二號頭目：接下來幾年的房價(jià)趨勢已經(jīng)很明顯了|2020-07-21

作者 :二號頭目：接下來 2020-07-21 12:01:46 審稿人 : admin 圍觀 : 次評論

后臺詢問這個(gè)話題的人非常多，正好我這十來年一直關(guān)注房地產(chǎn)，也攢了一些自己的想法，而且這些年也在北京有多次買賣房產(chǎn)經(jīng)歷，文中不少內(nèi)容之前在微博已經(jīng)跟大家分享過了，今天整理下，一起發(fā)出來。

?信貸

關(guān)于買房，最大的誤區(qū)可能就是貸款這一塊了，理解了貸款，就可以理解很多問題。

很多人經(jīng)常納悶，一套房子三百萬，我現(xiàn)在一個(gè)月一萬收入，一年極度省錢，攢十萬，需要三十年才能把房子攢出來。而且什么樣的人才能買得起六七百萬的房呢？

事實(shí)上這個(gè)問題如果沒搞明白，就很難理解現(xiàn)在房價(jià)為啥那么高。

這個(gè)問題的關(guān)鍵就是，將來你買房的三百萬，主要是貸款，你自己只需要花一小部分就可以了。

為了討論方便，就假設(shè)首付是30%（其實(shí)真實(shí)情況里買新房是30%，二手房估值較低，加上稅費(fèi)和中介費(fèi)，需要40%多，現(xiàn)在部分城市限購，二套要60%以上，不過我們這里統(tǒng)一假設(shè)30%），也就是說，如果你想買一套300萬的房，需要攢100萬。

每年攢十萬，大概八九年就能攢出來，考慮到你還要漲工資什么的，你還要娶媳婦，你媳婦還能給你湊點(diǎn)，結(jié)婚彩禮也能湊點(diǎn)，你父母再給湊點(diǎn)，可能6、7年就可以買房了。

事實(shí)上大部分白領(lǐng)買房，都是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，畢業(yè)后六七年，剛結(jié)婚，小孩出生前。

一線房地產(chǎn)貴一些，但是收入也高很多；二三線賺得少一些，不過房價(jià)也低很多。最后大概都能集中在6、7年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不信大家看看自己周圍的人。

不過這是房地產(chǎn)的第一層，關(guān)鍵是后續(xù)這幾層。

也就是你買房后又過了一些年，你的收入慢慢上去了，房貸對你來說已經(jīng)沒啥壓力，家里也攢了一些錢，開始有別的想法。

這時(shí)候你看上了一套700萬的房。

大家不要?jiǎng)硬粍?dòng)就覺得北京房價(jià)十萬，其實(shí)7萬已經(jīng)能買到非常好的小區(qū)了，打開綠中介，截了個(gè)圖，大家就能看到，網(wǎng)上經(jīng)常說的“朝陽群眾”，大部分都是七萬的房價(jià)，甚至大使館那一帶也是七萬多點(diǎn)：

如果硬買這套700萬的房，你需要拿出兩三百萬的首付，這個(gè)就太崩潰了。哪怕一個(gè)月攢三萬，都需要攢七八年。問題是你之前還有套房，賣了那套手里就有錢了，你這些年可能又?jǐn)€了一些，不夠的再去找同事借，如果還不夠，刷幾張信用卡，可能就把這兩百萬輕松給湊出來了。

也就是說，你把你的小房子賣掉，再借點(diǎn)，買個(gè)大點(diǎn)的好點(diǎn)的。而買你之前房子的人，正是剛畢業(yè)6、7年的小年輕。

這樣就實(shí)現(xiàn)了一波涌動(dòng)，小年輕買便宜的房子，你賣掉后買改善房，賣你房的人手里有錢又可以去買更好的房。

都是“賣掉手里房子，貸款買更好的”。

大家也看出來了吧，看似天價(jià)的房子，其實(shí)你只需要支付1/3的首付就可以了，剩下的全是銀行的錢。而且越是有錢人，越會(huì)玩銀行杠桿，而普通人普遍不喜歡銀行，也懶得去了解銀行的套路和玩法。

更極端的模型下，如果按照30%首付購房：

剛畢業(yè)沒幾年的小年輕用100萬買了你300萬的房，銀行出了200萬；

你用300萬買了900萬的房，銀行出了600萬；

賣你房的那個(gè)人可以去買2700萬的房，銀行出了1800萬；

看出來了吧，銀行全程參與放大財(cái)富，三套房從銀行掏出來2600萬，從這個(gè)意義上說：房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是貨幣蓄水池，而是貨幣的放大器。

說到這里，大家也就明白了那個(gè)最關(guān)鍵的問題了吧？

房地產(chǎn)的漲落，核心是“貸款政策”和“接盤俠”。如果有人買你的房子，而且貸款容易，房價(jià)就會(huì)大漲；如果貸不出來款或者沒人買你房子，你就沒法買別人的，交易量上不去，房價(jià)就沒法漲。

比如2016房價(jià)漲得太猛，北京在2017年搞了個(gè)“二套首付比例不低于60%”，為了防止你跟你媳婦離了婚把房產(chǎn)放你老婆名下你凈身出戶冒充首套，又搞了個(gè)“離婚一年內(nèi)只要你之前買過房就算二套”，也就是傳說中的“認(rèn)貸認(rèn)離”，這些玩意全是針對貸款的。政策一出，當(dāng)年的火熱的房地產(chǎn)市場應(yīng)聲就涼了。

假如你想賣掉你家的300萬房子買700萬的，首付一下子飆到了420萬，而不是之前的兩百多萬，你也就換不了房子了。當(dāng)然了，你不是唯一一個(gè)，非常非常多得跟你一樣的人都買不了了?。

這種情況下，市場上的交易量會(huì)暴跌，房價(jià)上升趨勢也就限制住了，多說一句，北京房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)明顯的規(guī)律，如果某個(gè)月房產(chǎn)買賣超過9000套，這就是要漲價(jià)的標(biāo)志，如果低于這個(gè)數(shù)，那就是正常交易。

所以說貸款政策是房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵政策，大家整天都在探討房價(jià)的漲落，其實(shí)關(guān)鍵就是政府會(huì)不會(huì)動(dòng)貸款政策，如果稍微動(dòng)下貸款政策，房價(jià)立竿見影地波動(dòng)。

在一線城市，一個(gè)常識而且是共識的問題是，月供不是問題，關(guān)鍵是首付，首付越低，參與進(jìn)來的人就越多，房價(jià)漲得就越快。

舉個(gè)例子大家就知道了，一套700萬的房子，如果首付10%，70萬，貸款630萬，月供30000多，能買得起的人多的離譜，房價(jià)肯定會(huì)上漲。

同樣是那套700萬的房子，如果首付60%，也就是420萬，月供15000，總價(jià)沒變，能買得起的人一下子就非常非常少了，既然買不起，房價(jià)也就上不去了。

而且越是有錢人，玩貸款玩得越溜，普通人很多時(shí)候都想不到的招在他們那里日常玩。

?深圳之謎

這里就有個(gè)問題，深圳前段時(shí)間怎么回事？怎么突然就暴漲了？我那段時(shí)間沒少跟深圳的中介小伙伴聊，大概感覺有這么幾個(gè)原因：

首先是漲價(jià)預(yù)期，或者說漲價(jià)共識。

我在很早的文章里就提到了這個(gè)事，美國為了應(yīng)對疫情，已經(jīng)大規(guī)模發(fā)錢，這些錢當(dāng)中的一部分會(huì)進(jìn)入中國，換成人民幣，這些錢不用懷疑會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格。

事實(shí)上每次貨幣擴(kuò)張，都會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格。資產(chǎn)這玩意在不同的地方代表不同的東西，比如在美國，一般說的是股票，然后才是房子。在歐洲，歐洲人比較喜歡債券。但是在中國，那主要就是房子，除了房子還是房子，基本沒別的東西什么事，尤其是最近二十年形成的這種思維慣性，讓全國人民有了共識。共識是世界上最關(guān)鍵的東西，其他國家房地產(chǎn)多多少少都崩過，所以沒有像中國這樣的“房地產(chǎn)神話”。

這個(gè)背景下，“房價(jià)要漲”就形成了廣泛的共識，反正不是北京就是上海，要不就是深圳，或者像2016年一樣，來一波普漲。

其次貸款容易。

一般說金融發(fā)達(dá)，其實(shí)就是可以低利率地借到錢。

我們上文說了對房地產(chǎn)有決定性作用的，就是貸款，如果首付足夠低，誰都敢買。

大概在4月份，深圳那邊為了讓小微企業(yè)渡過難關(guān)，放開了貸款審批，不少貸款利率竟然低到了2%以下，相當(dāng)于變相解除了“限貸”，而且可以用抵押貸的形勢來避開限購，這個(gè)話題稍微有點(diǎn)敏感，不在這里說了，大家找深圳的房產(chǎn)中介私下里打聽下他們都知道。

前段時(shí)間跟深圳的中介小伙伴聊，他們可以把一套房的首付做到二成。也就是800萬的房，通過過橋等操作，最終首付只需要160萬，這樣無形中就可以讓更多的人參與進(jìn)來。

而且全國接盤。

深圳和北京又不一樣，北京這邊的房子不是說想買就買的，需要連續(xù)社保60個(gè)月。而深圳那邊不需要，這讓很多人可以輕輕松松拿到房票。至于落戶，在北京落戶難度比深圳高了不止100倍。而中國的隱形富豪非常多，他們手里有大量的錢，都在找能升值的資產(chǎn)，深圳房價(jià)一漲，就跟水里滴了一滴血一樣，吸引來了大批鯊魚。

大家都跑去買，供不應(yīng)求，房價(jià)可不是果然上漲了。“房價(jià)要漲”的共識進(jìn)一步加強(qiáng)，吸引來更多的人入場。

這也是為啥經(jīng)常能看到說“深圳寫字樓空置率越來越高”，但是深圳房價(jià)卻越來越高，這倆事按理說是矛盾的，大家把寫字樓退租了，說明工作崗位少了，那房價(jià)是誰撐著呢？

當(dāng)然來自全國的富豪嘛。

這也是為啥這次規(guī)定深圳買房需要三年社保，房價(jià)立刻歇了，因?yàn)樯钲诶习傩兆约簱尾蛔》績r(jià)，外地富人們還得等三年。

說到這里大家可能有件事比較納悶了，買房那些人貸那么多款，難道不用還了嗎那么淡定？

這個(gè)必須淡定啊，大家都覺得房價(jià)會(huì)一直漲，將來還不上月供就把房賣了嘛，還是能賺到，這種高杠桿的人，限購政策出來后往往被傷德最深。也就是說，“房價(jià)一直會(huì)上漲”這個(gè)共識如果不動(dòng)搖，大家啥事都能做出來。

這里就有個(gè)問題，為啥中國人覺得房價(jià)一直會(huì)漲？

?房價(jià)一直漲？

我們以前的文章回顧了歷史上多次暴跌，美國英國日本德國等等，如果大家不是那種“人云亦云”的人，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了下邊這句話非常扯，基本是糊弄小孩的：

中國政府肯定不會(huì)讓房價(jià)下跌。

這個(gè)不是讓不讓的事，如果有一天發(fā)生了暴跌，誰都攔不住。大家經(jīng)歷過2015年股災(zāi)就明白這一點(diǎn)，當(dāng)時(shí)國家隊(duì)也是拼了命地救市，依舊沒攔住一輪又一輪的暴跌，最后跌回3000點(diǎn)左右，這不這么多年過去了，依舊沒漲起來。

也就是說，政府只能是作些預(yù)防工作，真發(fā)生暴跌，神仙也攔不住。

中國平均擁房率差不多是全世界最高的，央行自己說中國自有住房率96%，全世界第一，按理說中國人是全世界各國最不需要追逐高房價(jià)的老百姓，你看人家德國，5%的人擁有全國一半的房子，剩下的人淡定地租房：

說白了，中國人追逐房子本身是追逐“升值”，多于“實(shí)用”，有了這個(gè)共識，開發(fā)多少就能賣掉多少，房子越多的人越愛買房子。

那為啥中國房價(jià)一直這么堅(jiān)挺呢？似乎好像只漲不跌。

因?yàn)橄逻叺倪@個(gè)模型：

如果不加管控，幾乎所有大家追捧的資產(chǎn)價(jià)格都是呈現(xiàn)出這個(gè)造型，一飛沖天，然后在頂部發(fā)現(xiàn)沒人接盤再跌下來。

人類歷史上頻繁出現(xiàn)這種玩意，荷蘭的郁金香，英國的南海股票，法國的國債，美國的股票，日本的房地產(chǎn)，都一再出現(xiàn)了這個(gè)情況。

大家知道牛頓吧，牛頓炒股不是賠了嘛，他說“我可以算出天體的運(yùn)動(dòng)，卻算不出人們的瘋狂”。

其實(shí)你看看他做了啥，就知道這句話有多不要臉。當(dāng)時(shí)英國有一支妖股叫“南海股票”，漲得非常厲害。

牛頓老師在股票上漲階段賺了不少，同時(shí)也覺得這股票漲得太離譜，趕緊把自己手里的股票賣了。然后躲在一邊等著暴跌，還跟別人到處說股票要跌了。沒想到南海股票一漲再漲，周圍的人都賺了，天天打牛老師的臉，他眼紅的不行，沒把持住，又去重倉買股票，然后高位接盤被套牢，賠了兩萬多英鎊，值現(xiàn)在上千萬英鎊。

所以他不是算不出人們的瘋狂，他是沒算出來自己有多想占便宜，眼紅病害了他，他竟然把責(zé)任歸給別人，竟然好意思說別人瘋狂。

世界上所有的泡沫資產(chǎn)都是這樣，在別人的懷疑中上漲，大家都覺得它會(huì)繼續(xù)漲得時(shí)候瘋狂上漲，等到大家覺得它永遠(yuǎn)漲得時(shí)候發(fā)現(xiàn)資金不足，沒人接盤爆掉了。

我國房價(jià)如果放任不管，毫無疑問會(huì)重走那條路，在萬眾矚目中一飛沖天，最后跟日本房價(jià)一樣重重摔到地板上。

如果發(fā)生這種事，既有好處又有毛病。

好處是“全民祛魅”，大家今后也就不再迷信房價(jià)永遠(yuǎn)漲得鬼話了，可以適當(dāng)把一部分錢投在消費(fèi)領(lǐng)域，畢竟每天都在說“內(nèi)循環(huán)”，“拉動(dòng)內(nèi)需”，全民炒房可沒法造就一個(gè)健康的內(nèi)循環(huán)。

毛病也很明顯，如果發(fā)生暴跌，會(huì)跟日本的情況一樣，天量財(cái)富消失，不少人欠一屁股債，一生都在郁郁寡歡中度過。

大家可能理解不了天量財(cái)富怎么就消失了，大家的心態(tài)怎么就崩了。很容易理解嘛。

你家八百萬的房子擺在那里，你可以去銀行抵押貸款400萬出來去做買賣嘛。如果房價(jià)跌了，跌成200萬，就只能抵押出來100萬了，縮水一大截。

而且800萬的房子你背著400萬的房貸你也認(rèn)了，如果房子剩下了200萬，你還在還400萬的房貸，你啥心情？

這不是天方夜譚，上世紀(jì)的日本，我國的香港，臺灣，都發(fā)生過這種事，房價(jià)跌的還沒貸款多，大家天天上班跟上墳一樣痛苦，不過還是把房貸給還上了。

那我國怎么成功避免了這一切的呢？咱們再把上邊的那個(gè)圖搬下來：

看到上圖加的那個(gè)“調(diào)控線”了吧。

每次房價(jià)大漲眼瞅要出事的時(shí)候，政府果斷出臺限購政策，最近的一次就在2017年“317新政”，大幅收緊了貸款，買房想貸款也貸不出來，房價(jià)直接就被卡在那里了，從那以后就成了個(gè)““廠”型”，也就是高位橫盤了，接下來這三年里，一線房價(jià)整體是“陰跌”，也就是房價(jià)看著變化不大，不過想賣出去卻很費(fèi)勁，成交量也一直半死不活。

也就是說，我國每次都在房價(jià)高到出事之前把房價(jià)給限制住了，避免了泡沫被刺破，大家心中的那個(gè)“房地產(chǎn)非常堅(jiān)挺”的共識一直沒有出現(xiàn)動(dòng)搖，對于房子，永遠(yuǎn)都是“有錢就買”。

我們一直在說，共識是這個(gè)世界上最重要最有影響力的東西，如果“房價(jià)堅(jiān)挺”這個(gè)共識不存在了，中國的房子大規(guī)模拋售，別說賣了房能買下整個(gè)美國了，很快就會(huì)因?yàn)檎也坏劫I家一文不值。就跟1949年上海解放前時(shí)候的房地產(chǎn)似的，不少洪幫青幫大佬的房產(chǎn)一折起售，根本賣不出去，因?yàn)槟芙颖P的人也都罪行累累準(zhǔn)備跑路。

?接下來會(huì)發(fā)生啥？

深圳這事其實(shí)說的很清楚了，今年政府的態(tài)度就是摁住房價(jià)。

其實(shí)也很好理解，我給大家舉個(gè)例子大家就知道了。

朋友有個(gè)小公司，有幾十個(gè)員工。他有次跟我說，我們這些人累死累活，每年收益大部分都交房租了，這幾年周圍的人都建議他把公司注銷了，把員工遣散，去買幾套房算了。

不過他覺得這些年房價(jià)整體是陰跌的，做公司收益不太高，但是房子這幾年也在陰跌啊，如果再發(fā)生暴漲，就干脆不做公司了，去當(dāng)寓公。

事實(shí)上這幾年在深圳大規(guī)模買房的，確實(shí)有不少就是實(shí)業(yè)做不下去的小老板，把員工遣散，把剩下的錢投入了房市。

大家看出來了吧，房價(jià)太高、漲幅太快這事不僅會(huì)腐蝕經(jīng)濟(jì)，還可能造成大面積失業(yè)潮，其他問題都好說，失業(yè)是最麻煩的一件事。

而且是一種雙向傷害：

買房的白領(lǐng)們都把錢都拿去還房貸，沒錢消費(fèi)，必然內(nèi)需不振；

房價(jià)太高，房租自然不會(huì)便宜，做買賣的人賺的錢全交房租了，他們不賺錢自然會(huì)解散公司去炒房，又影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。問題是這個(gè)社會(huì)最寶貴的是企業(yè)家，他們創(chuàng)造財(cái)富提供就業(yè)崗位。

所以政府后續(xù)要做一個(gè)非常復(fù)雜的操作：

既讓大家相信房地產(chǎn)依舊堅(jiān)挺，畢竟影響了“房價(jià)堅(jiān)挺”這個(gè)共識的后果不堪設(shè)想。

又要讓大家覺得房價(jià)不會(huì)暴漲，安安心心地去做買賣去消費(fèi)。

具體怎么操作呢？其實(shí)就是慢慢漲，如果發(fā)生暴漲立刻摁住，就跟衣袋里露出一沓錢趕緊塞回去一樣，既表達(dá)了自己有錢，又比較低調(diào)含蓄地表示不是那種張揚(yáng)的人。房價(jià)也一樣，既讓大家不失去信心，又沒法投機(jī)。畢竟政府又要賣地賺錢，又不能讓房地產(chǎn)把市場給腐蝕了。

所以吧，緩慢而溫和地上漲是接下來很多年的基本態(tài)勢，甚至漲幅會(huì)低于宏觀利率，也就是房價(jià)漲幅可能長期低于你把錢存銀行。

這也就向我們揭示了三件事：

如果是剛需，或者改善，買了也沒啥問題。

如果是長期投資，問題也不大，共識一天不破裂，大家依舊有錢就會(huì)去買。

如果短期內(nèi)借錢貸款買房準(zhǔn)備套利，下場就是深圳這段時(shí)間炒房客的下場，剛?cè)雸鼍捅惶鬃×恕?/span>

至于城市選擇，毫無疑問，一直都在說：

人類的文明史，就是大城市變得越來越大的歷史，進(jìn)入工業(yè)化社會(huì)后，更是出現(xiàn)了幾千萬人口級別的超級巨獸型城市。

英國早期的一個(gè)學(xué)者叫拉文斯坦，他應(yīng)該是最早提出來了人口遷移理論，他盡管研究的是19世紀(jì)的東西，不過現(xiàn)在依舊適用，他的理論中有三條認(rèn)為：

1、遷徙主要是經(jīng)濟(jì)因素；

2、交通會(huì)刺激遷徙；

3、對外遷徙主要是發(fā)生在20-35歲。

綜合起來，就是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，今后人越多，而且還都是適齡的年輕人，我國大規(guī)模搞基建，會(huì)加重這一趨勢。

尤其是隨著高鐵的開通，人口會(huì)加速向大城市聚集，今后會(huì)出現(xiàn)越來越多的鶴崗，在那種地方，房子會(huì)越來越不稀缺，好在中國沒啥持有成本，不然也會(huì)出現(xiàn)底特律那種一美元賣房的情況。而與此同時(shí)，超大城市卻會(huì)越來越寸土寸金。

不過拉文斯坦在19世紀(jì)就觀察到，每次人口遷徙之后，都有一波“反人口遷徙”，這些年也很明顯，比如我畢業(yè)的時(shí)候我們十幾個(gè)人到了北京，現(xiàn)在留下來的并不多，大部分都回二線去了，比如成都武漢南京等等，他們在一線攢的錢也帶回到其他城市去了。

不過這種狀態(tài)到底能持續(xù)多久，非常難說，很多東西的價(jià)值，是和群眾的觀念強(qiáng)相關(guān)的，同樣的一份簽名，如果是NBA球星的，可能會(huì)賣到幾十萬，如果是普通人的，一文不值。問題是隨著時(shí)間的流逝，知道這個(gè)球星的人越來越少，同樣的一個(gè)球星簽名慢慢也變得一文不值。

房子也有這種情況，將來年輕人觀念會(huì)不會(huì)變，非常難說。不過房地產(chǎn)周期是以二十年算的，短期內(nèi)擔(dān)心這種變化其實(shí)沒意義。

文末再說幾句股市。

我知道大家普遍不看好股市，說實(shí)話我對股市也沒好感，除非大盤跌到低位，基本不出手。

不過長期看來，發(fā)達(dá)的金融市場才是一個(gè)強(qiáng)國的標(biāo)配，我國如果想成為真正的大國，于情于理都會(huì)形成一個(gè)成熟健康的股票市場，這玩意非常關(guān)鍵，因?yàn)檎嬲龔?qiáng)大起來后，股票市場也是割全世界韭菜的利器。至于你說股市多少年能成熟，我也不知道，這玩意考核政府的決心，還有外部的環(huán)境。不過絲毫不用懷疑，將來可能會(huì)形成美國那種模式。

?尾聲

說了這么多，大家應(yīng)該也明白了我想說啥了：

中國房地產(chǎn)只要不發(fā)生日本的那種恐怖的崩盤，“房價(jià)永遠(yuǎn)漲”的這個(gè)共識就不會(huì)變，大家會(huì)一直追逐房子，省吃儉用也要多買幾套，這種操作反而會(huì)進(jìn)一步推高房價(jià)，讓所有人都受害，或者說大部分人受害。

而國家會(huì)繼續(xù)貫徹“房住不炒”，畢竟再繼續(xù)炒下去，真要出事了，政府也有辦法控制房價(jià)，畢竟只要控制住貸款，房價(jià)一點(diǎn)脾氣都沒。

而從倫敦，紐約等城市長達(dá)百年的數(shù)據(jù)來看，一線房產(chǎn)趨勢還是很穩(wěn)的，毫無疑問會(huì)一直漲，但是接下來這幾年肯定是溫和上漲。

轉(zhuǎn)自微信公眾號：九邊

標(biāo)簽房價(jià) 的人房子

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