作者：小溪mbP曹操讀書網

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）mbP曹操讀書網

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2021年5月31日，石榴投資集團有限公司（下稱“石榴集團”）向港交所提交上市申請。mbP曹操讀書網

石榴集團總部位于北京，主要專注于向首次購房者、首次及后續改善型購房者及高凈值客戶提供住宅物業。招股書顯示，截至2021年2月28日，其共有86個處于不同階段的物業開發項目，總建筑面積為919.38萬平方米。mbP曹操讀書網

GPLP犀牛財經發現，石榴集團創始人雖十分低調，但該公司在“搶地”方面卻毫不含糊。此外，作為2021年第一家申請上市的房地產企業，其基本面也值得進行探究。mbP曹操讀書網

創始人異常低調 想做地產界的“蘋果”mbP曹操讀書網

石榴集團由崔巍和桑春華于2008年創辦。招股書顯示，目前崔巍任該公司執行董事兼董事會主席，負責公司的策略性發展及整體業務方向。桑春華任執行董事兼總裁，負責整體營運和主要決策。mbP曹操讀書網

石榴集團的實控人崔巍十分低調，很少拋頭露面，被外界稱為“不在地產圈的地產老板”。mbP曹操讀書網

1987年，崔巍畢業于中國上海師范大學，主修地理，并于1993年6月從南京師范大學獲得地理教育學士學位。1987年至1993年，崔巍曾擔任上海梅山第一中學的地理老師。mbP曹操讀書網

2004年至2008年，崔巍曾任職于從事房地產代理業務公司北京綠野房地產經濟有限公司，擔任執行董事兼總經理，主要負責該公司的整體管理及運營。mbP曹操讀書網

而同為創始人的桑春華，在創立石榴集團前，曾與崔巍同在北京綠野房地產經濟有限公司擔任監事。兩人還曾在三亞華美投資有限公司擔任董事，不過該公司由于終止業務后未能按照規定提交年度報告，2018年5月31日被吊銷商業牌照。mbP曹操讀書網

值得注意的是，石榴集團現在的名字是在2016年由“K2地產”改名而來，而其原名K2地產的名字源于世界第二大高峰喬戈里峰（K2峰）。mbP曹操讀書網

為何名字選取于世界第二大高峰（K2峰）？mbP曹操讀書網

據媒體報道，崔巍十分喜歡登山，而其最喜歡的就是被國際登山屆公認為8000米以上攀登難度最大的山峰K2峰，石榴集團還曾對外表態稱，“我們老板的理念是做第二，不做第一，因為槍打出頭鳥” 。mbP曹操讀書網

2016年，K2地產更名為石榴集團，取意為“聚合是力量，分散是生機”。而在更名的發布會上，該公司管理層還曾表示要做地產界的“蘋果”。mbP曹操讀書網

不過，在上述發布會上，石榴集團實控人崔巍依舊未出席。mbP曹操讀書網

激進搶地遭開發商聯合抵制mbP曹操讀書網

總部位于北京的石榴集團，曾被譽為京圈地產界的“黑馬”。mbP曹操讀書網

2009年，石榴集團開始銷售其首個住宅項目K2海棠灣。2010年，其將業務范圍拓展至京津冀，開始銷售K2清水灣和紅樹灣。2011年其K2百合灣項目，成為北京市通州區的標桿住宅項目。隨后，其將業務范圍拓展至大灣區、山東省、長江三角區等。mbP曹操讀書網

招股書顯示，截至2021年2月28日，石榴集團的總土地儲備為919.38萬平方米，共有86個處于不同開發階段的物業開發項目，其中82個項目由其附屬公司開發，4個項目由合營企業及聯營公司開發。mbP曹操讀書網

石榴集團86個項目中，43個項目位于京津冀城市群，35個項目位于長江三角洲地區，3個位于大灣區，1個位于成渝經濟圈，4個位于山東省。mbP曹操讀書網

值得注意的是，2016年石榴集團進軍鄭州市場，但是在競拍土地時由于兇狠加價搶食城改地，遭到鄭州房地產開發商集體抗議，最終不得不放棄鄭州土地市場的公開競買。mbP曹操讀書網

2016年7月，石榴集團先后在鄭州參與東趙村、姚莊村等城改地爭奪，并將多個地塊收入囊中。mbP曹操讀書網

在石榴集團進入鄭州市場之前，鄭州的舊城改造項目一直采用開發商“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”的運作模式。石榴集團介入后為奪得土地提高價格，改變了鄭州本地開發商城改地塊底價成交的慣例。mbP曹操讀書網

石榴集團的行為引發了鄭州本地開發商的不滿。2016年12月，鄭州位于主城區的9宗住宅用地集中出讓，石榴集團取得競拍權。在競拍前夕，鄭州本地開發商上演了“維權大戲”。mbP曹操讀書網

據媒體報道，2016年12月3日，10多家鄭州本土開發商租用近500輛汽車并在車上掛上“K2滾出鄭州”等標語，在大街上行駛并圍在省政府進行“維權”。mbP曹操讀書網

2016年12月4日，石榴集團在其官方微信公眾號上發布消息稱，迫于地方同業壓力，全面退出鄭州土地市場的公開競買。mbP曹操讀書網

鄭州對于石榴集團來說或許不是一塊“風水寶地”，招股書顯示，2019年石榴集團由于出售資產產生0.27億元的虧損，而虧損原因為出售鄭州地方機關購買的2019年土地拍賣資格證的一次性虧損。mbP曹操讀書網

三、力爭2021年地產第一股 石榴集團成色如何mbP曹操讀書網

自2016年遭到鄭州本土開發商聯合抵制后，最近幾年石榴集團變得低調了很多，其最近的熱點還是在2020年5月“牽手”羅永浩線上賣房。mbP曹操讀書網

值得注意的是，石榴集團是2021年第一家申請上市的地產企業，而此次申請港股上市，再次讓石榴集團獲得了關注。mbP曹操讀書網

有意思的是，GPLP犀牛財經發現，石榴集團在2016年更名的同時也進行了股份制改造，該項舉動曾被認為是擬進行IPO的信號。mbP曹操讀書網

5年時間已過，石榴集團邁出了上市的實質性一步，石榴集團為何選擇在這個節點申請港股上市？其成色如何呢？mbP曹操讀書網

招股書顯示，2018年至2020年，石榴集團的收益分別為99.37億元、80.31億元、122.65億元，溢利分別為15.84億元、7.18億元、11.31億元。mbP曹操讀書網

不過，石榴集團超九成收益來自于物業銷售。2018年至2020年，該公司物業銷售收益分別為96.65億元、73.51億元、116.75億元，占總收益的比例分別為97.3%、91.5%、95.2%。mbP曹操讀書網

對此，石榴集團稱，其2019年來自物業銷售收益較2018年減少，主要是由于物業項目售價一般相對較高的若干地區的已確認建筑面積及相關收益減少。2020年又有所增加是由于其拓展中國目標地區內的業務，已竣工及已交付的住宅項目數量增加所致。mbP曹操讀書網

此外，石榴集團的毛利率呈現下降趨勢。2018年至2020年，該公司錄得的整體毛利率分別為34.1%、34.1%、22.9%。mbP曹操讀書網

針對毛利率較低的問題，石榴集團表示，2020年毛利率較低主要是由于土地收購成本增加，導致物業銷售的整體成本上漲，使物業銷售毛利率減少。mbP曹操讀書網

GPLP犀牛財經發現，石榴集團2019年全踩房地產行業的“三道紅線”，但在2020年卻翻綠。mbP曹操讀書網

招股書顯示，2019年末，石榴集團的凈資產負債率為140%，經計算，其剔除預收賬款后的資產負債率約為73.78%，現金短債比約為0.5，均超出“三道紅線”要求。mbP曹操讀書網

2020年末，該公司凈資產負債率為90%，經計算的剔除預收賬款后資產負債率約為69.5%，現金短債比約為1.53，均在“三道紅線”內。mbP曹操讀書網

石榴集團稱，其凈資產負債率降低主要是由于現金及現金等價物增加所致。GPLP犀牛財經發現，其現金及現金等價物增加主要是由于融資活動所得現金流凈額增加。mbP曹操讀書網

招股書顯示，2019年末，石榴集團融資活動所得現金流凈額為-32.85億元，而2020年末該項數值為6.12億元。mbP曹操讀書網

不過，石榴集團的融資成本也在增長。2018年末至2020年末，該公司的融資成本分別為3.77億元、4.23億元、5.82億元，而同期其銀行借款、信托融資及公司債券的加權平均實際利率分別為8.2%、8.9%、8.1%。mbP曹操讀書網

此外，2021年3月31日至5月21日，石榴集團訂立了一份總金額為0.8億元，利率為9%的銀行貸款作為借款，而同期其還就13.30億元訂立了3份年利率介乎7.1%-11.5%的融資協議。mbP曹操讀書網

業績增長乏力，融資成本上升的石榴集團能否闖關成功，成為2021年地產上市第一股？mbP曹操讀書網

地產行業正在發生大變化，留給石榴集團的時間不多了，若未能通過上市融資，其處境將會更加艱難。mbP曹操讀書網

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）mbP曹操讀書網

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