我們，創(chuàng)業(yè)者的二房東：1年的收入都沒了，免租由天不由我
? ? ? ?共享辦公空間犯了難，近期受到不少創(chuàng)業(yè)者的請求，疫情期間是否能免租。
2月14日，北京創(chuàng)業(yè)者王靖（化名）一直在焦急地聯(lián)系他的“二房東”，如果近期不能免租，下個季度公司可能會搬離這里，但溝通結果不理想。
“二房東”是一家私營企業(yè)，它也在等待業(yè)主的反饋。這個反饋對王靖來說尤其重要，因為公司的現(xiàn)金流只夠6個月。
疫情仍在繼續(xù)，共享辦公空間左右為難：上有收租的大業(yè)主，下有艱難的創(chuàng)業(yè)公司客戶。某種程度上來說，他們也是創(chuàng)業(yè)公司，業(yè)務本身也遭受著巨大影響：疫情期間很難有新增租戶，甚至有企業(yè)不樂觀地預測，這種情況甚至可能持續(xù)1整年。
部分空間不僅以租金為業(yè)，還有投融資服務、市場、商業(yè)模式咨詢及培訓服務，疫情期間也全部打水漂。
共享辦公空間是一個重資產(chǎn)運營、對現(xiàn)金流要求極高的行業(yè)，房租開支占所有開支60%以上，目前整體面臨較大的生存壓力。對于免租問題，他們會去積極溝通，但他們更建議創(chuàng)業(yè)者自救。
2月3日即試營業(yè) 現(xiàn)場辦公率<5%
2月1日，周自強團隊與望京科技園園區(qū)的“房東”開了一次緊急會。基于租住在公司的初創(chuàng)企業(yè)提出的復工需求，他們商量后，還是決定在2月3日開始試運營開工。
周自強于2015年創(chuàng)辦星空時間，這是一個為企業(yè)提供眾創(chuàng)空間、企業(yè)高管培訓及咨詢服務的平臺。成立5年，星空時間已累積服務新東方、蔚來汽車、Plum紅布林等近百家公司，數(shù)千名CEO和管理者。
做出復工決定時，周自強一直很猶豫。因為對共享辦公這類人群密集的場所而言，開工的頭等大事就是防疫。一旦區(qū)域內發(fā)現(xiàn)疑似病例，場地就會被直接隔離。這樣的話，公司不僅沒法與其他租住企業(yè)交代，還得賠償損失。
“從小微企業(yè)的角度，我的態(tài)度是要盡快、盡可能恢復正常經(jīng)營，因為小公司真的拖不起。大家都是在鋼絲上跳舞。”同為創(chuàng)業(yè)公司，周自強十分理解這些中小企業(yè)的決定。他表示，本來創(chuàng)業(yè)團隊應該是時刻處于緊張狀態(tài)，現(xiàn)在疫情一發(fā)生，團隊突然長時間處于松弛狀態(tài)，軍心都會散掉。
過年期間，周自強一直與部分創(chuàng)業(yè)者保持緊密聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)有些創(chuàng)始人對于上班需求強烈。星空時間的租客都是互聯(lián)網(wǎng)早期創(chuàng)業(yè)者，這些公司雖然可以在家辦公，但在家辦公無法確保所有人都在工作狀態(tài)，效率會下降。周自強感覺，企業(yè)老板們還是更愿意到眾創(chuàng)空間上班，因為那里有辦公的氛圍。
但在特殊時期，開工確實是件很矛盾的事情。為了確保人員安全，星空時間苦下了一番功夫。除了政府規(guī)定的各種防疫要求，比如14天隔離、每天申報人員情況外，星空時間還制定了如早測體溫、按時消毒，還中晚三次紫外線殺菌等安全措施，同時，也不允許員工接待外來訪客。
對于聯(lián)合辦公企業(yè)，防疫工作確實是一大難題。
聯(lián)合辦公企業(yè)米域空間CEO馮印陶近日向媒體表示，共享辦公企業(yè)復工的挑戰(zhàn)在于，隨著疫情持續(xù)，口罩、消毒液等防疫物資愈發(fā)短缺。米域空間一天的消耗量在10公升左右，買不到口罩、消毒液是其最頭疼的事情。
好在大家在線下復工的公司并不多。馮印陶透露，租用米域空間的企業(yè)中有百分之七八十都已經(jīng)開始在線上遠程復工，但是目前到現(xiàn)場辦公的僅不到5%。
星空時間也同樣如此，園區(qū)正式開工以來，現(xiàn)在已經(jīng)有20名員工選擇到公司辦公。與年前200人的人數(shù)比，星空時間的到場率也只有10%。
“當然，還好人不多，人多我也慌。”周自強無奈說道。
新增租戶可能為0 年內難有新收入
線下復工的影響還是其次，共享辦公企業(yè)日常經(jīng)營提供行政服務，需要天天跟人打交道，核心業(yè)務都是在線下，現(xiàn)在的挑戰(zhàn)一方面是房租成本，另一方面是正常的租賃、咨詢、培訓業(yè)務無法開展，企業(yè)就不能有新的收入進賬。
對共享辦公企業(yè)來說，其商業(yè)模式是從業(yè)主處整租空間，經(jīng)過重新裝修，再將工位租給企業(yè)或者個人。因此，共享辦公行業(yè)的部分營收來源是企業(yè)租用工位的租金，主要成本在于從業(yè)主處租用空間的費用。
“房租開支會占到所有開支的百分之六十以上。”馮印陶曾對媒體透露，共享辦公行業(yè)每年有兩個新租高峰期，分別是春節(jié)后兩個月和第三季度，全年有七八成的新租成交都在這兩個旺季完成。現(xiàn)在疫情影響，租戶如果減少，空間的成交率降低，房租成本也就成為一個非常大的挑戰(zhàn)。
周自強甚至預計，可能到七、八月份，疫情才會徹底消失，這期間共享辦公行業(yè)將不會有新增租戶。而且，如果面臨部分中小企業(yè)死亡、退租的情況，共享辦公企業(yè)的收入就更加不樂觀。
2月5日，中歐商業(yè)評論的調研報告顯示，其對995家中小企業(yè)受疫情影響的企業(yè)進行問卷調查，發(fā)現(xiàn)其中85%的企業(yè)賬上現(xiàn)金余額最多能夠維持3個月，而租用共享辦公空間的用戶往往正是這些初創(chuàng)企業(yè)。
一家創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)始人劉偉表示，雖然員工到公司工作更能提升工作效率，但疫情如果在3月還不能有效控制，公司將與其租住的共享辦公企業(yè)提出退租申請，減緩企業(yè)現(xiàn)金的流血速度。
另一位租住創(chuàng)業(yè)者王靖也向鉛筆道表示，若承租方不能給予一定的免租措施，兩三個月后就將考慮退租。
優(yōu)客工場董事長毛大慶在接受媒體采訪時也表示，部分入駐公司因疫情影響難以為繼，優(yōu)客工場也損失了部分客戶；另一方面，他認為，疫情會讓加速讓企業(yè)將固定成本轉化可變動成本，特別是辦公租賃成本。
“我現(xiàn)在主要頭疼的是業(yè)務全部斷掉了。”周自強透露，星空時間并不完全靠房租實現(xiàn)收入。去年開始，公司有相當大部分的收入是針對中小企業(yè)投融資服務、市場、商業(yè)模式戰(zhàn)略咨詢和培訓服務，但現(xiàn)在，這兩塊業(yè)務都只能暫停。
他表示，咨詢、培訓本來就是線下面對面的服務，現(xiàn)在就連此前簽約的客戶線下培訓等服務，都沒辦法完成交付。共享辦公企業(yè)還要做好接下來一整年時間都沒有新的服務客戶的準備。因為大部分企業(yè)上半年的業(yè)務都慘不忍睹。
“我了解到有一些企業(yè)，預測上半年業(yè)務量只有去年同期10%。”周自強推斷，即使疫情結束，這些企業(yè)也不可能一下子就有新的咨詢服務和培訓服務預算。因為他們都會先忙著去開展業(yè)務，先實現(xiàn)自救，輔助性服務的投入肯定會緩緩。
“二房東”之困
事實上，目前大量企業(yè)都有減免房租訴求。二房東模式下的共享辦公企業(yè)也都在和大物業(yè)、大業(yè)主進行溝通，試圖將租住企業(yè)和自己的損失降到最低。
近日，各政府已經(jīng)陸續(xù)推出扶持政策。上海市發(fā)布規(guī)定，對于符合條件的中小企業(yè)，由房產(chǎn)所屬市屬、區(qū)屬國有企業(yè)（含委托監(jiān)管企業(yè)及下屬企業(yè)）免除2020年2月、3月兩個月的租金；北京市政府推出16項措施，其中就有將通過停征部分行政事業(yè)性收費、減免中小微企業(yè)房租等，減輕中小微企業(yè)負擔。
受訪的一些企業(yè)普遍認為，在減免房租方面，如果承租方租用的是國有企業(yè)持有物業(yè)，政府的租金減免政策往往才能落到實處。但很多中小企業(yè)都是從私營企業(yè)租住辦公場地，就很難享受到租金減免的優(yōu)惠政策。
在周自強看來，在這方面，星空時間相對較幸運，其租賃的望京科技園是政府規(guī)劃的科技園區(qū)。近幾天，產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)讓星空時間將申請減免租金的資料提交了上去，至于能否如愿得到租金減免，還要看審批速度和減免程度。
與星空時間不同，大多共享辦公空間租用的空間業(yè)主大部分都并非市屬、區(qū)屬國有企業(yè)，而是以私企或者央企居多。因為無法預知疫情會持續(xù)多久，這部分業(yè)主目前仍在觀望狀態(tài)，這意味著多數(shù)空間還無法享受到上述租金優(yōu)惠。
一邊面對的是收租的大業(yè)主，一邊是創(chuàng)業(yè)公司客戶希望減免租金的需求，夾在中間的共享辦公運營商們其實也在犯難。
對此，一位共享辦公運營商表示，共享辦公服務商會盡全力幫企業(yè)申請補貼政策，這本身也是它們服務的一部分，但企業(yè)還是要將注意力放在發(fā)展自救上，在節(jié)流的同時，抓緊開源。
作為聯(lián)合辦公運營商，優(yōu)客工場一方面在為入駐企業(yè)爭取利益，幫助入駐企業(yè)向政府申請一些補貼政策等，另外也在線上幫企業(yè)解決推廣營銷問題，對新入駐的企業(yè)免收押金、接受租金月付等。在直營店方面，它們也在跟樓主物業(yè)積極溝通，希望物業(yè)方也能理解服務商現(xiàn)在的困難，另外也把虧損當中的直營店商討轉變?yōu)楹献鞴糙A的模式，從而降低運營虧損。
如今，眾多共享辦公企業(yè)，都開始注重線上，并推出針對疫情期間的具體業(yè)務。
比如針對此次新冠肺炎的社區(qū)防疫問題，英諾創(chuàng)新空間IT團隊聯(lián)合貝思暢想開發(fā)了“園區(qū)/樓宇疫情登記管理系統(tǒng)”。通過線上無接觸填報、掃碼自動生成電子通行證、線下保安手機掃碼核對信息、記錄體溫，從而達到無接觸、不排隊、強管控、全數(shù)據(jù)化防控管理，降低人員接觸，避免交叉感染。
又如，優(yōu)客工場攜手創(chuàng)合匯聯(lián)名打造系列公開課公益直播，邀請專家、學者、投資人進行如在疫情期間，企業(yè)該如何解決員工返崗、復工、工資支付等問題的直播活動。
不過，這些措施實際上并不能為共享辦公企業(yè)帶來收入，很多都是公益性質。共享辦公企業(yè)的核心業(yè)務主要是在線下，線上收入無法支撐整個空間的運營。
自2015年爆發(fā)始，國內共享辦公行業(yè)至今已野蠻生長了5年，但如今，大多共享辦公企業(yè)都還處于未盈利狀態(tài)，在資本市場上也備受質疑。
疫情中，整個共享辦公行業(yè)也都受到波及，其重資產(chǎn)運營、對資金要求極高的商業(yè)模式特點進一步承壓。尤其對于中小共享辦公企業(yè)而言，面臨的已不是利潤問題，而是企業(yè)存亡問題，新一輪行業(yè)洗牌可能正在進行。
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