東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《沒有降息，但年前會降！》是一篇關于年前的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

央行公布了最新的LPR價格，

1年期LPR為3.65%，5年期及以上LPR為4.3%，

出乎很多人的意料之外，這個月還是沒有降息，

但是我仍然覺得年前還會有一次降息，接下來大家貸款買房只會越來越便宜！

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在開始今天的內容前我先給大家做個小科普，

就是這個月雖然沒降息，但是卻影響著大家明年一整年的還款金額，

大家可以把自己的貸款合同拿出來翻一下，

現在大家的貸款利率=LPR+商業銀行加點，但是銀行為了方便計算利息這里的LPR價格并不是按照每次的最新價格變動而變動的，

一般都是選擇對月變動或者每年的1月變動，大多數情況下是選擇后者的，

意思就是你每年的房貸利率大部分情況下是由12月的LPR價格決定的，不過大家不要失望，雖然這個月沒有降息但是今年大家的貸款利率已經實實在在降了很多了，

所以可以肯定的是下個月的月供會比這個月明顯減少，而且最近幾年肯定還會一直減少。

這兩天2022年的中央經濟工作會議閉幕了，我想大家肯定已經看了很多這方面政策的解讀了，

我說個我關注的重點，

大家有沒有發現，在這次會議上把房地產的內容是和防范化解重大經濟金融風險放在一塊提的，為啥？

因為金融和地產本來就是一枚硬幣的兩面，對于銀行來說最大的信用擔保方式就是房產和土地，如果這兩塊資產的價值一直在下降就直接影響了銀行的資產安全，就是會議中提到的重大經濟金融風險，

那么如何破局？

其實解鈴還在系鈴人，目前房企的最大問題還在于前期銀行的“三道紅線”和“兩道紅線”對房企打擊的有點過了，所以現在通過“金融16條”和“金融三支箭”來全面支持房企的融資。

結合劉鶴副總理前段時間的講話“房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已經出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債情況，引導市場預期和信心回暖”，

我對這句話的理解是，未來還會進一步出臺利好政策，一方面要幫助房企繼續拓寬融資渠道，穩市場、穩預期，另一方面會給買房人更多的好處，讓他們愿意買房，從而激活市場！

而繼續降利率無疑是重要的手段之一！

如果經濟基本面沒有明顯回暖，寬松的貨幣政策就不會退出。

我們今年1-3季度GDP增速3%，到了四季度口罩經歷了今年以來最強程度的反復，所以4季度GDP增速就更不容樂觀了，預計全年經濟增速會低于3%，

大家都知道GDP的增長靠的是投資、消費和進出口三駕馬車的拉動，那么在過去的一個月三駕馬車表現究竟如何呢？

先來看看投資的數據，

11月固定資產投資（不含農戶）當月同比增長0.7%，比10月下降4.3個百分點，

1-11月固定資產投資（不含農戶）累計同比增長5.3%，比1-10月下降0.5個百分點，

11月基礎設施建設投資（不含水電燃氣）同比增長10.6%，較10月上升1.2個百分點，

1-11月基礎設施建設投資（不含水電燃氣）累計同比增長8.9%，較1-10月上升0.2個百分點，

11月制造業投資同比增長6.2%，較10月下滑0.7個百分點，

1-11月制造業投資累計同比增長9.3%，較1-10月下滑0.4個百分點。

特別是房地產投資，11月房地產投資同比增長-19.9%，較10月下降3.9個百分點，

1-11月房地產投資累計同比增長-9.8%，較1-10月下滑1.0個百分點，

房地產投資領域投資今年一直在萎縮，而且下滑的速度還在進一步加大！

消費方面，也沒有明顯起色，

11月社會消費品零售總額同比-5.9%，較上月回落5.4個百分點，

扣除價格因素，社會消費品零售總額同比實際-7.6%，較上月下降4.8個百分點。

而我們今年一直為傲的進出口數據也在這個月出現了負增長，11月出口同比-8.7%，比10月降幅擴大8.4個百分點，增速創了口罩以來的新低

三駕馬車幾乎全部疲軟，所以現在的情況完全不是很多媒體宣傳的那樣樂觀，總覺得口罩放開了我們加油干，明年就能立馬反轉了，

這是大的方向沒有錯，但是只有明年繼續保持一個寬松的信貸環境，而且財政要強勢發力賦值實體經濟，才是強力反轉的前提條件！

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那究竟怎么干？其實這次的會議提出了一個方向，

支持發展消費，特別是以住房改善為主的消費！

當然支持住房改善的方法有很多，比如降低首付，比如調整限購的政策，或者調整限售的政策，但是我說真的，這些政策都太有個性化了，不是每個城市都能用的，

像上海這樣的一線城市，你要立馬放開限購，讓全國的人都能過來買房我覺得可能性不大，

但是進一步降低房貸利率，給每個買房人實實在在的減負，我覺得這是全國每個城市都可以做的。

從貝殼研究院統計數據來看，今年11月首二套房貸主流利率指數環比繼續下行，

11月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，首套利率環比下行3BP，二套利率與上月持平，較去年最高點分別回落165BP和109BP，創歷史新低。

但是目前一線城市房貸利率是要比二線和三四線城市明顯要高的，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，二線及三四線城市首套利率平均為4.07%，

而且從今年利率下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169BP和112BP，一線城市的降息幅度明顯偏小！

目前上海的首套房利率為4.65%，二套房貸利率為5.35%，如果能降到全國的平均水平，首套房4.09%，二套房4.91%，那么分別需要下調56個基點和44個基點，

如果用100萬計算相當于每個月可以節省約300塊錢，而在上海貸款300萬元以上是很普遍的，那么每個月就至少能節省1000元，多出來的錢如果能用來促進消費將是對經濟極大的拉動。

所以各位買房人不要太擔心，

這個月雖然沒有降息，

但是明年的按揭貸款一定會下降，買房人的負擔會越來越低，而且我覺得針對存量房貸利率的降息也許正在路上，

總之明年會是個貨幣寬松的大年，明年會有更多利好買房人的政策出臺，也是最近幾年最好的買房窗口期！

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