佳源國際控股再現高息發債 業績增速趨緩之下千億目標難實現
作者：芊芊
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
千億目標尚未實現，佳源國際控股（02768.HK）仍在高息發債。
5月18日，佳源國際控股發布公告，擬發行一筆票面利率為11.0%、于2024年到期的1.3億美元優先票據。
相關數據顯示，2021年5月，國內房地產開發企業發行境外美元債的平均票面利率為6.95%，顯然，佳源國際控股這筆美元債的發債利率已遠遠高于行業平均水平。
此外，1月21日，佳源國際控股還發行一筆票面利率高達12.5%的美元債，募資3億美元，于2023年到期。
在高息發債之下，佳源國際控股的壓力和難題不言而喻。
漫長的千億之路
佳源國際控股千億野心不小，但其業績增速卻難以撐起這份野心。
早在2018年，佳源國際控股的創始人沈天晴就曾在年度工作會議上公開表示，按照2018年2700億貨值儲備的預估，即使不到50%的去化率，佳源國際控股也是比較容易實現千億目標的。2018年佳源國際控股僅實現合約銷售額201.8億元。
2019年，在佳源國際控股的業績會上，副主席兼執行董事張翼再度表示，沈老板作為實際投資人把優質資產全部并進來，再努力一下，千億目標在未來就可以實現，這個任務是顯而易見比較輕松的，它應該是個中期的發展戰略。并且表示，未來集團將力爭在三到五年內把合約銷售金額突破一千億元。
但事實上，千億對于佳源國際控股來說并不容易。
年報顯示，2019年，佳源國際控股實現288.68億的合約銷售額，踩線完成280億元的年度銷售目標。2020年，佳源國際控股錄得合約銷售金額308.28億元，而2020年佳源國際控股銷售目標為360億元，佳源國際控股僅完成86%。
不僅失約年度銷售目標，佳源國際控股的銷售增速也逐漸放緩。
GPLP犀牛財經梳理發現，2017年至2020年，佳源國際控股的合約銷售額分別為103.70億元、201.80億元、290億元、308.28億元，增速分別為123.1%、94.6%、43%、7%。
如今，房產市場早已過了規模化時代，隨著房產監管政策的出臺和行業調控的加強，企業的擴張本就面臨著很多風險。對于佳源國際控股來說，外有政策限制，內有業績憂患，未來千億的之路仍很漫長。
實控人頻“輸血”
為實現規模的增長，近年來實控人沈天晴不斷向佳源國際控股注入項目資產。
公開資料顯示，2018-2020年，沈天晴分別將旗下擁有的多宗上海項目、佳源服務（后分拆上市）、安徽物業開發項目等通過多數配股+少量現金的方式，并入佳源國際控股。同時，沈天晴在佳源國際控股的持股比例由55.41%上漲至69.74%。
2021年1月14日，佳源國際控股再度發布并購公告，沈天晴繼續向佳源國際控股注入三個青島項目及一個威海項目，初步代價72.48億港元。新注入的山東項目采用配股+可轉債+現金的方式，其中僅15%采用現金支付，剩余的則全部采用權益性工具。
佳源國際控股表示，山東資產的注入能夠增加超300億元的貨值，預計2021年將貢獻65億元的銷售額。
資產的注入確實讓佳源國際控股實現了土儲的增長。數據顯示，2018-2020年，佳源國際的土儲從920萬平方米增加至1765萬平方米，其中僅并購的安徽和上海資產包，其土儲就增加超400萬平方米。
不過，佳源國際的業績卻并不樂觀。據年報，2018-2020年，佳源國際控股實現營收分別為136.16億元、160.7億元、183.63億元，同比增速分為37.5%、18%、14%，營收呈現逐年下滑趨勢。
值得一提的是，雖然佳源國際控股并未完成2020年銷售目標，但業績會上管理層提出2021年實現405億的目標，相比2020年的銷售額增長了31.5%。
對于405億的目標，佳源國際控股管理層表示，2021年可以產生銷售的新項目還沒有計算作為補充的情況下，預計2021年可以產生的可銷售貨值達到了620億元。按照6.5打折的去化，可以完成405億目標。
（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）
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