東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《上海的三價取低，真的放松了嗎？》是一篇關于松了,上海,三價取低的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

2021年8月6日，上海開始實行三價取低政策。

銀行評估價跟著網簽合同價走；而涉稅價和網簽價都是黑箱。

你根本不知道這套房子最終能夠過關的網簽價和涉稅價是多少。

最終，這些不透明的價格，只能通過一個個案子去試探底線在哪里。

本來明明白白的商業交易，搞成了地下黨。

當時夸張到什么程度呢，部分小區，網簽價只有實際成交價的四成。

但是網簽價=交易合同，也就意味著你的銀行貸款，也要跟著網簽價走。

一套650萬的房子，銀行評估價只有260萬，首房首貸貸款120萬，二套貸款80萬。

那還貸個鬼，本來挺好的購房計劃，或者夭折，或者咬咬牙加預算，或者換成更遠更小的。

這個政策下來，上海的樓市直接被打死。

至今沒有恢復。

而且最不要臉的是什么：你既然網簽價只能這么低，貸款額度只能這么低，按道理你涉稅評估價也應該這么低對不對。

但實際上，你既可以網簽價很低，又可以涉稅價很高。

就是這么老六。

那么，差不多一年半時間過去了。

現在三價取低，放松了嗎？

其實，從今年7月份開始，房產交易中心就暗搓搓提高了涉稅價。

與此同步，貸款評估價也上去了。

老規矩，你不會知道到底放開了多少，只能通過一個個案子去試探。

大致評估一下，就是7月份這次放開，貸款評估價普遍到了七八成；

而10月份這一次，普遍到了九成以上，部分住宅已經可以貸足。

我們就以幾個小區，管中窺豹一下現在各區的貸款評估價情況。

春 申

春申大部分的住宅，都是學區房。

尤其是春申景城，小區品質又好，又是閔實驗+莘松的雙學區，一直是莘莊春申地區最受關注的小區。

因為品質好，歷來價格都不便宜。

在遭遇三價取低以后，受到的影響其實相對比較少。

即使是在三價取低最嚴的時候，這里的網簽價還是有成交價的七成以上。

而到了現在，基本在九五折左右。

基本上，貸款影響已經不大。

如果是首房首貸，大約首付需要拿出四成不到。

準備兼顧自住和學區的家長，有的是已經能夠接受了。

在現在的房產環境下，還愿意拿上千萬買二手的，那是真愛。

而這個真愛，很多時候就是學區。

尤其特殊的是，這個小區的均價，相比去年8月份，價格是上漲的。

也就是當全上海哀鴻遍野，在某些人口中房東都在打折賣房的前提下。

這里居然逆勢上漲了。

不過由于天樾園和的存在，這兩個月幾乎就沒什么成交了。

這么明顯的倒掛，但凡有點機會，總歸是要去試一下的。

另外，不要挑戰家長對教育的期待。

你自己可以不相信教育不相信學區。

但是，學區房客觀存在。

嘉定新城

中信泰富又一城，是嘉定新城的標桿小區。

雖然因為離11號線近，有幾棟樓會有噪音問題。

但是，5分鐘到地鐵，有商業有學校有界面有配套。這樣的小區依然是嘉定新城最熱門的小區之一。

在去年三價取低最嚴的時候，這個小區的涉稅價，低到只有成交價的六五折。

由于去年到今年嘉定新城一直缺乏好的新房。

嘉定新城的二手價格一直比較穩定，其實相比去年七八月份，價格基本上沒什么變化，甚至底部還略有上升。

而現在成交價和貸款評估價，差不多在九到九五折之間。

由于嘉定新城的總價相對還算親民，首付四折對很多人而言，還是可以接受的。

之前嘉定新城的二手流動性一直還算不錯。

直到這幾個月嘉定新城新盤接踵而來。

現在的中信泰富又一城，是沒有什么成交量了。

周 康

周康一直是浦東非常熱門的居住區域之一。

整個浦東南部的居住格局，都來自于張江男。

今年總體的經濟形勢確實很嚴峻，然而對張江的影響并不算很大。

很多張江男，該買房的還在買房，該改善的還在改善。

而今年整個浦東，新房上的都不多。

對很多人而言，依然沒有選擇。

二手房依然是主要選擇之一。

而周浦有18號線，有澧溪學區，這一片的界面也還算不錯。

確實有不少的張江男，會選擇在這里安居。

對口澧溪的明天華城，是去年三價取低以后，受傷最深的小區之一。

最低點的時候，這里的貸款評估價只有成交價的四折。

加上周康本來供應量巨大，以及總體的上限不高。

明天華城從去年8月份以來，價格都是有下降的。

房價有下跌，貸款評估價又上升了。

到現在，這里的評估價差不多是九五折不到。

理論上也是首付四成就可以上車。

尷尬的是，現在在價格上和唐鎮相比，依然沒有太大的優勢。

而周浦整體的界面，又遠不如唐鎮。

很多張江購房者，在一手沒有機會以后，首選還是唐鎮。

周浦和唐鎮的之間，依然有著明顯的鄙視鏈。

江寧路

在郊區普遍銀行評估價上調的前提下，市區評估價的變化反而沒有這么明顯。

在郊區三價取低最嚴能到四五成的時候，市區依然是在六折以上。

最嚴的時候，江寧路的二手房，還有六五折。

但是，在郊區普遍放松的前提下，江寧路這里的銀行評估價，也不過八成。

非常絕望而無奈。

如果你是二套客戶，想在江寧路購置還不錯的自住房產。

幾輪松綁下來，是不是能多貸了。

能。

多貸了多少？我們舉個例子。

有一位二套購房者看中了一套大聞麗都苑的大三房，總價1800萬。

去年8月份，他可以貸款350萬；到了今年10月份，他可以貸款430萬。

多貸了80萬。

怎么說呢，食之無味，棄之可惜。

雖然從均價來看，大聞麗都苑是降的。

但實際上，是因為其中摻雜了一套家庭內部交易的房子。

實際上，大聞麗都苑的價格，雖然比不上2020年上半年的最高峰。

比起去年八月份的價格，還略有上漲。

濰 坊

濰坊是純粹的學區房片區。

由于是小學單學區，2020年全上海初中學區漲的時候，濰坊其實并沒有因此有明顯的漲幅。

濰坊房價開始上漲，要到2021年。

而隨著三價取低和教育方面的重錘，濰坊的房價有一個非常明顯的下挫。

三價取低最嚴重的時候，這里差不多是銀行評估價的六成。

現在銀行評估價有放松，價格相比去年最高峰也有回落。

差不多現在銀行評估價可以評到八點五到九折。

總價低，大部分住宅可以做到普宅。

在付五貸五的前提下，現在的銀行評估價，大體而言對很多人還是能接受的。

畢竟明珠還是全上海最好的公辦小學。

實際上，最近明珠學區房的流動性是有回升的。

可以認為，當前明珠學區房的價格，對很多家長已經是可接受狀態。

從去年到現在的一年時間里。

我們經歷了三價取低，一些市場價六七百萬的住宅，在這樣的怪現狀里，居然可以做成普宅。

但是，短短幾個月以后，這種好事就不存在了。

貸款的額度，依然是被限制的。

涉稅價的評估，倒是跟著貸款的額度一起上來了。

而網簽價，不好意思，依然在挑戰下限。

這么魔幻的情況，現在就在上海成為現實，成為名副其實的魔都。

好消息是，2023年，不出意外的話，大部分板塊三價取低都將逐步打開。

上海，其實只要動這一個政策。

讓房價回歸真實，讓貸款回歸真實。

市場的熱度，就能回歸了。

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