引力也下滑。

10月27日成都完成了第三輪集中供地,情況不是那么理想。

流拍率8%,這個(gè)流拍率看起來并不高,但要知道這次土拍是國資房企和城投兜底的結(jié)果,兜底率高達(dá)84%,另外溢價(jià)率晉升0.44%,幾乎為零。
更關(guān)鍵的是,成都這次推出的地塊比前兩輪都要優(yōu)質(zhì),超過一半位于市區(qū)范圍內(nèi),還放松了地塊的限價(jià)。
http://www.dfjb.net●?█▼▲?●?█▼▲????●?█▼▲?東方金報(bào)網(wǎng)●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)就這樣,土拍成績(jī)還不理想,房企沒錢是一方面,主要也不大看好后市。

當(dāng)然我們還是要說一句公道話,成都樓市雖然表現(xiàn)開始乏力,但今年以來,放在全國來看依舊是數(shù)一數(shù)二的。
最主要的原因就是需求旺盛!我個(gè)人是很看好成都的。
????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)███████http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲這一點(diǎn)哪怕是杭州看了都要流口水的,沒辦法,浙江人可選的地方太多了,但是四川只有成都,西南也就是成都和重慶了。
而且對(duì)比全國來看,成都的房?jī)r(jià)也不貴,泡沫不大。可能這話有些人不喜歡聽,但是橫向?qū)Ρ龋@是事實(shí)。
尤其是五城區(qū),一兩萬的大把,我認(rèn)為實(shí)在沒什么下跌空間,再跌的話四川其他地級(jí)市都不用活了。
????●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)HTtp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲從新房存量來看,成都各圈層之間差異較大,其中熱度更高的一圈層去化周期最短,約12.7月,屬于正常范圍。
●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)HtTp://Www.dfjb.net????●?█▼▲????●?█▼▲但接下來成都的三圈層,二圈層可能會(huì)有一定的回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。
外圍的去化已經(jīng)超過20個(gè)月了,去化有一定難度,這些房子也是降價(jià)的主力。
還要特別提醒一下,天府新區(qū)和龍泉驛,這兩個(gè)投資客集中的地方,要規(guī)避一些投資客扎堆的板塊,尤其是二手。現(xiàn)在天府新區(qū)往北的成熟點(diǎn)的板塊相對(duì)來說會(huì)更穩(wěn)健,像南部視高那種現(xiàn)在不要去買。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,天府新區(qū)仍然是未來成都的發(fā)展方向,這個(gè)不會(huì)變,網(wǎng)上有些聲音說天府要涼,我覺得是沒有道理的。
http://www.dfjb.net●?█▼▲?●?█▼▲????●?█▼▲?東方金報(bào)網(wǎng)●?█▼▲東方金報(bào)網(wǎng)當(dāng)然,天府從長(zhǎng)周期看不會(huì)有啥問題,但是短時(shí)間內(nèi)人口導(dǎo)入還有點(diǎn)跟不上,后續(xù)樓市轉(zhuǎn)冷的話,二手房不排除會(huì)有投資客降價(jià)甩賣的情況。
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