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圖片來源@視覺中國xrs曹操讀書網(wǎng)

文丨蘇寧金融研究院，作者丨黃大智xrs曹操讀書網(wǎng)

與房子有關(guān)的話題總是能輕而易舉的上熱搜，只不過這次從“房價(jià)、房產(chǎn)稅”變成了“租房”。xrs曹操讀書網(wǎng)

這邊已經(jīng)碎了一地的“蛋殼”尚未結(jié)束，合肥又有“夢(mèng)嶺公寓”跑路的消息。這些長租公寓的品牌名字似乎充滿寓意，不是讓人殼碎，就是讓人夢(mèng)碎。xrs曹操讀書網(wǎng)

細(xì)數(shù)長租公寓的暴雷情況，已經(jīng)遠(yuǎn)超百家，涉及到的租客、房主更是以百萬計(jì)。背著租金貸卻還要另行租房的租客，出租了房屋卻沒收到錢的房主，到底誰應(yīng)該為這“一地雞毛”買單？xrs曹操讀書網(wǎng)

長租公寓為何還在“暴雷”？

長租公寓暴雷并不是個(gè)新鮮事，新鮮的是長租公寓暴雷能一次又一次的登上熱搜。xrs曹操讀書網(wǎng)

在2018年“鼎家公寓”暴雷后，長租公寓暴雷已屢見不鮮。很多人將原因歸咎于“租金貸”的使用，開始了對(duì)“租金貸”的大肆討伐。xrs曹操讀書網(wǎng)

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如上圖所示，一個(gè)典型的運(yùn)營中的長租公寓，房主將房源委托給長租公寓運(yùn)營方，并每月/季度收到長租公寓支付的固定租金。運(yùn)營方收房后經(jīng)過裝修出租給租客，收取押金及租金。租客與資金方（一般為消金公司、銀行等機(jī)構(gòu)）簽訂一年或更長期限的貸款合同，并同時(shí)簽訂委托支付協(xié)議，將貸款資金支付給長租公寓，并按照約定期限還款。xrs曹操讀書網(wǎng)

理論上來講，這種運(yùn)營模式下，房主委托出租便于管理；長租公寓獲得客戶收取租客服務(wù)費(fèi)及資金方的助貸服務(wù)費(fèi)用；租客簽署長期租房合同，只需月付租金減少資金占用壓力；資金方獲得客戶發(fā)放貸款盈利。這是一種典型的多方共贏模式。xrs曹操讀書網(wǎng)

其隱患在于，資金方將租客的一年期或更長期限的貸款支付給長租公寓時(shí)，長租公寓將形成一個(gè)難以監(jiān)控的資金池，一旦長租公寓將這些資金卷款跑路或挪作他用虧損時(shí)，長租公寓的暴雷就不可避免。xrs曹操讀書網(wǎng)

同時(shí)，由于長租公寓行業(yè)激烈的競爭，多數(shù)企業(yè)也會(huì)將資金用于高價(jià)收取房源，再以低價(jià)出租給租客，以謀求市場占有率的提高和用戶規(guī)模的擴(kuò)大。然而，這種本質(zhì)上虧損的運(yùn)營模式，一旦遇到租客不足時(shí)，現(xiàn)金流就會(huì)難以支撐按期付給房主的租金，此時(shí)同樣會(huì)暴雷。xrs曹操讀書網(wǎng)

然而，不論是卷款跑路還是“高收低租”，“租金貸”不是原罪，不受監(jiān)管的資金池，才是不斷暴雷的根本原因。xrs曹操讀書網(wǎng)

旁氏融資，誰來監(jiān)管？

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基（Hyman P Minsky）在其經(jīng)典理論“金融不穩(wěn)定假說”中，將經(jīng)濟(jì)單位的融資模式根據(jù)收入與負(fù)債的關(guān)系分為三類：對(duì)沖融資、投機(jī)融資和龐氏融資。xrs曹操讀書網(wǎng)

簡單說來，在對(duì)沖融資中，債務(wù)人的現(xiàn)金流能夠滿足所有負(fù)債的償付。投機(jī)融資中，雖然債務(wù)人現(xiàn)金流不足以償付本金，但足夠償付利息。而典型的旁氏融資中，債務(wù)人現(xiàn)金流不足以償付利息，只能靠變賣資產(chǎn)或借新還舊維持。xrs曹操讀書網(wǎng)

以某長租公寓為例，經(jīng)營和投資中的現(xiàn)金流連續(xù)七個(gè)季度為負(fù)，且經(jīng)營活動(dòng)中的現(xiàn)金流情況還在不斷惡化，凈流出規(guī)模不斷擴(kuò)大。投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流同樣為凈流出。企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)全靠籌資而來的資金維持經(jīng)營，是典型的旁氏融資行為。xrs曹操讀書網(wǎng)

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在多數(shù)龐氏融資中，通常都與欺詐性的融資活動(dòng)聯(lián)系在一起。而即便不是欺詐性融資，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值不足或現(xiàn)金流斷裂時(shí)，旁氏融資將戛然而止，無法償還的債務(wù)引發(fā)的便是企業(yè)破產(chǎn)，乃至金融危機(jī)。xrs曹操讀書網(wǎng)

以上長租公寓的財(cái)務(wù)情況是眾多同類企業(yè)的一個(gè)縮影。然而很難想象，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如此之大的融資性行為的監(jiān)管幾乎為零。作為租房信息中介的長租公寓有住建部管理，資金方（銀行、消金公司等）發(fā)放貸款有央行、銀保監(jiān)管理，唯獨(dú)作為融資主體的信息中介（長租公寓），在過去兩年中一直缺少管理。xrs曹操讀書網(wǎng)

住房租賃準(zhǔn)入門檻為何如此之低？

住房是一個(gè)關(guān)乎民生、關(guān)乎百姓幸福的事情。高房價(jià)之下，當(dāng)買房成為一件讓眾多中低收入者奢望的事情時(shí)，租房既是無奈也是現(xiàn)實(shí)的選擇。xrs曹操讀書網(wǎng)

在國外的住房市場中，德國有近50%的人選擇租房，日本的租賃房屋占新增住房的40%以上，英國、美國等國家的租房人群也常年占比超過30%。因此，發(fā)展長租公寓利于個(gè)人、利于房地產(chǎn)市場發(fā)展，更利于增加居民的福祉。xrs曹操讀書網(wǎng)

國內(nèi)也鼓勵(lì)通過租房實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，提出“租購?fù)瑱?quán)”、“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”等住房制度和政策。特別是2015年國務(wù)院提出了“大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”，2016年又出臺(tái)了指導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，政策的風(fēng)口下，長租公寓就像“風(fēng)口上的那只豬”一樣，被吹了起來。xrs曹操讀書網(wǎng)

然而，和快速膨脹的長租公寓行業(yè)相比，對(duì)于長租公寓的準(zhǔn)入和管理標(biāo)準(zhǔn)卻異常之低，僅有的《商品房屋租賃管理辦法》也面臨著法律位階低、執(zhí)行力不足、可操作性不強(qiáng)等問題。xrs曹操讀書網(wǎng)

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相比之下，國外的租房市場中，不論是機(jī)構(gòu)還是從業(yè)人員，都有嚴(yán)格的準(zhǔn)入和持續(xù)監(jiān)管。xrs曹操讀書網(wǎng)

美國不僅有《房地產(chǎn)執(zhí)照法》等嚴(yán)格的法律規(guī)制，房地產(chǎn)中介人員還需要進(jìn)行嚴(yán)格的考核，取得資格證書后才能夠上崗，而且對(duì)學(xué)歷、工作年限、個(gè)人信譽(yù)等也有硬性要求，后續(xù)每年還要接受全面的培訓(xùn)和繼續(xù)教育。xrs曹操讀書網(wǎng)

德國也在市場管理和租金管理有嚴(yán)格的要求，更是對(duì)租房的環(huán)境、設(shè)施、質(zhì)量等都有著具體的劃分，租房的各種細(xì)節(jié)都會(huì)受到嚴(yán)格的監(jiān)督和把控。英國則是建立了完善的租房信用體系，失信者會(huì)寸步難行。xrs曹操讀書網(wǎng)

而和我國最具相似性的日本，除了完善的法律制度和嚴(yán)格的從業(yè)人員準(zhǔn)入外，中介機(jī)構(gòu)還需要在運(yùn)營前繳納一定的保證金，用以賠償中介機(jī)構(gòu)違規(guī)時(shí)對(duì)市場主體的損失。xrs曹操讀書網(wǎng)

除了美、德、英、日等發(fā)達(dá)國家外，大部分經(jīng)濟(jì)體在建設(shè)租房市場過程中，都首先建立了異常嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人準(zhǔn)入管理措施，其核心原因在于，一旦租房中介出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)有極大的負(fù)外部性，特別是對(duì)于本就收入低下的租客而言。xrs曹操讀書網(wǎng)

因此，加強(qiáng)市場準(zhǔn)入和從業(yè)人員的管理，是發(fā)展長租公寓的必要，也是前提。xrs曹操讀書網(wǎng)

誰為長租公寓的問題買單？

馬斯洛需求理論將人的需要分為生理需求、安全需求、歸屬與愛需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)需求。xrs曹操讀書網(wǎng)

如果說投資P2P是在生理和安全之上的需求，那么租房則是一個(gè)人滿足自身最低需求的“生理需求”，當(dāng)最基本的生理需求無法滿足時(shí)，學(xué)習(xí)、工作、生活都是無源之水、無本之木的妄想。xrs曹操讀書網(wǎng)

在眾多長租公寓暴雷的事實(shí)中，都有權(quán)益受到損害的人。出租了房子的房主沒收到錢，發(fā)了貸款的資金方多了壞賬和眾多輿論的唾棄，長租公寓員工被拖欠了工資還要被租客罵無良……xrs曹操讀書網(wǎng)

然而，租客仍然是這場暴雷中受害最深，也是受影響最大的人群。xrs曹操讀書網(wǎng)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)租房人群超過了兩億人，其中70%以上是初入職場的90后、95后、00后，一年的“租金貸”可能是很多人兩到三個(gè)月甚至更多的工資收入。這些城市中的“打工人”缺乏時(shí)間精力去維權(quán)，難以追償被長租公寓吞沒的資金，疲于應(yīng)對(duì)貸款的催收，也不敢不還可能上征信的貸款，甚至還有被迫在深夜和寒冬中搬家的情況。xrs曹操讀書網(wǎng)

而在長租公寓暴雷之外，更多的亂象伴隨著行業(yè)發(fā)展。xrs曹操讀書網(wǎng)

對(duì)租客種族、性別、殘疾等方面的歧視，非法潛入、偷拍等對(duì)隱私的侵犯，甲醛房、隔斷房等對(duì)身心健康安全的威脅，隨意解約、漲租等對(duì)合法權(quán)益的侵害……xrs曹操讀書網(wǎng)

房主同樣深受其苦，被堆滿垃圾的新房，搬走家具的租客，改建“鴿子籠”的二房東……xrs曹操讀書網(wǎng)

看起來，無論房主、租客、員工們有多么無辜，最后也只能由市場中的這群人，為這場聲勢浩大的“長租公寓暴雷”買單。xrs曹操讀書網(wǎng)

誰來解決長租公寓的發(fā)展難題？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至今，陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的長租公寓企業(yè)已經(jīng)超過了100家。如果我們秉承善意的觀點(diǎn)，認(rèn)為這些企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)，是為了解決住房問題，經(jīng)營不善或暴雷是客觀因素，那么顯然，這個(gè)行業(yè)本身存在著特定的發(fā)展難題，而其中重點(diǎn)在于，經(jīng)營長租公寓的企業(yè)“沒錢”且“沒錢賺”。xrs曹操讀書網(wǎng)

“沒錢”在于缺少發(fā)展的資金，“沒錢賺”在于行業(yè)利潤微薄。xrs曹操讀書網(wǎng)

住房租賃市場具有典型的資產(chǎn)流動(dòng)性差、行業(yè)平均收益率低、融資規(guī)模大、資金回收周期長等難題。想要發(fā)展必須要借助外部融資，也就是“加杠桿”，發(fā)達(dá)國家成熟的住房租賃市場同樣如此。xrs曹操讀書網(wǎng)

但是，杠桿并非是用消費(fèi)貸加在消費(fèi)者頭上，而是鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，特別是住房租賃證券化產(chǎn)品REITs。美國2018年末的住宅REITs 總市值高達(dá)1307 億美元，遠(yuǎn)超住宅開發(fā)總市值407 億美元；同期，日本的住宅租賃REITs 超過14萬億日元，REITs是發(fā)展住房租賃市場最重要的融資渠道。xrs曹操讀書網(wǎng)

相比之下，國內(nèi)的長租公寓根本沒有有效、穩(wěn)定且大規(guī)模的融資渠道。自身無法融資的長租公寓，打著“金融創(chuàng)新”的旗號(hào)發(fā)展“租金貸”，也不得不說是一種對(duì)現(xiàn)實(shí)的嘲諷。xrs曹操讀書網(wǎng)

“沒錢”的同時(shí)還“沒錢賺”，目前我國租賃市場租金回報(bào)率僅在2% 左右，北、上、廣、深則更低。而日本公寓租金收益率平均在5% 以上，德國是3%-5%，都遠(yuǎn)超其本國十年國債收益率。xrs曹操讀書網(wǎng)

解決辦法在于稅收優(yōu)惠制度。例如，英國規(guī)定二套房用于出租可以免征一定的房產(chǎn)稅，出租產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用還可以用于抵扣收入所得稅。德國政府更加直接，對(duì)所在行業(yè)減免相應(yīng)的稅費(fèi)和資本利得稅。根據(jù)華中師范大學(xué)陳立中等人的研究測算，我國目前住房租賃稅率普遍在6%-16%，經(jīng)營住房租賃的企業(yè)普遍處于虧損邊緣。這種普遍虧損、盈利難的問題，客觀上也推動(dòng)長租公寓從其他的方面謀求回報(bào)。xrs曹操讀書網(wǎng)

因此，不解決融資難和盈利難的問題，長租公寓難談長遠(yuǎn)發(fā)展。xrs曹操讀書網(wǎng)

綜合來看，長租公寓目前既存在生存問題，更存在發(fā)展問題。針對(duì)這些問題的對(duì)策如控制好資金池的風(fēng)險(xiǎn)，限制用租客的消費(fèi)貸給長租公寓“加杠桿”；管理好長租公寓融資風(fēng)險(xiǎn)；提高長租公寓的準(zhǔn)入；保障租客、房主的權(quán)益；提供政策解決長租公寓融資和盈利問題等。xrs曹操讀書網(wǎng)

解決長租公寓暴雷的問題，看起來既簡單又很難。xrs曹操讀書網(wǎng)

無論如何，只是希望朋友圈和社交媒體上，不再有被迫雪天搬家的“打工人”。xrs曹操讀書網(wǎng)

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核心關(guān)鍵字： 房產(chǎn)