北京疫期租賃糾紛指引：租期滿暫時無法搬家應(yīng)給予寬限期
原標(biāo)題：北京疫期租賃糾紛指引：租期滿暫時無法搬家應(yīng)給予寬限期
新京報快訊（記者 吳嬌穎）記者今日（3月5日）從北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會獲悉，《疫情防控期間防范和化解住房租賃行業(yè)糾紛指引》近日發(fā)布。針對因疫情引起的租賃履約糾紛，其中建議，租賃中介應(yīng)與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付等問題。租期屆滿承租人暫時無法搬家的，中介或出租人應(yīng)給予合理寬限期限。
疫情期間中介應(yīng)與出租人協(xié)商租金減免等問題
疫情防控期間，租賃合同履約糾紛時有發(fā)生，如租賃中介企業(yè)與出租人就租金支付存在爭議，租戶在疫情期間搬家或物業(yè)交割存在困難等。該指引聚焦租賃合同履約糾紛、勞動關(guān)系糾紛、落實疫情防控措施不到位三類問題，細化行業(yè)當(dāng)前可能面臨的糾紛和風(fēng)險點，并提出14條針對性防范化解糾紛的建議。
針對因疫情引起的租賃履約糾紛，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建議，受疫情影響，確實不能繼續(xù)履行合同的，要及時通知對方，以減輕可能造成的損失，并在合理期限內(nèi)提供相關(guān)證明材料。租賃中介企業(yè)應(yīng)本著平等自愿和誠實信用原則，與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付、延長空置期等問題，避免單方面拒付租金。
租賃當(dāng)事人應(yīng)提前就續(xù)租租金調(diào)整等問題進行溝通，避免因個別短期續(xù)租業(yè)務(wù)調(diào)高租金，引發(fā)誤讀和炒作。租期屆滿，租賃當(dāng)事人盡量采用無接觸方式進行物業(yè)交割、資金結(jié)算；承租人暫時無法搬家騰房的，租賃中介企業(yè)或出租人應(yīng)給予合理寬限期限。
此外，指引還結(jié)合相關(guān)政策法規(guī)針對租賃中介企業(yè)與員工之間的勞動關(guān)系糾紛、落實疫情防控措施存在的風(fēng)險提出防范化解建議，如建議企業(yè)采取靈活辦公方式，協(xié)商調(diào)整薪酬、輪崗輪休、縮短工時，完善線上服務(wù)等。
租賃糾紛需結(jié)合疫情影響程度等認定各方責(zé)任
記者注意到，指引中還提到，租賃合同履約糾紛是否適用不可抗力不可一概而論，需結(jié)合當(dāng)事人主張、合同履行受疫情影響程度、因果關(guān)系等因素綜合認定，進而確定各方責(zé)任。
北京市第二中級人民法院王磊法官提醒，如租賃當(dāng)事人提起訴訟，應(yīng)充分考慮疫情對合同履行的影響，確定是要求變更合同還是要求解除合同，防止因請求權(quán)基礎(chǔ)選擇不當(dāng)承擔(dān)不利后果。
“比如，在疫情僅是對承租人的經(jīng)營收益產(chǎn)生不利影響，但并不必然導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的情況下，從鼓勵交易、輕微違約不可解除合同等法律精神看，承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。此時，承租人基于情勢變更或公平原則要求法院減免租金的請求更為現(xiàn)實和合理。”王磊說。
北京市長安律師事務(wù)所律師趙靜建議，住房租賃合同當(dāng)事人一方因疫情及防控措施不能履行合同的，首先要及時通知對方，盡量減少損失；第二步按照公平自愿和誠實信用原則，優(yōu)先通過協(xié)商變更合同條款或簽訂補充協(xié)議，主動減少和化解糾紛；協(xié)商不成的，建議承租人先行交納租金，防止因己方違約而承擔(dān)不必要的違約責(zé)任，并注意固定和留存證據(jù)，必要時可通過訴訟方式尋求救濟。
新京報記者 吳嬌穎
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