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圖片來源@視覺中國6Fc曹操讀書網

文 | 聞旅6Fc曹操讀書網

9月9日上午，一份名為《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》（下稱“報告”）的文件流傳網絡，正值地產巨頭恒大危機四伏之際，這份來自河南王建業的“求救信”因損失統計巨大、風險預警駭人，隨即引發廣泛關注。6Fc曹操讀書網

9日當晚，建業集團召開線上媒體溝通會回應。建業集團總裁王俊確認，網傳求助信內容屬實。其表示，困難只是暫時的，目前建業多數業態和業務已恢復到正常經營狀態，正在加速回暖。6Fc曹操讀書網

01 “澇疫結合”暴擊河南王

自7月下旬起，因內澇和疫情雙重打擊，眾多河南本土企業經營陷入困境。6Fc曹操讀書網

根據報告，這輪打擊造成建業直接損失5.5億元（值得注意的是，在月前建業地產召開2021年度中期業績發布會上，王俊表示河南水災造成建業地產直接損失約3億元）、經營性損失8億元、運營性損失3億元以及正在銷售的300多個項目超過50個銷售案場關閉，銷售及回款較原計劃減少近30億元……累計各種經濟損失逾50億元。6Fc曹操讀書網

報告強調，在此種打擊下，建業面臨大批人員失業、觸發銀行失信、企業自身“暴雷”、造成資本市場動蕩，乃至引發全國性消極反響等在內的5大風險和危機。6Fc曹操讀書網

基于此，建業向河南省政府提出了幾點請求，包括懇請地方政府盡快償還“多年來由于各種原因拖欠的各類款項”；分類減免和緩交建業旗下公司的增值稅、所得稅；允許部分在建工程延期交付；部分土地款延緩支付半年到一年。6Fc曹操讀書網

按照王俊的說法，包括建業在內的企業遇到的困難，引起了河南省委省政府的高度重視。6Fc曹操讀書網

8月18日，河南省政府辦公廳印發了《河南省支持企業加快災后重建恢復生產經營十條措施》（俗稱“金十條”），包括銀行貸款延期還本付息、退稅緩稅、企業緩繳社保金、對實施技術改造的企業資金補助、加快住房公積金個人住房貸款辦理、順延房地產項目交付期限、加快清理政府欠款等。6Fc曹操讀書網

建業地產人士接受《財經》采訪表示，以上政策已經逐漸落地，切實幫助到了公司。如稅務優惠、資金補助、以及退還一些過去拍地繳納的保證金。進入9月后，除水災造成的破壞外，建業地產各業務已經逐漸恢復。6Fc曹操讀書網

“9月4號河南電影小鎮正式重新開園，均已恢復到災情和疫情之前的運營狀態，全省8家建業大食堂、10家建業酒店、7家商場、4家綠色基地也都已經復工復產。整個企業和河南省一樣，正在全面地復蘇，也在越來越好。”6Fc曹操讀書網

王俊介紹，9號早，債券價格因該“”風波下跌6個點，集團專門召開了投資人線上會予以解釋后。會后債券已經回到了昨天價格。“目前銀行并沒有受到影響，尤其是省內的銀行，作為建業重要的合作伙伴，對建業比較信任。一般地產公司的現金和按揭，銀行都掌握得比較清楚。”6Fc曹操讀書網

截至8月底，建業地產賬面現金及等價物余額為180億元，內部預計隨著銷售額回款增長，9月底，賬面非受限資金達到152億元。美元債方面，明年年底前共有9億美元到期。公司的自有資金充裕，鑒于最近建業地產的美元債價格受到持續打壓，公司也在考慮用自有資金回購美元債，這些資金都已準備好。6Fc曹操讀書網

02 建業文旅地產概覽

建業地產為何會遭遇如此重創？王俊對此做了兩點解釋。6Fc曹操讀書網

一方面，水災和疫情影響了建業住宅項目的施工和銷售進度；另一個受嚴重沖擊的，則是建業旗下的文旅業態。6Fc曹操讀書網

不同于建業住宅項目遍布河南各地，各項目遭受洪澇/疫情沖擊輕重不一。王俊介紹，包括電影小鎮、足球小鎮等在內，建業旗下的文旅項目主要在鄭州，因災情加疫情阻斷了客流，因此受災比較嚴重。6Fc曹操讀書網

以“只有河南”戲劇文旅城為例，該項目由建業集團聯袂王潮歌導演歷時4年共同打造而成。從6月5日剛開業，項目剛運營了45天，就因為水災和疫情停業45天。而因暴雨導致道路交通中斷，建業旗下足球小鎮遭受的沖擊更甚。6Fc曹操讀書網

該項目位于鄭州西郊櫻桃溝，項目已經建設包括兒童的游樂設施以及越野的山地自行車賽道、窯洞酒吧等設施配套。“項目是在溝里面，兩邊有兩條路通往櫻桃溝，由于道路被沖斷、復建無期，6億元投資及9億元建設用地，或成為15億無效資產。”6Fc曹操讀書網

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據了解，以地產起家的建業，其文旅業務始于2012年的安陽湯陰縣，因地方政府需要做旅游，建業當時組建團隊開始探索，這也是建業文旅的萌芽，此后，圍繞溫泉酒店、特色小鎮、田園綜合體、旅游演藝等各類業態，建業在以鄭州為核心的中原城市群持續落地各類文旅地產項目：6Fc曹操讀書網

2018年3月，總投資3.67億,建業首家全新自營的鄢陵建業花滿地溫泉酒店開業；6Fc曹操讀書網

2018年9月，總投資210億元、建設用地達2400多畝的建業足球小鎮開園；6Fc曹操讀書網

2019年9月，占地約600畝,總投資約45億元的建業華誼兄弟電影小鎮營業；6Fc曹操讀書網

2020年12月，總占地6725畝，概算投資20億元的伊川建業田園綜合體獲批3A景區；6Fc曹操讀書網

2021年6月，總投資金額60億，占地面積622畝的“只有河南·戲劇幻城”開業。6Fc曹操讀書網

談到建業的戰略調整和體系升級，建業董事長胡葆森近期在接受《觀點》采訪時介紹，作為集團核心競爭力的重要組成部分，建業的大服務體系體以四個板塊為支撐，酒店、商業、文旅、農業，這四個板塊加上2014年成立的嵩云科技，用互聯網的手段把建業的客戶鏈接在網上。6Fc曹操讀書網

如果僅從項目規模、投資密度、營銷聲量等層面來看，建業對于文旅似乎給予了足夠的厚望。但事實上，至少在監管政策壓頂、行業淘汰賽白熱化的現階段，房地產仍是建業集團的絕對主營業務。6Fc曹操讀書網

建業2020年上半年財報顯示，其物業銷售收益為194.18億元，占總營收比高達95.4%。而胡葆森在月前年中業績會上也強調，在建業集團的產業鏈中，建業地產無論是在獲取土地資源還是其他資源、投資，都是壓艙石和主力軍；建業集團建造房屋、對市場及產品的研究等都以建業地產為主，地產在整個發展過程中總發動機的角色不可替代。6Fc曹操讀書網

從這個角度講，如果過分強調建業文旅業務給集團造成的損失比重，這似乎與其本身的戰略重心和資源傾斜并不相符。6Fc曹操讀書網

03 一個時代正在遠去

盡管報告著重強調風險危機，客觀而言，在最為核心的債務問題上，相比不少暴雷頻頻的開發商而言，建業的情況要緩和許多。6Fc曹操讀書網

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根據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，截至2021年6月30日，建業地產剔除預收款后的資產負債率為87.2%，凈負債率為92.6%，現金短債比為1.93，三道紅線僅踩中一道。6Fc曹操讀書網

但短期的經營形勢之外，放眼更為長遠的未來，建業面臨的考驗可謂艱難。6Fc曹操讀書網

業界熟知，作為河南王的建業，其發展重心始終聚焦河南。截至目前，建業地產已進入河南省18個地級市、122個縣級市。其5000多萬平方米的土地儲備，99%集中于河南。也正是因為發跡河南、深耕本土，相比其他外來玩家，建業享受到中原大地快速城鎮化更為豐厚的紅利。6Fc曹操讀書網

體現在拿地成本上，以《只有河南》運營方—河南建業實景演出文化發展有限公司（建業地產控股）為例，企查查顯示，2017年9月，項目公司在中牟縣拿下9宗地塊，其中7宗住房用地共計30萬平方米，樓面價僅為1680元。對比1個月前鄭州海昌碧海置業有限公司在同區域拿下6塊住宅用地2100元的樓面價，其成本優勢明顯。6Fc曹操讀書網

從2016年～2019年，建業由一家區域性房企直接邁入千億俱樂部，其合同銷售金額三年復合增長率高達65.9%。6Fc曹操讀書網

然而“硬幣有兩面”，對單一市場過于依賴造成的“風險疊加”，隨后引發建業業績震蕩。6Fc曹操讀書網

建業的業績暴增始于2016年河南省發布《關于加快推進棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見》，地方大力推進棚改貨幣化安置對河南三四線樓市起到極大的刺激作用。2019年4月，財政部發布《關于下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，13個省市棚改腰斬，河南從64萬套減到15萬套，跌幅高達77%；這直接導致2020年，建業合同銷售總額約1026.42億元，較2019年僅微增1.5%。6Fc曹操讀書網

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因調控政策加碼疊加市場形勢下行，2020年9月，河南省房地產業商會召開會長閉門會，商會名譽會長胡葆森以降價會使已購房者資產縮水、可能導致過激維權行為、房價大起大落將對金融將造成巨大影響等緣由 ，號召同行不帶頭降價，事件引發輿論嘩然。6Fc曹操讀書網

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截至2021上半年，建業地產的毛利率與凈利率，已分別由2018年上半年的30.05%和12%，一路降至17.9%和5%；建業更以內澇/疫情為由，直接將2021年合約銷售目標由原定的800億下調至700億。6Fc曹操讀書網

04 未來走向何方？

當棚改拆遷—貨幣化安置走向尾聲，跨域擴張又遲遲不見進展，以拓展本地非剛需屬性的文旅地產為代表，建業跨界文旅很難說屬于順勢而為亦或形勢所迫。6Fc曹操讀書網

在文旅地產行業觀察者藍蒼（化名）看來，不同于因氣候優勢面向全國客群的海南/云南等區域，建業文旅地產項目的客群基本局限在河南本地；而從城市群質量和經濟發展均衡性來看，中原城市群也比不了發達的沿海三大城市群，其本地消費能力并不足以撐起文旅地產過高的溢價。6Fc曹操讀書網

在這種情況下，建業文旅地產項目內的運營業態作為地產板塊的營銷引流器具之外，未來其要想擺脫受地產銷售長期輸血，其文旅產品本身是否符合市場需求、運營管理是否良性可持續，將愈顯重要。6Fc曹操讀書網

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仍以“只有河南”為例，作為河南本地龍頭房企建業聯手知名導演王潮歌打造的“鴻篇巨制”，雖說項目自開業以來業界關注度頗高，但由于該項目所處的區位條件限制、所需演員陣容異常龐大、且室外演藝容易受天氣/季節因素影響，此前景鑒智庫創始人周鳴岐在接受聞旅采訪時認為，從商業的角度來看，這一項目要想長期良性運營，面臨的運營壓力巨大。6Fc曹操讀書網

“宏大場面的代價就是人多、面積大，拋開數十億的建設投入、未來折舊和設備日常維護不談，人員成本是演藝項目的成本重頭，《只有河南》的運營團隊超1200人，其中有800位左右演員，人力成本十分巨大。放眼全行業，目前中國年收入破億的旅游演藝項目屈指可數，加上在河南這種北方區域落地這樣一個露天演藝項目，因為季節和天氣變化帶來的旅游淡旺季特別明顯，這個經濟賬很難算過來。”6Fc曹操讀書網

周鳴岐談到，旅游投資需要從一開始考慮清楚商業模式和經營問題。目前很多景區和文旅項目都在缺乏專業投資研判的情況下貿然砸下重金，而現實則是，低效甚至無效投資導致的經營帳愈發算不過來。特別是很多新建的文旅項目動不動就是以十億為計的大手筆，惡性循環下越虧越多，直到最后難以收拾，投資方和地方政府對后續責任互相推諉。6Fc曹操讀書網

“本質上，文旅項目屬于長線投資，也是周邊配套地產溢價空間的基礎，投資方從一開始就應該從商業頂層架構的角度來進行合理的項目結構設計，然后以此為基礎確定投資量級和各板塊的規模，而不是一味追求宏大和壯觀。也只有這樣，才能做出符合市場規律的文旅項目，項目才能擁有更為長久的生命力。”6Fc曹操讀書網

一個值得關注的數據是，根據《財經》產業研究中心的測算，建業地產的去化率從2017年的58%，一路下降到2020年的35%；當地產宏觀形勢步入拐點，包括溫泉酒店、電影/足球小鎮、旅游演藝綜合體等在內，建業旗下各類文旅項目運營能否由附庸進化至獨立生存乃至實現反哺？而作為集團發展的總發動機，未來建業地產又將如何與文旅等多元業務板塊深度協同，以推動集團體系持續迭代升級？聞旅對此保持關注。6Fc曹操讀書網

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