我做莊，開估一下廣州后天的土拍都花落誰家
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廣州今年第四次暨最后一次集中供地，12月14日開波。
網上還有另外一份，就是意向房企數量比較多的那份表，但那份是錯的。
我和表上的幾個房企投拓部門的朋友溝通了一下，他們說：算了一下賬，公司最后決定不報名了。
別人都寫的這么到位了，那我只能給大家表演個胸口碎大石 瞎jb大預測了。反正是胡說，就當大家看個熱鬧。
01
請看下表，這是我對15號的第四輪拍地結果以及未來打造產品的預測：
一個個說吧。
1. 中鐵物流園地塊
這塊地估計會被中建二局拿下。
總價高、容積率低（限高），配套全，有幼兒園，可能還會有九年一貫制學校，是該地塊的優勢。
在此基礎上開發商肯定會做高端產品，
——做低端，哪個剛需客買得起啊？
廣園快速路以北不值得買已經成了過去式，現在反而成了中高端產品扎堆兒的地方。
2. 海珠濱江西路256號地塊
這塊地最大的疑問是，中海拿還是五礦地產拿。
我傾向于是五礦地產。
主要是因為中海在海珠西的幾個項目，目前剩下未售的總貨值還比較高，以中海保守穩健的風格來說，估計不會繼續加碼海珠西。
但也有人會說，中海前段時間不是還拿了設計之都的地塊？
那是因為白云區這塊地附近有2012年的中海云麓公館，中海有在白云區有繼續開發的意愿。
五礦目前在廣州的項目也不多，拿這個100多套的“小”項目，打造個高端精品出來，也比較契合他們的規模體量。
3. 梅花鋁廠
這個應該是第四次集中供地關注度最高，且流拍可能性最高的一塊地。
前天拆神小姐姐的文章出街以后，至少有七八個人私聊我，問我怎么看這塊地無人報名。
我的觀點是：
即使越秀今年不拿這塊地，最終這塊地也還是會屬于越秀。
首先，越秀現在有不拿地的自身訴求。
雖然天河和樾府首開賣的不錯，但后面還有大約10棟約1000戶，還沒來得及上市。
現在又拿一塊地，又是1000多戶，消化的過來嗎？
就像一個美女，對你說：我要。
這時候你很爽。
兩分鐘后美女說：我還要嘛！
這時候你可能就扛不住了。再精壯的漢子也受不了啊。
道理就是這么個道理，對不對？
那為什么也沒有其他房企愿意拿呢？
我覺得可能是，他們不想和越秀正面杠。
避其鋒芒。
講真，我覺得廣州國土局這個推地節奏是有些問題的，
本來是想著趁熱打鐵、大干快上，但不是人人都有偉哥吃啊，現在又不是火爆異常。
這塊地等越天和去化七八成的時候，再推出，效果會比現在賣要好。
如果流拍的話，面子過不去，里子也不好受。
考慮到區域整體定價權，越秀大概率最終還是會拿下這塊地。
PS，這塊地的學校未來有比較大可能會和越天和共享學校，畢竟兩個盤總戶數并不算很多。
話說保利不出來搶一把？可能可以蹭旁邊的學校哦，少花好多錢呢！
4. 番禺創新城地塊
越秀拿。
那會有人問了，越秀連梅花鋁都不想拿的話，為什么還要拿創新城？
問這個問題，只能說too young too simple。
去百度搜索一下，番禺區的去年的人事變動。
5. 白云區龍歸街地塊
龍湖拿。或者別人拿，誰拿都行。
這是一個安置房用地，最高地價、房價都已經是限制了的，競拍時觸及限價就進入搖號階段。
所蓋的房子都會被政府以固定價格回購，用做安置房。
這個小區地塊條件不錯，容積率不高，并且配建有學校。
這預計將是廣州第一個zf完全回購的安置房小區，也算是廣州第一個“市場化”的安置房小區。（過去的安置房、保障房產品，多是城投這種平臺公司建的）
開發商相當于轉型成為項目管代建以及管理方，有點像BOT模式。開發商在承建時享有一定的利潤，從未來物業管理的角度看，物管依然有利可圖。所以龍湖會考慮拿下，畢竟它的物管還是挺不錯的。項目風險也低，適合民企。
長嶺居那塊就不多說了，預計是方圓和知識城聯手拿下，產品可以參見長嶺雅居。
02
一個很重要的趨勢
看看廣州今年的幾次供地，未來廣州新房市場會有個很明顯的特點：
幾乎沒有剛需產品。
上面這幾個盤，除了白云區這個項目價格可能會稍微低一些，其他還有便宜貨嗎？
市區項目至少都要七八百萬起步。
就算位置稍微偏點的，給你干個大面積，總價也不會低。
剛需群體，至少在土拍市場，已經被放棄了。
你可以說這是廣州為了托樓市，專門拿市區高價地塊出來，刺激開發商拿地的積極性。
話是這么說沒錯，但剛需，以后買房會越來越難也是真的。
像珠江花城、天河壹品這種盤，總價不高的核心區住宅，買少見少。
珠江花城
真是能上就上，應買盡買。
當然，這么多“核心區”的土地在今年入市，明年千萬級的市場競爭，也會非常殘酷。
畢竟，能買千萬房產的人，還是少數。
很多也需要賣舊換新。
從這點上看，可以大膽猜測一下：
廣州明年會推出購買二套房的刺激政策，比如降低首付比例。
最近幾次土拍的項目在明年上市的話，總量加起來或萬套！這么多改善型住宅入市，不來點政策怎么行。房住不炒，鼓勵置換嘛。
剛需反正指望不上了，最終還是得指望改善型、二套甚至三套的買家。
哎呀，寫到這，我都有點想換房了。
趕緊去掙錢。
有換房想法的人，盡早去掛牌你的二手房吧。
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