七成收入來自地產 擬赴港上市的佳源服務物業管理費收取率連滑
作者：開心
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
11月24日，港交所發布信息顯示，佳源國際控股（02768.HK）旗下佳源服務（01153.HK）通過聆訊并披露聆訊后資料集，擬于12月9日上市交易。
2020年3月，佳源國際控股分拆旗下物業服務業務，成立佳源服務并計劃單獨上市。
佳源服務招股書顯示，佳源服務的七成收入來自母公司，即佳源地產。在業績紀錄期，佳源服務的大部分物業管理服務合約涉及由佳源地產品牌開發的物業。數據顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，來自該等物業的收入分別約占其物業管理服務總收入的96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。
招股書顯示，佳源服務2017年至2020年上半年營業收入分別為2.10億元、3.31億元、4.55億元、2.80億元；凈利潤分別為1834.90萬元、3577.60萬元、5021.40萬元、3625.90萬元，營收凈利均保持穩定增長。
（來源：佳源服務招股書）
招股書顯示，佳源服務旗下有三大業務線，分別為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。2020年上半年，來自物業管理服務的收入最多，為2.37億元，占總收入的84.40%。
GPLP犀牛財經注意到，2017年至2020年上半年，來自佳源地產品牌的收入占比分別為91.20%、87.10%、78.20%、69.30%，也就是說，佳源服務對佳源地產品牌依舊存在較高的依賴。
（來源：佳源服務招股書）
作為浙江省綜合物業管理服務供應商，佳源服務的業務主要集中在長三角地區，存在區域集中的風險。招股書顯示，2017年至2020年上半年，佳源服務在長三角地區的在管建筑面積分別為1290萬平方米、1780萬平方米、2200萬平方米、2340萬平方米，分別占在管總建筑面積的92.10%、92.60%、84.30%及84.50%。
與此同時，作為物業服務公司，佳源服務還面臨物業管理費收取率持續走低的尷尬。
據佳源服務的招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，佳源服務的應收貿易款項減值準備分別為840萬元、1570萬元、2060萬元及2470萬元。截至2020年6月30日，佳源服務于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月的物業管理費收取率（按某一期間實際收取的物業管理服務費占同一期間物業管理服務總收入的百分比計算）分別為90.50%、95.60%、87.60%及63.50%。于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，佳源服務的關聯方應收貿易款項周轉日數分別為210日、112日、89日及212日，而第三方的應收貿易款項周轉日數分別為57日、75日、88日及88日。
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