央行放大招房貸利率“換錨”LPR究竟是好還是壞？新政后房貸利率要不要換錨
今天3月1日開始，將發生一件關乎民生的大事：影響千家萬戶錢袋子的新規來了。那就是個人房貸利率大變革，買房、有房貸的小伙伴們必須關注一波。
2019年8月17日，中國人民銀行發布〔2019〕第15號公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。
2019年12月28日，中國人民銀行發布〔2019〕第30號公告（以下簡稱《公告》），明確進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR的有關事宜。
中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變。也可轉換為固定利率。
央行最新數據顯示，截至2019年11月存款類金融機構各項貸款合計為151.79萬億元；專業人士分析，這其中大部分應該為浮動利率貸款。
通俗易懂地說，3月1號可以選擇將房貸利率轉換為LPR加點，或者轉變為固定利率。那么問題來了，轉換房貸利率。以后利息會減少嗎？或者怎么操作會減少利息？
下面基金君整理了十問十答告訴大家。
1、為什么要將房貸利率轉換？
過去，銀行向客戶發放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準利率定價，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準利率是4.9%，如果定價上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價模式為：
房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數
但是貸款基準利率不夠市場化，所以央行推動利率市場化改革，推出了LPR。019年8月，央行改革貸款市場報價利率（LPR），此后新發放貸款的定價基準由貸款基準利率變為LPR。今年3月起，LPR的應用范圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，貸款基準利率逐步退出歷史舞臺。
也就是說，今后貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：
房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）
2、什么時間完成轉換？
按照央行規定，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說，存量浮動利率貸款合同在未來半年時間內，都要完成定價基準轉換。
部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉換，還有些銀行尚未確定轉換啟動時間，后續將通過短信、電話等方式通知客戶。
3、借款人只有一次選擇權
定價基準轉換的選擇有兩種：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協商確定，個人房貸客戶可以自由選擇。但借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。
4、哪些貸款需要轉換？哪些貸款暫時不需要轉換？
轉換范圍為以人行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。
固定利率貸款、公積金委托貸款(以公積金利率定價)、不良貸款不納入轉換范圍。
需要轉換的包括如下：
2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；
參考的是貸款基準利率定價；
貸款本來是浮動利率定價的。
對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換工作：
政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉換；
2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換；
固定利率貸款。
5、轉換規則是什么？
（一）對于借款人名下在轉換范圍內的商業性個人住房貸款，將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR。
貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。具體轉換時，將保持原合同最近的執行利率不變進行等價轉換，并按《公告》規定以全國銀行間同業拆借中心2019年12月發布的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩余期限內固定不變。
（二）對于借款人名下除商業性個人住房貸款外的其他在轉換范圍內的個人貸款（包括小微企業貸款、個人消費貸款、個人商業用房貸款等），借款人可選擇將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率。
對于轉換為LPR的貸款，貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。對于轉換為固定利率的貸款，貸款執行利率在合同剩余期限內不再發生變化。
具體轉換時，將保持原合同最近執行利率不變進行等價轉換，并以轉換日前一個工作日全國銀行間同業拆借中心最近發布的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩余期限內固定不變。
6、存量房貸轉換方式
2020年的12月LPR+加點數值。加點數值可以為正，也可以為負。也就是說，之前貸款利率低，加點就是負的，轉換后還是低的。之前貸款利率高，加點為正的，轉換后還是高的。只不過LPR是浮動的，加點是固定的了。
其中，加點數值＝原合同最近的利率水平－2019年12月發布的相應期限LPR差值。例如，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。那么，加點數值就是5.39%－4.8%＝0.59%。
注意，加點數值一旦確定后就一直固定不變了！而能影響你最終貸款利率水平的，就是離重定價日最近的LPR報價。
7、你的房貸利率會變嗎？
央行規定，轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
定價基準轉換后，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。
假設你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那么實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。
如果轉換為固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。
但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，你的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%
也就是說在2020年，利率保持5.39%不變；
8、那究竟要轉換LPR定價加點？還是固定利率好？
假設你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業性個人住房貸款合同，現在剩余期限為8年。合同約定重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。
原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率（4.9%）上浮10%。也就是說你目前承擔的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。
一、如果你選擇了固定利率。
那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩余的8年里繼續承擔5.39%的房貸利率。
二、如果你選擇了LPR加點
因為在轉換初期要確保利率平穩過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經改變。
計算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加點）=5.39%
所以2020年無論轉換前后，直到12月31日，你實際承擔的房貸利率仍是5.39%；
大家從上面的圖片可以看到，今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調5BP至4.75%，假設這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%
如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。
自轉換后的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，
——到2021年1月1日，房貸利率將調整為2020年12月發布的LPR+0.59%；
——到2022年1月1日，房貸利率將調整為2021年12月發布的LPR+0.59%；
也就是說，2021年及以后的房貸利率會上升還是下降，完全取決于新基準LPR的變動情況。實際上，如果處于利率上行周期，那么轉為固定利率會有優勢；如果是利率下行周期，轉換為浮動利率就比較劃算。
金融監管研究院院長孫海波表示，如果你的房貸剩余期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的紅利。
假設以300萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那么利率為5.39%（5年LPR+59基點），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點到4.3%，那么實際利率是4.89%（5年期LPR+59基點），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節省9600元。
9、未來利率會下降嗎？
短期內LPR可定會下行。央行副行長劉國強2月27日在支持中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行發布會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。
有分析認為，LPR利率的趨勢是不斷下降的，全球央行再次進入貨幣寬松周期，利率將延續下行趨勢，所以未來相應的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，會帶動貸款利率下行。過去存量的貸款，貸款利率也可以跟著下調，享受到LPR改革的紅利，享受利率下降的好處！
10、哪些渠道可以進行轉換？
具體情況要查詢貸款行的官網或者官方微信號，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧柜員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。
考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優先選擇手機銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機銀行APP開通了一鍵轉換的快速通道。
相關文章
-
央行發布《金融分布式賬本技術安全規范》 BATJ互聯網巨頭均已參與
近日，《金融分布式賬本技術安全規范》（JR/T0184—2020）金融行業標準由中國人民銀行正式發布。本標準由全國金融標準化技術委員會歸口，由中國人民銀行數字貨幣研究所提出并負責起草。《每日經濟新聞》記者發現，本標準參加起草單位不僅有中國人民銀行科技司、中國工商銀行(行情601398,診股)、中國農業銀行、中國銀行(行情601988,診股)、中國建設銀行、國家開發銀行等大型銀行和監管機構，深圳前海...
2020-02-25 07:17:04 賬本分布式人民銀行 -
疫情過后錢會不會貶值？央行這樣回應人民幣匯率問題
新冠肺炎疫情爆發，對酒店、旅游等行業沖擊較大，但對部分行業影響不明顯。那對我們的錢——人民幣影響幾何？疫情過后，人民幣會不會貶值？近日，央行副行長陳雨露曾對此進行回應。下面，一起來了解一下吧。人民幣不會大幅貶值
2020-02-24 16:55:52 會不會人民幣匯率人民幣
2月21日，陳雨露表示，外匯市場匯率的彈性在增大，但是由于我國國際收支和人民幣的外匯供求大體平衡，金融開放和人民幣國際化的積極進展，使得國際資本對人民幣資產配置的需求持續增強，所以人民幣... -
疫情對房地產沖擊大么？央行3次表態剛需收獲2個好消息房貸也能緩緩了
最近一周時間，各城市發布房地產寬松政策遍地開花。先是無錫、西安、上海、杭州延緩土地出讓金繳納期限，松綁預售條件，隨后超10個省市跟進，給開發商省下階段性現金流支出。隨后，蘇...
2020-02-23 13:56:11 疫情房地產剛需房貸 -
央行數字貨幣研究所談區塊鏈：加密資產風險隱患大，需引導區塊鏈產業健康有序發展
近日，中國人民銀行數字貨幣研究所區塊鏈課題組在《中國金融》發表題為“區塊鏈技術的發展與管理”的文章。課題組成員是穆長春、狄剛、呂遠、錢友才、卿蘇德。文章指出需要防范區塊鏈可能引發的資產泡沫、惡意炒作、代幣融資等亂象及其衍生的金融風險，并提出了促進區塊鏈產業健康有序發展的思考建議。文章提到，2019年下半年的一段時期，不少上市公司為了蹭熱點，紛紛透露“上鏈”的動作或意圖，區塊鏈概念股一時炙手可熱，甚...
2020-02-22 20:17:04 區塊資產技術 -
央行定調2020房地產金融政策：保持“三個性”
21日人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議。會議指出，2020年要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
2020-02-22 12:55:05 樓市房地產金融政策
會議總結2019年金融市場和信貸政策工作，分析當前形勢，部署2020年重點工作。人民銀行副行長潘功勝、朱鶴新出席會議并講話。
會議要求，2020年金融市場業務條線要促進金融市場平穩健康發展。改革債券發行管理體制，完善債... -
央行基準利率降低對房貸的影響是什么？可以少交嗎？
?住房貸款利率總算剛開始降了，央行不久發布，5年限LPR利率下調5個基點。5年限左右LPR由原先的4.80%下調至4.75%，也就是意味著房貸可以少交了。...
2020-02-21 20:00:02 央行房貸基準利率 -
印尼央行下調關鍵利率、購買政府債券，減輕疫情影響|海外政策
創頭條編譯?由于擔心新型冠狀病毒對經濟的影響持續增加，周四印尼央行四個月來首次下調關鍵利率。印尼央行將其基準7天反向回購利率降低25個基點至4.75％。此外，央行行長PerryWarjiyo表示，央行已經購買了價值27萬億印尼盾（近20億美元）的政府債券，以應對疫情恐慌引起的資本外流，穩定印尼盾。盡管Warjiyo說疫情對印尼經濟的影響將是短暫的，不過印尼央行將今年的GDP增長預期從5.1％-5....
2020-02-21 11:17:04 印尼央行經濟 -
小米、美團申請專項再貸款？央行表示未列入名單
近日有消息稱，一些賬面資金明顯寬裕的較大型互聯網企業尋求了數十億的貸款，其中小米、美團在列。對此央行表示，經初步了解，企業的確申報過，但是因為不符合規定，北京市發改委、工信部門并沒有將其列入名單。目前銀行也沒有對其發放優惠貸款。根據此前媒體報道，在疫情防控期間，央行將向主要全國性銀行和湖北等重點省（市、區）的部分地方法人銀行提供總計3000億元低成本專項再貸款資金，并要求獲得再貸款資金的銀行向應對...
2020-02-16 11:17:04 億元疫情銀行 -
拓寬中小企業票據融資渠道！央行就標準化票據管理辦法征求意見
票據是中小企業重要的融資渠道之一，也是金融機構資金交易和資產負債管理的工具。然而，受多種因素影響，中小企業票據融資的可得性和效率還有待提升。近日，為規范標準化票據融資機制，更好服務中小企業和供應鏈融資，央行起草了《標準化票據管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），并向社會公開征求意見。《辦法》包括總則、主要參與機構、基礎資產、標準化票據創設、信息披露、投資者保護、監督管理和附則，共八章三十二...
2020-02-15 16:17:05 票據資產機構 -
央行支持抗擊疫情和恢復生產做了這些工作：調撥新鈔40億、對快遞外賣等降費免費、開設支付清算綠色通道
圖片來源：攝圖網2月15日，國務院應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情聯防聯控機制舉行了新聞發布會，介紹克服困難，做好服務，金融系統全力支持抗擊疫情和恢復生產有關情況，并答記者問。人民銀行副行長范一飛出席了會議，重點介紹了支付結算、貨幣供應、金融基礎設施運行等金融服務工作以及支持企業盡快復工復產等方面情況。據范一飛介紹，為保障現金使用安全，春節前向武漢調撥新鈔40億元。1、保障現金使用安全：調撥新鈔40億...
2020-02-15 14:17:05 疫情現金人民銀行
| 留言與評論（共有 0 條評論） |
