東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《10%的地段，要用20%的品質去彌補！》是一篇關于要用,地段,品質的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

今天這篇文章，我必須得寫一下，因為最近出現了很多讓我覺得莫名其妙的事情，比如一些我并不看好的樓盤受到了追捧，比如一些未上市的新盤傳聞要做超大戶型等等。

平心而論，我認為河西一些樓盤/地段是不適合做大戶型的，即便做了大戶型，由于限價與開發商經驗的問題，品質、地段、面積也對不上位。

這帶來的結果是，在未來時間的長河里，由于地段難以吸引到人，同時品質又不是那么頂尖，大面積帶來的高總價會讓人無法接受，最終看得上的買不起，買得起的看不上，房價停滯不前，甚至虧本。

然而事實卻并非如此，因為很多大戶型還是有人在買，很多樓盤還真的就想做300多平的超級大平層。

之所以出現這種現象，我認為是河西人與開發商已經走入了另一個極端，即無腦追求“品質”的極端。

其實買品質這個事情是我先提出來的，早在2年前萬人搖號，千盤擺爛的時候，我就告訴大家，不要再買垃圾盤了，今后是品質盤的天下，只有高品質的房子才能升值，最終把南京樓市帶上了正軌。

但萬事過猶不及，經過2年的市場教育之后，我們發現，人們對品質的追求已經過頭了。

很明顯的一個表現是，河西人現在已經魔怔了，他們對所謂的品質追求已經到了蠻不講理的地步，覺得有品質的就該無腦買，沒品質的一分錢也不要，這種行為就過猶不及了，必須及時糾正。

下面說幾個常見的誤區，幫各位理清思路。

1、品質溢價源于稀缺

在過去的幾年，無數樓盤向我們證明了一點，那就是越有品質的樓盤越保值，讓我們單純的以為，只要無腦買品質就行了，無論它有多貴。

然而事實真的是這樣的嗎？

萬事講邏輯，我們要明白為什么品質房升值更快，原因就在于它的稀缺性。

在以前，房子都是很爛的，品質房就是獨苗苗，由于缺乏競爭，土豪非買它不可，所以才獲得了高收益。

然而現在不一樣了，樓市冰凍之后，幾乎所有的樓盤都提高了自己的公區、梯戶比、裝修、外立面，豪宅更是夸張，什么頂級裝修品牌都往上堆，那么這一大批高品質新房，其實已經失去了稀缺性。

一旦稀缺性沒了，競品變多了，二手房買家可以慢慢挑了，那么房價也就漲不了了，可以預見的是，為阿里很多高價品質盤是不會有很好收益的。

舉個例子

河西南潤峯，2年前一度賣到了7萬的高價，就是因為在那個時期，它是河西南唯一一個品質盤，土豪別無選擇，只能被動接受。

而現在潤峯已經跌落神壇，5萬多就能買，因為它的品質已經沒有了稀缺性，隨便一個老鵝、紫闕、綠地、金茂都可以超過它，那么當年的品質溢價也就不在了。

那些當年沖著“品質”去高位接盤的人，肯定哭暈在姥姥家，因為他們只看得到“品質能升值”，卻看不到品質升值的核心在于稀缺。

2、改善盤，追求品質不如追求價格

“品質能升值”只是表面上的，核心在于稀缺性，一旦不稀缺了，什么房子都無法升值，故而不要去無腦買品質，而要開始去關注于兩點：

一、更低的價格

未來品質二手房很多，可能會很卷，最終大家價格都上不去，那么當初那些品質略高但價格更高（裝修貴了1000，房價貴了3000）的樓盤會很吃虧，反而那些品質稍微差一些，價格稍低一些，又依然能保留“2梯2戶、鋁板、新房”三大件的房子能獲得更好的收益。

比如，A樓盤買入價5.3萬，B樓盤買入價4.6萬，A品質更高，裝修更好，但大家都是2梯2戶+鋁板+新房。

由于品質盤競爭激烈，最終二手市場A樓盤也就賣個5.8萬，而B樓盤卻可以避開鋒芒，賣個略低于品質盤的價格，5.3-5.5萬，那么誰的收益更好呢？

所以現在買房，買一些品質略弱但價格便宜很多的房子，是最劃算的，而不要再無腦拼品質了。

二、更高的品質

未來高品質商品房會普及，但極高品質的依然會很少（牽扯到成本與開發商能力問題），這類房子還是有稀缺性的，目前依然是值得購買的，前提是價格與面積合理。即面積與地段相配，價格也不會高太多。

所以，你若是高價去買真正的超高品質樓盤，依然是可以的。

3、豪宅里，大戶型不等于高品質

最近很多人犯了個錯誤，就是單純的認為大戶型=高品質=稀缺=高收益，或者說，挖了個會所，搞了個高級裝修的大戶型就是高品質，這就錯了，大錯特錯。

我們可以想象一下，若當初潤峯做240平，會是什么結果？

或許在2年前，星八客巔峰期，由于上市大戶型較少，潤峯會成為河西南第一頂豪，價格甚至超過7萬，然后現在5萬都賣不動。。。。

因為現在200平的房子太多太多了，大戶型已經不稀缺了。

一切的核心都是稀缺，未來的房子只會越來越多，品質越來越高，今天看起來不錯的大戶型，未來未必會稀缺。

從土豪的角度來說，他們選二手房，主要看3點：

1、地段好不好？

2、公區好不好？

3、差不多的價格，我有沒有更好的選擇？

至于裝修其實無所謂，因為我可以砸（萬物中國府一半的新房都在砸）。。。

所以戶型大絕對不等于品質，裝修好也不等于品質，更不要因為一個房子面積大到稀缺就去買，因為這些所謂的“稀缺”，未來都不會稀缺。

我們看一個大戶型能不能買，一定要看：

（1）它的地段到底如何？是河西中還是河西南？河西中又有多“中”？

（2）公區、景觀、會所到底做的如何。

裝修可砸，公區不可改，而地段更不可復制，唯有后者才是真正的“稀缺”。

4、地段的意義遠強于品質

曾經有大V說過，同板塊里，品質意義大于地段，但這話是不準確的。

準確的說法是，品質可以彌補地段差距，但代價是巨大的，差了10%的地段，往往需要20%的品質去彌補。

比如同樣6.3萬的越秀與華新城，你會買誰？肯定買品質更低、更舊一些的華新城啊，這就說明不能無腦買品質，而一定、一定、一定要看地段！

畢竟所有新盤都可以通過砸錢來超越舊盤，唯有地段是錢砸不出來的。

品質與地段是動態平衡的，我個人理解是，地段差了10%，品質就得提高20%去彌補，否則價格就一定要跌，這點供大家參考。

對于買房人來說，我們選新房的時候，一定不要被所謂的裝修、面積段蒙蔽了雙眼，而要首先著眼于地段，看看到底是河西中還是河西南，河西中又到底在哪個位置？

比如當一個樓盤位置不及萬科翡翠，品質也沒高多少，面積卻大很多的時候，能說“越大越值錢”嗎？

不，只能說越大越是“買得起的看不上，看得上的買不起”罷了。。。。

所以買豪宅，一定要結合位置與品質共同考慮，當位置不算好的時候，一定要有極高極高的品質才能去買。

同樣對于開發商來說，你們今后蓋房子也要記住這點，如果想搞超大平層，但樓盤位置又一般般，那就得花重金去砸，還得砸的有文化、有品位，甚至得砸到虧本。

這其實是很難做到的，如果做不到的話，就不建議搞超大戶型了。

總之，大家買房一定要先看地段，再看品質，最后才看裝修。

5、品質無上限

很多人不明白啥叫品質，以為看到個實體樣板間，弄了個會所，搞了個灰不溜秋的外立面，房子面積大，裝修也不錯，就覺得是品質盤，那你就錯了。

品質不是指面積大，而是在樓盤各處細節的投入。

比如會所上，是大幾千萬的投入，還是挖個坑了事？

比如外立面上，是2000一平的全玻璃幕墻，還是幾百一平的鋁板？

比如景觀上，是每一處都動盡心思，還是胡亂種一些破樹了事？

比如圍墻上，是厚重高聳的石材圍墻，還是監獄般的鐵欄桿？

比如公區、園林的包裹面上，是各具特點的珍稀石材與昂貴的銅制品，還是200塊一平的破石頭與刷漆的鐵皮？

比如小區地面，是磚還是披著跑道外皮的瀝青？磚又是什么磚？幾十塊錢的還是幾毛錢的？

比如兒童設備上，是幾萬、幾十萬的進口設備還是幾千塊的安置房貨色？

比如車庫上，是2.8米的寬車位，還是2.6米但可以多賣上百個多賺3000萬的標準車位？

比如車庫車道的寬度是沒人能注意的，也是開發商減配重災區，卻深深影響客戶停車體驗，誰又能做到？

比如入戶大堂、走道、甚至消防樓梯的用材，是大理石？巖板？瓷磚？還是水泥？

甚至甚至甚至，細微到我們的入戶大堂、車庫大堂是按鍵門還是感應門？電梯的梯控如何設置，是永遠停在當前層，還是會自動回到一樓？這些都是要錢的。

所以品質是無上限的，用品質來超越地段也是可行的，只要開發商愿意砸錢。

但至少在今天，想要在一個稍弱點的位置上，做出讓市場買賬的超大平層，所需的品質成本是極高的，我覺得很可能要像萬物一樣，沖著虧本為民服務去了。。。。

6、低密度與裝修不代表品質

這是很多新手最容易犯的錯，喜歡無腦低密度。

河西的房價早就告訴大家了，最貴的就是你們最看不起、最鄙視的40多層、100多米高的灣四。

即便在10年前，不缺土地，到處是低密度的時代，河西最貴也是30層的灣一、灣二和悅府。

所以沖著低密度去買房，早晚要被割韭菜，畢竟關上燈來（住進房子里）都一樣。。。。

其二是裝修也不代表品質，因為目前所有豪宅都在砸，哪怕萬物那種裝修已經足夠好，每家都花了100多萬買包的房子，也在砸。。。。

那么在頂豪里，裝修又算個啥？

總之，我今天想告訴大家的是，房價這東西，是地段、品質、面積段的多重結合，什么地段做什么品質做什么面積，將會決定它未來的二手房價如何。

配對的不好，5萬單價變3萬，這就叫老破大；配對的好，3萬變5萬，這就叫網紅盤；如果地段夠好，又愿意砸錢，面積做的也大，這就叫“頂豪”。

很難的。

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