腳踩兩道紅線仍加速狂奔 業績下滑的中交地產離千億還有多遠？
作者：芊芊
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
6月7日，中交地產（000736.SZ）發布公告，董事會于6月7日收到李永前的書面辭職報告，由于工作安排原因申請辭去總裁職務。辭職后，李永前不再擔任中交地產總裁職務，仍繼續擔任董事長、黨委書記、戰略與執行委員會召集人、提名委員會委員。
另外，中交地產宣布，聘任汪劍平為總裁，聘任孫衛東為執行總裁，任期自6月7日起。
公開資料顯示，中交地產成立于1993年，是中交房地產集團有限公司所屬的國有控股房地產上市公司，旗下擁有30余家全資、控股企業，業務包括房地產開發、工業地產經營、物業管理等領域。2020年，中交地產簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，銷售回款378億元，較上年增長28.63%。
沖刺千億目標 大規模拿地
中交地產絲毫不掩飾自己對規模的渴望。在監管趨嚴的行業環境下，仍舊在加速擴張。
2019年7月，中交地產董事長李永前定下目標：”2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”，并表示要”復制綠城中國、創新中交地產”，效仿其輕重資產并舉的開發模式。
公開資料顯示，2013年至2016年，中交地產四年時間的拿地總額近109億元；2019年提出新目標后，持續加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等多個城市。經相關媒體統計，平均每9天中交地產便將一宗地塊收入囊中。而2020年一年時間內，中交地產已耗資535.8億元競得30幅土地。
據年報，截至2020年年末，中交地產實現簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，已達成500億的銷售目標。2020年共新增土地30宗，較2019年增長一倍；計容建筑面積增長177%至635.59萬方；持有項目85個，項目總建筑面積2376萬平方米。
銷售規模的大漲與中交地產的擴張性發展模式不無關系。而在實現2020年500億的目標后，中交地產仍在不斷加碼。
5月24日，中交地產發布公告稱，為推進XAQD-0023地塊項目建設，擬與中交第四公路工程局共同投資11億元設立河北雄安啟晨置業有限公司。其中，中交地產出資7.7億元，中交第四公路工程局出資3.3億元，該地塊中標金額32.8億元。
值得關注的是，2020年，中交地產就明確提出“投資雄安就是投資未來，建設雄安就是建設未來，為雄安服務就是為中國的未來服務”的口號，并拿下該區多個地塊。
業績下滑 踩中兩道紅線
飛速奔跑的中交地產，面臨著不小的壓力。
財報顯示，2020年中交地產實現營業收入123億元，同比減少12.54%；凈利潤3.47億元，同比減少35.92%。扣非凈利潤為2115.72萬元，同比減少91.82%。
來源：中交地產2020年報
此外，中交地產發布2021年一季度業績報告稱，2021年一季度實現營業收入20.53億元，同比下降2.23%；凈虧損1.42億元，而2020年同期為凈虧損2108.05萬元，虧損幅度再次擴大。
對此，中交地產表示，因為其在上一年度積極拓展主營業務發展規模，獲取新項目的數量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末，納入合并范圍項目較上年同期增加較多，且多數項目尚處于前期開發階段，新項目所需人員增加，導致管理費用增加；新項目開發建設所需外部借款增加，導致費用化利息增加。
除了業績的整體下滑，中交地產的負債情況也不容樂觀。
年報顯示，2020年中交地產的經營活動現金流量凈額凈流出187.4億元，同比下滑288.04%；而總負債則高達866.11億元，同比暴增108.95%。
從三道紅線指標來看，2020年，中交地產剔除預收款后的資產負債率為83.4%，凈負債率為296.4%，現金短債比1.43。按照三道紅線標準，中交地產已踩”兩條紅線”，這也就意味著中交地產之后在融資上將受到極大的限制。
對于巨額負債，中交地產在投資者互動平臺表示，作為央企控股上市公司，將會更加注重風險防控，后續也將嚴格按照政策要求，加快存貨去化。
對于中交地產來說，降負債迫在眉睫。
（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔。）
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