法官講解司法拍賣房產案例 請避開這些坑
低價房產、京牌汽車、手機靚號……如今，網絡司法拍賣越來越受到人們青睞。據昌平法院統計，今年1月至11月，該院共拍賣標的物1308件，成交額達5.65億元，案拍比位居本市基層法院第1名。法拍房以其低于市場價的優勢，近幾年更是受到追捧。然而，有些競拍人“舉牌”后不僅一無所獲，還搭進去不少錢，這是怎么回事？
所謂法拍房，是指當債務人無力償還債務或者無法履行按揭合約時，其名下的房產就有可能會被強制拍賣用以償還債務，其中遭到拍賣的房子就是法拍房。法官以真實案例講解法拍該如何“避坑”。
案例1 不交尾款？50萬元保證金遭沒收
“這房子不錯！”當昌平法院在司法拍賣平臺“上架”昌平某小區一兩居室時，黃某一眼就相中了。該房起拍價為500多萬元，如果有意競拍，要繳納10%的保證金，即50萬元。
拍賣當天，黃某不斷和他人角逐，最終以最高價拍下了該套房產。按照規定，黃某應該在拍賣成交之日起10個工作日內補交尾款，但他遲遲沒有和法院聯系，也沒有按期繳納尾款。法官向黃某發出了《執行通知書》，告知其限期繳納尾款，逾期將沒收保證金。然而，黃某還是沒有回復。
為了保證案件執行工作順利進行，法官按拍賣系統中登記的地址上門找到了黃某。此時黃某告訴法官，前些日子出了些“狀況”，所以沒有繳納尾款，現在已無力繳納。最終，黃某在法院送達《沒收保證金決定書》的回證上簽了字。
法官說法 法拍不支持“七天無理由退貨”
“網絡司法拍賣作為法院處置被執行人財產的重要途徑，具有司法權威性和公信力?！狈ü偬嵝迅傎I人，競拍前先了解網絡司法拍賣規則。
依據相關法律規定，拍賣成交后買受人悔拍的，繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。而且，悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。
法官表示，網絡司法拍賣是法院的強制執行行為，與普通拍賣不同，不存在“七天無理由退換”。
案例2
租戶不走？買受人可收租金
不久前，昌平法院法官去了趟天津，為買受人劉華（化名）辦理騰房工作。該案在執行時，法官現場調查發現，該套房產已經通過中介對外出租，并與租戶約定租期為三年。
“買賣不破租賃”，法官告知租戶持有合法有效的租賃合同，有權居住到租期到期日，但尚未繳納的租金要支付給新的產權人，而且租期到期后是否續租，則需要租戶和新的產權人共同商定。
得到租戶確認后，法院在拍賣公告中披露了上述信息。最終，劉華通過競拍，購得了該套住房。不久前，租期到期，劉華不打算繼續出租，法官便到了現場，為他和承租人完成騰房和交接等相關工作。
法官說法
法拍適用“買賣不破租賃”
法官介紹，對于拍賣房產上已設定租賃權的，執行程序中，法院在拍賣前會對租賃權進行審查。如果租賃合同在法院查封之前簽訂，租賃權可以得到保護，即適用“買賣不破租賃”這一規定。在此情況下，買受人有權收取尚未繳納的租金，但不得在租賃期限內強行要求承租人騰房。
案例3
“內部有人”？白花3萬“傭金”
“法官，我那3萬元‘拍賣傭金’是不是也得開收據啊?！碑敺ü賲f助郭某辦理過戶手續時，他突然提出了這樣一項要求。法官一頭霧水，郭某才說出了自己的“競拍故事”。
郭某看上了一套法拍房，志在必得，可是又擔心自己“能力不足”。這時，張某找到了他，自稱是某中介公司員工，和法院有長期合作，可以幫助郭某搞定上述房屋，但要收取3萬元“拍賣傭金”。
“法院網絡司法拍賣，不收取任何拍賣費用，您可能被騙了?！甭牱ü龠@么說，郭某趕緊報了警。
法官說法
不與中介簽合同司法拍賣零傭金
法官介紹，目前市場上有公司或個人虛假宣傳“代理司法拍賣”“內部有人”“低于市場價購買”“穩拿拍品”等，部分中介或假借中介名義的個人渾水摸魚，詐騙錢款。
法官表示，法院網絡司法拍賣屬于法院司法處置財產行為，法院不會與任何中介公司簽訂代理合同，除公告中載明應由買受人負擔的費用，原則上不收取任何拍賣費用。
法拍寶典
1、詳細閱讀拍賣公告
司法拍賣中會發布拍賣公告，詳細列出“競買公告”“競買須知”“標的物介紹”等。
2、了解當地法拍房是否限購
各地對于購買法拍房是否遵守限購政策態度不同。本市規定，競拍方為自然人的，其家庭或個人應符合本市限購政策，否則不予辦理產權登記手續。
3、實地看房
實地考察看房，了解房產可能存在的建筑瑕疵、是否存在對外出租或者被占有等情況。如果遇上租給品牌店鋪和酒店式公寓之類的長期租戶，交接、騰退處理會很復雜。
4、是否有能力在競拍成功后限定時間內付清全部款項
了解該套房屋是否接受銀行貸款，競拍人是否符合銀行貸款條件。法拍房的稅金比較高，而且一般都是由競拍者全額承擔。
評估是否有能力在限定時間內付清全部房款。
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