再好的城市，也不要再碰這種商品房了

作者 :茅草屋 2022-12-04 08:55:00 圍觀 : 次評(píng)論

東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《再好的城市，也不要再碰這種商品房了》是一篇關(guān)于也不,再好,要再的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

有個(gè)網(wǎng)友問我了一個(gè)很好的問題。

——拋開戶型、開發(fā)商、城市等技術(shù)角度講，買房投資賺錢，最重要的條件是什么？

什么我說這個(gè)問題好呢？

因?yàn)椋辽龠@個(gè)聽眾知道這樣一個(gè)道理，做房地產(chǎn)投資，不同的條件重要性是不一樣的。

雖然時(shí)代在變。

然而，只要你還在中國(guó)，買房投資賺錢的第一性原理一定是——永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)，不要和國(guó)家打?qū)κ峙啤?/strong>

啥是和國(guó)家打?qū)κ峙颇兀?strong style="box-sizing: border-box;margin: 0px;padding: 0px;border: 0px;vertical-align: baseline">從簡(jiǎn)單講就是和國(guó)家搶生意，成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

比如，國(guó)家開始煤炭產(chǎn)業(yè)國(guó)有化，但是這個(gè)時(shí)候你開始借錢開煤窯，你和國(guó)家搶資源。

比如，國(guó)家開始整頓教育，但是這個(gè)時(shí)候你開始辦私校，你和國(guó)家搶學(xué)生。

而放在當(dāng)下，國(guó)家準(zhǔn)備在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)做什么生意呢？

很顯然，就是用政策性住房解決新市民和中低收入群體的住房問題。

我們舉個(gè)例子。

11月8日，全國(guó)首個(gè)住房租賃基金（以下簡(jiǎn)稱“租賃基金”）正式成立，“租賃基金”總規(guī)模300億元人民幣。

那這300個(gè)億準(zhǔn)備干啥呢？

說白了，就是大規(guī)模的開始收房源，改造房源，支付前期費(fèi)用。比如建行浙江省分行與建信住房浙江公司，就通過談判以較低價(jià)格取得了杭州煙霞制鞋廠閑置工業(yè)廠房的長(zhǎng)期租賃權(quán)。

之后，一方面投入資金進(jìn)行改建和裝修，在保證高品質(zhì)的基礎(chǔ)上降低改造裝修成本，另一方面還與國(guó)內(nèi)員工住宿細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)軍企業(yè)安歆集團(tuán)合作，以領(lǐng)先市場(chǎng)的“未來級(jí)生活環(huán)境、校園級(jí)住宿安防、醫(yī)院級(jí)衛(wèi)生保障、酒店級(jí)服務(wù)水平”四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升運(yùn)營(yíng)品質(zhì)。

而這個(gè)改造好的“CCB建融家園·普坤社區(qū)”，主要服務(wù)于當(dāng)?shù)匦庐a(chǎn)業(yè)工人、新就業(yè)大學(xué)生、杭州新市民家庭等群體的專屬藍(lán)領(lǐng)公寓。

當(dāng)然，這個(gè)租賃社區(qū)的整體租金水平，明顯低于當(dāng)?shù)仄骄健Ｍ瑫r(shí)，環(huán)境又好，房?jī)r(jià)又低，一下就拉低了周邊租金水平。

至于建行在里面賺到錢沒有，我估計(jì)賺的不多，因?yàn)榘凑罩袊?guó)傳統(tǒng)，凡是賺吆喝的生意，賺錢的可能性就不大，這個(gè)社區(qū)還入選住建部刊發(fā)的《發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)清單》，屬于賺吆喝的典型。

但是這至少是一個(gè)方向，未來國(guó)有資本要積極介入保障性住房這個(gè)生意。

說完了租房，我們?cè)僬f買賣型政策住房。

剛剛，一片死寂的深圳市場(chǎng)突然爆出了一個(gè)大新聞，深圳市一次性推出4000多套，6個(gè)政策性人才住房項(xiàng)目，向全市擁有一定學(xué)歷，戶籍的新深圳市民開始發(fā)售。

第一、不同于原來蜻蜓點(diǎn)水式的數(shù)量，這次房源數(shù)量相當(dāng)之多，一次4000多套，普通人有一定的搖中概率。

第二、不屬于那種鳥不拉屎的偏遠(yuǎn)地段，一些房源的周邊配套還是不錯(cuò)的。

第三、價(jià)格相當(dāng)便宜，只是同一地段商品房的五折到六折，瞬間讓深圳很多靠倒掛打新維持熱度的商品房新房也不香了。

第四、政策比較友好，一旦房源住過十年，繳納大約房?jī)r(jià)五分之一到十分之一的土地出讓金之后，就可以轉(zhuǎn)成正常商品房源。

這么好的條件，當(dāng)然吸引人，聽說這種房源開售的第一天，報(bào)名人數(shù)就把報(bào)名網(wǎng)站給搞癱瘓了。這和現(xiàn)在深圳二手房市場(chǎng)的冷冷清清形成了鮮明的對(duì)比。

這是深圳第一次大規(guī)模配售人才住房，按照深圳公布的居民住房規(guī)劃，到了2035年60%以上住房供應(yīng)量，將是以公租房，安居房和人才房的政策性保障房。

實(shí)際上，從去年開始，很多地市的政府開始以控股國(guó)有地方企業(yè)收購(gòu)各種房源了。

7月1日，河南鄭地住房租賃有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，計(jì)劃收購(gòu)鄭州四環(huán)內(nèi)存量房源作為人才公寓。

8月30日，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司公開收購(gòu)3000套商品房作為租賃儲(chǔ)備。

10月，蘇州發(fā)布類似收購(gòu)計(jì)劃。

此外，浙江湖州、河北邯鄲、新疆阿勒泰等三、四線城市也先后發(fā)布政策，鼓勵(lì)將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。

當(dāng)然，這里面也有個(gè)幫助房地產(chǎn)企業(yè)紓困的作用，但是政府收購(gòu)的價(jià)格也的確不高。

另外，這一批收購(gòu)房源多為商辦公寓，因?yàn)榇祟惙吭聪啾茸≌瑑r(jià)格更低，收購(gòu)后向外租賃不會(huì)虧本。

那么，政府的這些動(dòng)作，收房子，搞租賃，建人才住房和咱們普通老百姓有啥關(guān)系呢？

短期，影響可能不大，但是長(zhǎng)期以來，他一定會(huì)深刻的改變中國(guó)大中型城市的居住市場(chǎng)。

很顯然，這種人才住房和租賃住房的對(duì)象都是中低收入人群。

那么，未來這種人群進(jìn)入商品房市場(chǎng)+租賃住房市場(chǎng)的數(shù)量將會(huì)趨勢(shì)性減少。

一方面城鎮(zhèn)化慢慢進(jìn)入中后期，農(nóng)村該進(jìn)城的人口也不會(huì)那么大規(guī)模了。

另一方面，即使進(jìn)城人口，政府也會(huì)用自己的政策性保障房，提供較好的保障。

大學(xué)畢業(yè)生，先去住租賃住房。

社保和戶籍積累到一定的時(shí)間，就可以按照級(jí)別購(gòu)買人才房或者共有產(chǎn)權(quán)住房。

或許不遠(yuǎn)的未來，只有大家換房或者第二套的時(shí)候才會(huì)第一時(shí)間想到商品新房。

那么，是不是在未來，作為普通人靠商品房投資已經(jīng)完全沒有機(jī)會(huì)？

中低端的保障房進(jìn)入了半分配軌道，然而中高端的商品房仍然會(huì)具有較強(qiáng)的金融屬性。

另外，有特殊資源的房屋除外，比如學(xué)區(qū)房。

那么，哪些房子屬于中高端房子，這個(gè)應(yīng)該也是“因城而異”。

我們還可以從深圳的案例中找出一些線索，六個(gè)項(xiàng)目基本上三房面積都控制在90平方米為上限，那么很顯然深圳市政府就是把90平方米作為保障和改善型商品房的分割線定為90平方米，以后你家想買100方以上的放在就必須去商品房市場(chǎng)。

當(dāng)然，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只是深圳標(biāo)準(zhǔn)，如果你去普通二線城市，可能這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線會(huì)升級(jí)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很可能就會(huì)放松到100平方。到了三線城市，可能會(huì)放松到110平方。

另外，這個(gè)分割線以后還可能有更多的分級(jí)方法，比如說著名的“廉租房小區(qū)該不該建游泳池”。

所以，回到我們問頭的那個(gè)話題。

啥是中國(guó)樓市賺錢的第一性問題——永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)，不做國(guó)家的對(duì)手牌，不和國(guó)家的生意搶客戶，所以在未來不要去碰那種剛需性的項(xiàng)目，面積剛需，地段剛需，配套剛需，品質(zhì)剛需。

當(dāng)然，這里面還有一個(gè)放之四海而皆準(zhǔn)的規(guī)則。

當(dāng)，一個(gè)人既可以做裁判，又可以做選手，不管他效率再低，能力再差，也千萬別給他競(jìng)爭(zhēng)。

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