合生吞并恒大物業，房地產新一輪廝殺開始
圖片來源@視覺中國
文 | 金角財經，作者 | 周大錘
驚雷之下，恒大的白衣騎士似乎出現了身影。
10月4日，恒大物業和中國恒大在港股停牌，地產界“隱型航母”合生創展也宣布停止買賣，稱有一筆重要交易要公布。
這筆交易的內容，是合生創展計劃以400多億港元的價格，接手恒大物業51%的股份。
這是各大地產商虎視眈眈、你爭我奪，并認為恒大物業是恒大最為優質的資產。
如今，恒大接過400億港元現金，合生的物業體量瞬間暴增4.5倍，僅次于碧桂園。
幾家歡喜幾家愁。
這筆交易背后，是高頻的“大魚吃瀕死大魚”式吞并。
房地產的競爭邏輯，也正在產生劇變。
01
想搶恒大物業的人不少。
三道紅線、集中供地...一波波政策收緊，逼著房地產大步進入存量房時代，大塊拿地的套路走不通之后，房企們急著轉型。而物業，就是存量房時代最穩定的收入來源。
半個月前的9月20日，碧桂園耗費近100億，全資間接收購富力物業，震驚了整個業界。要知道，這是2021年物業圈最大的一筆買賣。
不過，這個記錄很快就被合生的并購行為打破了。
暗流早已涌動，圍繞著物業業務，并購層出不窮：
今年9月，除富力物業外，碧桂園花費資金逾100億元，在短短十幾天內連續收購藍光嘉寶物業，以及物業第一股彩生活的核心資產。
綠地曾在今年7月發布公告稱，擬將全資子公司綠閔物業100%股權轉讓給花樣年旗下的深圳富昌商業，作價12.6億元，就在這個消息傳出兩個月后，花樣年又將旗下的核心物業資產轉賣。
金科則在一年內接連收購多家重慶中小型物業公司，并傳出消息，稱會收購新力物業。
在恒大資金鏈緊張的消息傳出后，賣相不錯的恒大物業也受到了覬覦，萬科、碧桂園等企業都派組做過調查，畢竟，這個獨立上市的物業板塊，是恒大手中當之無愧的優質資產。
資料顯示，恒大物業在管面積高達4.5億平米，市值最高曾達2000億港元，在國內僅有體量同樣巨大的碧桂園物業可以相比，尤其在受母公司拖累，市值掉到500多億后，不少人在等著缺血的恒大將恒大物業打折拋售。
可誰也沒想到，半路上殺出一個合生創展。
合生創展旗下的合生活康景物業，在管面積僅1億平米，近半年的交付面積不過30萬平米，體量與影響力根本無法與恒大物業相提并論。
拿著這400億港幣，恒大可以稍微緩解一下燃眉之急。自央行通過SLF及逆回購操作投放市場5700億元后，恒大就在積極自救，100億甩賣盛京銀行股權，400億割肉恒大物業，部分項目終于復工。
早在去年，合生創展就有過整合旗下合生活相關業務，推著合生活獨立上市的計劃，如今直接買下恒大物業，合生創展的物業上市大計事半功倍。
即使房地產迎來了劇烈的變化，但市場上不缺錢，資本們依然在尋找著獵物。
錯失黃金10年后，誰也沒想到，這家企業還有如此充裕的現金流，一出手就吞下了業內頂尖的物業公司，果真世事難預料。
02
合生創展最出名的，是手下那個“亞洲最大鬼城”。
2003年，合生創展在天津寶坻拿下2.5萬畝鹽堿地，打造京津新城，寶坻政府給出了不可思的友情價：78元/平米。
按照計劃，這塊面積相當于33個天安門廣場的土地上，將建起8000座別墅、數個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和中英文學校，容納下50萬“高凈值”人口。
然而京津唐、環渤海經濟圈并沒有為合生帶來足夠的富豪業主，108億的巨量投入，只換來20億元銷售額，亞洲最大別墅區淪為亞洲最大鬼城，經此一役，合生也被業內人士戲稱為“職業經理人墳場”。
客觀來看，雖然寶坻的項目過于拉胯，但合生拿地的眼光和本事，絕大多數時候都讓同行望塵莫及——合生手里的項目，不少都伴隨著調規、土地變性、大幅增加容積率。
在只靠財力寸步難行的北京，截止到2020年，合生手里的可銷售面積高達近400萬平米，都是純住宅。其中不乏地段優良的超級大盤，如合生me悅，號稱大興最火新盤；霄云路8號，賣了13年，還在持續為合生貢獻貨值；豪宅定位的分鐘寺三兄弟，合生占了不少股權。
當初合生創始人朱孟依，才入行就拿下了廣州天河的一片農地，拿地后不久，政府就把那塊地圈入市中心規劃中，合生開始突飛猛進，在廣州賺到的利潤，一度超過萬科全國的項目之和。
萬慶良還擔任廣州市長時，很喜歡接受媒體的采訪，某一次采訪中，他說自己工作了 20 多年，還在租房住：" 我認為，我們的觀念要轉變，從有住房變成有房住，我工作了 20 多年，還沒買房，現在住的是市政府的宿舍，在珠江帝景 130 多平方米，每月交租 600 元，當然，政府會補貼一部分房租。"
珠江帝景，正是合生投資開發的臨江豪宅盤。"600 塊租珠江帝景豪宅 " 的萬慶良是朱孟依同鄉，梅州五華人，現在正住在鐵窗里。
2014 年 6 月，時任廣州市委書記萬慶良接受調查，整個廣州市政府官員系統迎來變動，合生創展苦心經營的政府關系，受到極大波及。
直接帶來的影響就是，政府對合生失去了耐心和包容。畢竟，在任何城市，大量囤積中心地段的土地，不做開發，都很讓政府討厭。
在失去政府支持后，合生開始淡化房地產市場，擴大投資疆域，投資標的包括Sea股份、平安健康股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份等。2021年1月，朱孟依父子更是以逾19億元拿下「廣汽蔚來」66.2%的股權，并將其更名為合創汽車。
昔日華南五虎共進樓市，如今恒大、合生都去造車，只不過一個是燒著錢造概念，一個直接花高價買現成。
回過頭看，在洶涌的浪潮前面，被敲打過的合生低調了下來，而恒大沒有。
塞翁失馬，焉知非福。
03
時間回到1992年，朱孟依只身赴港，和港胞張芳榮、陸維璣夫婦合作設立合生創展集團。
成立公司以后，這個年輕人殺了個回馬槍，通過廣州的項目開始騰飛，彼時在廣東省建總房地產開發公司第三開發處工作的朱拉依，則緊跟著弟弟朱孟依的步伐，也下海經商，創立廣東新南方集團。
和弟弟朱孟依一樣，朱拉伊也有著可怕的拿地眼光，手下南興花園、珠江廣場兩個項目獲利幾十個億，資本快速積累起來。
到1996年，朱家三兄弟最小的朱慶伊，也創辦了珠光集團，專事操盤爛尾樓項目，之后轉型城市舊改業務，至此，朱家財富版圖的三大支柱正式落成。
三兄弟各有專精，大哥朱拉伊醫學科班出身，開始轉向醫藥行業，房地產成為持續向醫藥新業務“輸血”的錢袋子。老三朱慶伊則乘著棚改的春風，旗下珠光集團斥資20多億拿下廣州瀝滘村改造項目，還有珠光御景壹號、潭村城中村改造項目、瀝滘村舊改項目，以及AEC汽車城等體量龐大的舊改項目。
截至2019年底，朱氏家族擁有的舊改土地建筑面積超過4000萬平方米。
當然，生意做最大的還是老二朱孟依，除了拿優質地塊起新樓，他也在做舊改。1998年，合生創展集團在港上市第二年，就拿下了廣州新基村集體用地70.156公頃，后來又同步介入新基村舊改，開發華南新城項目。
2015年，合生又投資超過600億元，拿下上海最大舊改項目安康苑。根據《債券跟蹤評級報告》，該項目預計2021年預售，一期推出貨值200億元，整個安康苑項目貨值初步預計超過千億。
截至2020年末，合生創展集團土地儲備建筑面積約3044萬平方米。
但房地產，在整個合生的戰略版圖里，只算得上“副業”。
1998年，朱孟依通過旗下企業珠江投資參股廣惠高速公路，成為國內首家參與國家重點基礎設施建設的民營企業。兩年后，他又通過盈通網絡獲得廣東省鋪設光纖網絡干線許可權，不到鋪設出3000公里的光纖。
保險、能源、教育、金融、新能源汽車等領域，都有合生創展的影子。雖然珠江系鮮少出現在媒體上，但從未在暗流涌動的資本市場里缺席。
恒大忙著買球隊，搞文旅的時候，合生告別了高利潤的誘惑，低下頭悶聲發大財。
04
2020年4月，朱慶伊的珠光控股將廣州火村舊改項目以31.18億元對價出售給廣州博浩——廣州博浩為博大金控所控制，實控人是朱孟依。
這種左手倒右手的玩法，在朱家并不少見。
比如在北京引起過高度關注的分鐘寺三兄弟，一級開發企業為北京嘉富龍，也是朱孟依麾下珠江投資的子公司。公開報道顯示，根據掛牌文件，這三宗地塊合計以179.6億元成交，其中112.98億元要給到珠江投資，相當于在“合生系”企業之間左手轉右手。
財富，就在轉手之間悄然積聚。
坊間傳言，朱孟依很喜歡《菜根譚》里的一句話：
春風雖欲重回首，落花不再上枝頭。
眼下，房地產的春風停了，但枝繁葉茂，樹大根深的合生創展，依然高高掛在枝頭上。
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