作者：王琪驥SVK曹操讀書網

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）SVK曹操讀書網

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2020年11月19日，融創服務控股有限公司（簡稱“融創服務”，股票代碼 01516.HK）正式登陸香港主板。SVK曹操讀書網

作為物管百強企業中增速第一的龍頭企業，融創服務的發行獲得了機構投資者的多倍強勁認購，得到騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本四大豪華基石投資者鼎力支持，最終公司定價11.6港元，綠鞋后融資規模將達到92億港元，創下目前物管上市公司融資規模新高，這顯示出擁有強大母公司優勢、具備行業整合能力和核心競爭力的龍頭企業仍然獲得投資者長期看好。SVK曹操讀書網

上市首日，融創服務開盤價11.6港元，開后穩步上升，盤中最高漲幅達22.76%，股價最高漲至14.24港元，最終以14.14港元收盤，漲21.90%，截至收盤，融創服務市值424.2億港元，在物業板塊中位居前三。SVK曹操讀書網

據融創服務招股書顯示，2017-2019年，融創服務營業收入分別為11.12億、18.42億和28.27億，年復合增長率59.5%；同期利潤分別為0.43億、0.98億和2.70億，年復合增長率為150.7%。今年上半年，公司延續高增長趨勢，營業收入17.9億，同比增長52.9%；同期利潤2.51億，同比上漲367.6%。SVK曹操讀書網

根據中國指數研究院統計，2019年融創服務的整體增長率（按在管建筑面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，位列大型物業服務百強企業第一。SVK曹操讀書網

在物業公司赴港上市的潮流當中，融創服務成為其中的佼佼者。SVK曹操讀書網

對此，融創服務行政總裁曹鴻玲表示，“感謝投資者一直以來對融創服務的支持與認可。融創服務將以上市為新起點，在持續夯實、提升高品質服務能力的基礎上，進一步深耕已有核心城市，擴大規模、提升密度和在非住服務業態上進一步發展，打造智慧社區、物業運營管理、客戶生活服務一體化的線上服務平臺，快速發展‘線上+線下’的客戶運營能力。”SVK曹操讀書網

被疫情提速的物業公司紛紛赴港上市SVK曹操讀書網

國信證券早前發布研報指出，物業板塊高估值具有三大支持：SVK曹操讀書網

第一，物業管理行業續租率高，相當于“坐地收租”，這是高估值的根本原因；SVK曹操讀書網

第二，中短期內，預計物業板塊營收增長，以此計算的動態市盈率會稍微低一些，刺激股價繼續上升；SVK曹操讀書網

第三，物管公司客服人力成本持續上升，加上地產存量龐大，意味著有更強的“收租”能力，帶來板塊想象空間。SVK曹操讀書網

2020年，尤其是在疫情帶動下，物業公司的價值更是進一步凸顯。SVK曹操讀書網

“在抗疫大戰中，因為國家需要、人民需要、社區需要、業主需要，物業人挺身而出成為逆行者，用我們的專業精神付出了巨大的努力，守住了全國人民的平安和健康，贏得了社會各界的充分肯定，彰顯了物業服務的專業價值。”中國物業管理協會會長沈建忠表示說。SVK曹操讀書網

據沈建忠會長介紹，中國的物業管理行業已經進入了一個存量為主、服務為王的時代，服務成為關鍵性的增值因素，這次疫情也是中國物業管理行業向現代服務業轉型的一個契機。SVK曹操讀書網

與此同時，據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“物業企業發展還是應以市場化為導向，不能僅局限于開發商自己內部物業業務，因為開發商內部物業往往受到很多約束，而通過收購其他物業后定價才會更清晰，更有利于獨立運營。”SVK曹操讀書網

在物業公司轉型發展的過程當中，物業服務公司作為一個獨立平臺上市做大做強成為一種必然選擇，于是，2020年下半年，物業公司開始逐步升溫，頭部物業公司開始紛紛加速發展，而赴港上市則是其發展的一個重要步驟。SVK曹操讀書網

公開資料顯示，2020年,受新冠疫情的影響,物管板塊平均增幅卻達到了37%。SVK曹操讀書網

資料顯示，2020年10月20日，世茂集團拆分出的世茂服務在港交所招股，計劃募集101.2億港元；SVK曹操讀書網

2020年10月19日，由合景泰富拆分出的合景悠活開始招股，計劃募資31.2億港元。SVK曹操讀書網

大批物業服務公司都集中選擇赴港上市。SVK曹操讀書網

在這種背景下，包括融創服務在內的多個物業公司上市并不奇怪。SVK曹操讀書網

公開資料顯示，早在2019年，看到了物業公司的發展空間，融創服務開始通過外拓提速發展：SVK曹操讀書網

2019年11月，融創服務收購了成都環球世紀；SVK曹操讀書網

2020年5月，融創服務并購了業內知名的開元物業；SVK曹操讀書網

2020年6月，融創服務與陽光郡置地集團有限公司達成戰略合作協議，合約總建筑面積約70萬平方米，未來將通過資源共享在物業服務領域開展更加全面且深度的合作。SVK曹操讀書網

2020年8月，融創服務還與南昌市政公用資產管理有限公司訂立合作協議，雙方成立合資公司江西融政，融創服務持股51%。合資公司還降重點關注并接觸物業體量較大、管理業態豐富、區域競爭力較強的知名物業管理服務企業。SVK曹操讀書網

在外拓推動下，截至2020年9月30日，融創服務合約建筑面積2.47億平方米；在管建筑面積1.16億平方米。SVK曹操讀書網

對此，融創服務表示，看好物業服務行業未來的發展空間和潛力，分拆上市可使融創服務擁有獨立的融資平臺，為其未來發展提供資金。融創服務上市申請材料也顯示，主要募資用途是戰略性投資及并購。SVK曹操讀書網

融創服務等物業公司的估值溢價能否持續？SVK曹操讀書網

在物業公司扎堆赴港上市過程當中，物業公司的估值也開始水漲船高。SVK曹操讀書網

截至2020年10月23日，在物業板塊中，已有6家公司市值突破百億港元，包括碧桂園服務、雅生活、保利物業、綠城服務、中海物業、卓越商企。SVK曹操讀書網

3月12日，燁星集團公布招股結果，公司香港公開發售獲得約1948倍超額認購，晉身今年的新任“超購王”，將于3月13日在港交所掛牌上市。此前不到一周，興業物聯的公開發售獲得逾1400倍超額認購SVK曹操讀書網

2020年8月，恒大物業擬上市前夕也同樣吸引了眾多投資機構的注意，據悉，在恒大物業的14家戰投機構包括華人置業執行董事陳凱韻投資45億港元，持股比例5.373％；云峰基金認購15億港元，持股比例1.791％；騰訊認購12億港元，持股比例1.433％；集團副主席、總裁夏海鈞認購5.5億港元，持股0.657％；周大福創始人鄭家純家族認購5億港元，持股比例0.597％。SVK曹操讀書網

那么，為何物業公司會在2020年的資本市場獲得高度認可呢？SVK曹操讀書網

一般而言，在資本市場當中，物企的外拓能力往往被投資者視為盈利性、成長性和想象空間的考量指標或價值研判標準。SVK曹操讀書網

物業公司的成長性毋庸置疑。SVK曹操讀書網

從營利性來講，物業公司現金流穩定等特征也是吸引了眾多投資人。SVK曹操讀書網

對此，中泰國際策略分析師顏招駿曾表示，物業公司大多具有業務防守性強、現金流穩定等特點。SVK曹操讀書網

融創服務就是其中的典型案例。SVK曹操讀書網

據融創服務的招股書顯示，在2017年、2018年及2019年，融創服務分別實現收入11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復合增長率為59.5%；近三年利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復合增長率為150.7%。SVK曹操讀書網

從區域來看，融創服務聚焦核心城市，深耕多年，截至2020年6月30日，融創服務經營范圍覆蓋中國29個省、自治區及直轄市的127個城市；集團旗下在管物業中有86.1%位于中國的一線及二線城市。SVK曹操讀書網

從成長性來看，融創服務的合約建筑面積由2017年12月31日的 5740萬平方米，增長至2020年6月30日的2.321億平方米，年復合增長率74.9%；在管建筑面積則由2017年12月31日的2000萬平方米，增長至2020 年6月30日的1.054億平方米，年復合增長率94.5%。SVK曹操讀書網

截止到2020年5月8日，融創服務的合約面積2.3億方，在管635個物業，總計面積1億方，合約面積/在管面積2.3，比例是目前已上市物業公司最高前三。如果包括土儲鎖定面積，總的潛在面積3.8億平方，行業最高之一。SVK曹操讀書網

從物業服務最重要的口碑度來講，滿意度高，口碑好，品牌強，非常有利于融創服務的定價以及發力外拓，建立龍頭優勢——據中指院報告，位列「2019年中國物業服務質量領先品牌TOP3」，并榮獲了「2019年中國物業服務專業化運營領先品牌企業」、「2018年中國物業服務特色品牌企業－高端物業服務」等；根據第三方專業服務機構賽惟咨詢的報告，2019年客戶滿意度高達90分，遠高于行業平均73分，達行業標桿水平。SVK曹操讀書網

此外，融創集團多元業務也成為融創服務持續增長的動力之一。SVK曹操讀書網

公開資料顯示，作為中國最大的文旅運營商，也是國內最大的會議會展運營商之一，融創服務有很多康養醫養和特色小鎮等，自身有非常豐富的業態布局，再加上行業前幾的土儲，管理面積的增長潛力很大。SVK曹操讀書網

而除了融創集團自身的生態可以給融創服務提供發展空間之外，融創集團共同開發地產項目的400 多個合作伙伴，以及融創集團此前與大量的合作伙伴和地方政府建立的良好關系，也可以為融創服務的外拓+并購發展提供大量機遇。SVK曹操讀書網

在成長性可以想象的前提下，融創服務獲得一定溢價的估值并不意外。SVK曹操讀書網