東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《深圳會不會成為下一個新加坡？》是一篇關于新加坡,會不會,深圳的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

接上篇，我們來算一算未來幾年，保障房每年的推售數量。

首先，公租房沒有產權，影響不了房價波動，暫不計算在內，只計算安居房和人才房。

按深圳政府的目標，2023-2025年一共供應39502套安居房，相當于每年13000套。

人才房沒有具體的供應計劃，已轉讓的地塊預估25000多套供應，假定最快3年內全部上市，一年8000多套，加上明后年新批的人才房地塊，假定一年供應10000套。

13000+10000=23000套。

我要提醒大家，這個數量是一個樂觀的預計，實際很可能達不到這個供應量。

為什么？

因為保障房不賺錢，費力不討好，還占用了寶貴的土地資源，如果沒有來自高層的強大壓力，地方政府沒有建設保障房的動力。

17-20年，安居房每年供應量從五六千套降到兩千多套就很能說明問題。

今年安居房的供應量能達到1萬套，是因為降房價的壓力實在太大了。

深圳的房價已被壓制住了，明后年來自上頭的壓力自然減輕，壓力變小，是否還能保證每年一萬多套的供應量，需要打個問號。

人性都是趨利避害的，政府行為同樣是基于人性，壓力變小，建設和供應保障房的動力自然變弱。

所以說一年23000套是個非常樂觀的估計。

再來對比深圳每年新房和二手房的總銷量。

2015-2021年，深圳平均每年成交新房加二手房123308套。

23000套，占到年度成交量的18.6%，這個比例尚可，能起到抑制房價的作用。但是，需要長期堅持。

深圳現有存量房1082萬套，其中城中村507萬套，商品房189萬套，保障房51萬套，公寓97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。

51萬套保障房，只占深圳存量房總量的4.7%，想要提高比例，靠每年2萬套的新增供應，可謂任重而道遠。

深圳會不會成為新加坡？

新加坡政府供應的保障房稱為組屋，新加坡的存量房，組屋占比高達80%，商品房（公寓）只有20%。

新加坡組屋制度始于1960年，政府建設組屋并以成本價供應給新加坡公民，組屋的價格只有同位置公寓的一半。

經過60多年的建設和分配，80%的新加坡公民住進了組屋，其中93%擁有房屋產權，剩下7%的低收入人群，向政府廉租組屋，只有20%的高收入家庭購買了公寓。

不夸張地說，新加坡真正實現了居者有其屋，安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。

如果單看新加坡組屋的占比，新加坡的公寓應該沒有任何投資屬性，因為保障房占比高達80%，商品房還怎么漲？

但事實并非如此。

新加坡的房價在過去29個月連續上漲。

去年到今年，新加坡公寓的漲幅達到35%。

今年二季度，新加坡不同面積的公寓漲幅如下圖所示，注意，這還是一個季度的漲幅。

除了公寓，去年一年新加坡的二手組屋上漲了12.5%。

我來解釋一下，什么是一手組屋，什么是二手組屋。

新加坡永久居民以家庭為單位，可以向政府申請一手組屋。但是一生只有一次申請組屋的機會。

一手組屋住滿5年可以向市場出售，無需補交費用，沒有任何限制，賣出后一手組屋變為二手組屋。

新加坡的二手組屋，價格比一手組屋高，比公寓低，處在中間位置。

政府允許一手組屋出售，且不加限制，不是給了公民套利機會嗎？

沒錯，確實可以套利。

但新加坡面積很小，只有700多平方公里，新加坡公民賣掉一手組屋后，除非移民或不再買房，只要再次買房，只能購買公寓或二手組屋，那套利空間就消失了。

如果有人選擇賣掉一手組屋不再買房，后半生租房居住，政府可以接受，這相當于給了公民一筆補貼安度晚年，但選擇一直租房的人并不多。

正因為國土面積小，房價差異小，又有一手組屋、二手組屋、公寓三個市場環環相扣，新加坡才能大力供應保障房，并有效控制規模性套利。

如果深圳借鑒新加坡的保障房制度，明顯不現實。

按照新加坡模式，只要拿到深圳購房資格就可以申請保障房，數年后賣掉套利，然后離開深圳。

甚至本人都不需要在深圳居住工作，在外地就可以操作套利。即使在深圳生活工作，一樣可以套現后拿錢去二三線城市定居。

深圳保障房會變成為其他城市做嫁衣的大型套利工具。

深圳無法變成新加坡：

第一，深圳的城市建設已經定型，現有的保障房比例和新加坡天地之別。

以深圳目前的土地存量，再怎么建設保障房，上限也不會高，對商品房的沖擊不會太大。

第二，新加坡國土面積極小，天然就能阻止本國公民利用保障房套利。

深圳阻止不了套利，只能用封閉流轉，補交高額地價的方式來控制，這樣必然會造成保障房升值有限，和商品房變成兩個產品體系。

第三，即使新加坡如此完善的保障房體系，仍然阻止不了商品房和二手組屋的上漲。

因為房子天生就是投資品，升值是投資品的天性，任何手段都無法長期壓制。

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